律师忠告篇
（进入二手房交易市场 律师给您的建议）
建议您慎重审查二手房买卖合同的每一个细节
在二手房交易过程中，买卖双方对所签订的买卖合同的合法性、公平性和有效性应充分予以重视，使合同订立得尽可能完善。如对合同中细节问题的规定予以具体明确，以避免在物业交割后使买卖双方产生不必要的麻烦。
在二手房买卖合同中以下条款是必备的：
1、基本情况：买卖双方的姓名、住所、联系方法；
2、房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、有无共有人；
3、价款及其支付方式、期限：写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；
4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；
5、违约责任：明确违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，争议的解决（仲裁、诉讼等）；
6、合同生效、中止、终止条款；
7、变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
建议您选择正规的中介机构
在已购公有住房的买卖交易过程中，通常有两种较规范的中介交易方式可选择：一种是买卖双方委托同一家二手房交易中介，中介以居间中保的形式保证交易合法有效地进行；另一种是卖方委托二手房交易中介代理，买方委托专业律师代理。总之，买卖双方都应委托正规的中介公司和专业律师进行代理。这样，既便于出卖人能够在尽可能短的时间内找到合适的买受人，也有利于买受人更加准确地了解房屋情况，避免在钱证、房产交接时，以及日后缴纳供暖、物业管理、公共维修基金费用等情况时发生纠纷。
建议您在签约前弄清标的房屋的各方面情况，尤其是产权情况
要看该二手房有没有共有人、产权有没有抵押，验看产权证的正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。
要了解该二手房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。
要核实该二手房的产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。
尤其要审查二手房出卖人是否对标的房屋享有全部产权——例如在导读篇中提到的那个案例反映的房屋产权问题——以免遭受很多不必要的损失。
审查产权证时，应注意到以下几方面：
1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购买二手房者要确认该性质产权房屋是否已按成本价补足费用。
按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
2、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
3、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体的变为国有的，才能在二级市场交易。 如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以交易。
4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证，基本是1998年以前取得的，而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发。
建议您及时缴纳相关的税费
关于二手房交易要缴纳的相关税费，请参阅本站的下列文章：
·二手房交易中的税费
·二手房交易须缴5种税
·二手房交易缴纳税费详解
·二手房交易最低计税价
·出售二手房两种情况免个人所得税
·六类二手房交易享受税收优惠
·二手房交易“避税高招”有风险
建议您注意房款交割的过程
到底是先付款后办产权过户，还是先办产权过户后付款？这是一个事关交易安全的问题。通常的办法是由二手房交易中介公司作居间担保人，但这样做仿佛也不安全，中介的信誉谁来保证？为此，建行北京分行与链家宝业房地产经纪公司联合推出了“百易安----二手房交易资金托管业务”，由银行承担二手房交易过程中房款交割的居间担保机构，中介机构只负责撮合买卖成交。业界普遍认为，银行的介入，有利于规范市场秩序和保护买卖双方的交易安全。
但不管您使用什么样的房款交割方式，一定要对此事作事先约定，否则容易产生争议和风险。
六大对策规避卖房反悔
目前在二手房交易过程中，房主发现房屋涨价后反悔，导致买卖双方纠纷的案件大幅攀升。 针对二手房主反悔借口，《建筑与房地产》、《二手房产律师》栏目主持律师提请注意六大规避风险的对策：
其一，购房人在与二手房主签订房屋买卖合同时，应提前考虑房价上涨等因素，约定好房主违约责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。
其二，房主反悔借口之一是：所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意，要求解除房屋买卖合同。针对此情况，建议买房人在签订房屋买卖合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
其三，针对房主以卖房时为避税签署的是"阴阳合同"为由，要求认定买卖合同无效，以及以中介公司没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效的情况，建议二手房买卖双方选择正规中介机构，并对双方谈定内容、定金支付方式等以书面形式约定好，在交易时应按照法律规定缴税，不能签署阴阳合同。
其四，了解所购房屋的真实情况。购房者应在购房前向房屋行政管理部门、物业、邻居、开发商处了解情况，一定要到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。
其五，许多农民将宅基地房屋卖给城镇居民后反悔，从而起诉要求收回住房。对此，因法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，故建议城镇居民不要购买这类房屋。
其六，买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好聘请律师做顾问，提供法律意见，慎重签订合同。
建议您聘请有经验的专业律师代理购买二手房
目前，进入二手房交易流通市场的房源比较复杂，包括售后商品房、售后公房、私房等多种类型，而相关的法律、法规、政策性文件数量庞大，这对于购买二手房的广大购房者来说，真是“一头雾水”。
另外，买卖双方多为个人，且素不相识，加之某些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷又推诿责任，致使购房者利益受损。因此，律师为购房者代买二手房的必要性是显而易见的：就是降低买受方的风险性。
律师的主要工作是：对二手房出卖方的交易资格进行核实、确认；代理二手房买受方核查房产权属文件；审查合同，保证合同的公正性；保障买受方的合法权益。 具体审核以下内容：
1、出卖方是否为房屋合法产权人，产权性质，已购公房是成本价还是标准价购买的；
2、出卖方是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与住房单位有产权份额划分等；
3、房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效；
4、房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，必要时取得原售房单位同意售房的书面意见；
5、出卖方是否有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用之情形；
6、房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁；
7、起草、谈判、修订房屋买卖合同及相关补充协议、附件等；
8、交接时，审查房屋实际状况是否符合房屋买卖合同的承诺条件。
二手房篇