北京长济律师事务所 朱寿全
〖本案由全国优秀律师、十大最具影响力律师——北京长济律师事务所朱寿全主任律师经办。入选《名案庭审及辩论纪实——唇枪舌剑》，众多媒体包括多家报纸、中央电视台、北京电视台等进行了追踪报道〗
目 录
·案情简介
·原告方律师代理词——朱寿全主任律师
一、正乙祠戏楼产权归属问题十分清楚，出租于法有据，且有利于文物保护
二、正乙祠戏楼出租前经过修缮，不是濒临倒塌房
三、本案是经济纠纷案，不涉及文物保护问题
四、原告的诉讼请求合法合理
·被上诉方（原审原告）律师代理词——朱寿全主任律师
一、正乙祠的出租符合分级分类合理利用文物建筑的有关规定，是合法行为
二、关于文物所有权的确认
三、《协议书》是房屋租赁合同，无规避法律之嫌
四、关于出租手续等问题
·律师点评
强制执行后聚焦正乙祠案
——朱寿全
主任律师 目 录
·出租正乙祠戏楼引发纠纷
·案外和解失败
·争议的焦点1：戏楼产权归属
·争议的焦点2：戏楼出租的合法性
·争议的焦点3：戏楼是否濒临倒塌
·争议的焦点4：经济纠纷还是文物保护
·一审被告败诉
·二审法庭辩论激烈
·二审维持原判
·王宇鸣现状
·本案启示
正乙祠戏楼租赁与文物保护
案 情 简 介
正乙祠戏楼距今已有三百多年的历史，是北京城内现存最古老的砖木结构的戏楼，为旅京浙江籍商人集资所建，用以“奉神明，立商约，联乡谊，助游燕”。新中国成立后，人民政府将其划拨给市教育局。从1954年开始，市教育局在此办了招待所。戏楼在1986年被列为宣武区重点文物保护单位。
1994年10月16日，北京市教育局招待所（以下简称招待所）与北京斯贝思工贸公司（以下简称斯贝思公司）签订了《协议书》，双方约定，由斯贝思公司承租经营正乙祠，承租期间每年支付房租60万元人民币。《协议书》经北京市公证处公证。
斯贝思公司在承租期间多次拖欠租金。1996年1月23日，应斯贝思公司要求，双方签订了《补充协议》，将年租金一次付清改为按月支付。然而，斯贝思公司自1996年5月份起都未能足额交付，1996年11月以后，分文未付。招待所于1996年10月4日再次向斯贝思公司递交了《守约备忘录》，要求其严格履约。斯贝思公司却仍无履约诚意，继续拖欠租金。
招待所鉴于斯贝思公司严重违约，其支付职工工资、报销医药费及其它支出极其困难，职工意见很大，为保护自身合法权益，遂委托朱寿全律师代理起诉，要求斯贝思公司补交欠租。朱律师考虑到斯贝思公司公司经营正乙祠戏楼亏损严重，如让其继续租赁经营，招待所的损失势必越来越大，因此建议提出解除协议的诉讼请求。1997年1月29日，招待所负责人采纳朱律师的意见，向北京市宣武区人民法院起诉，除要求斯贝思公司补交欠租外，请求依法判决终止双方所签协议。
起诉后，在市政协原办公室主任的主持下，双方法定代表人王宇鸣、史卫东及其律师朱寿全在市政协小会议室进行协商。考虑到被告斯贝思公司在经营中的困难，原告招待所在又一次作出重大让步的基础上，同意撤诉。双方于1997年2月28日签署了由朱律师拟定的《和解协议》。其主要内容为：
1. 斯贝思公司对招待所在《民事起诉状》中所陈述的事实，表示认可，承诺在四个月内付清欠招待所的全部房租。鉴于斯贝思公司的这一积极态度及经营中的困难，招待所撤回起诉。
2. 在斯贝思公司认真履行本协议的前提下，双方继续履行于1994年10月16日签订的《协议书》。
3. 招待所撤诉后，自1997年3月1日起至1997年6月30日止，斯贝思公司每月向招待所交付1.5万元人民币，用于招待所发放工资；上述期间招待所职工的住院费由斯贝思公司支付。1997年7月5日前，按原《协议书》约定的房租金额计算，且扣除上述费用后，斯贝思公司应付清所欠全部房租。
4. 自1997年7月1日起，房租金额及其交付时间、合同期限、违约责任等事项，按原《协议书》的约定履行。
5. 斯贝思公司违反本协议的约定，招待所有权依法重新起诉。重新起诉时，斯贝思公司以前的违约事实，招待所有权依据原《协议书》予以追究。
案外和解过程及双方签署《和解协议》的场面,北京电视台《第三只眼》专栏作了报道。令人遗憾的是，在双方法定代表人史卫东、王宇鸣签字后，对《和解协议》，斯贝思公司既不加盖公章予以正式承认，也不实际履行。在斯贝思公司既不履行原协议又不履行《和解协议》的情况下，即和解失败后，北京市宣武区人民法院于1997年3月28日开庭审理本案。在一审期间，王宇鸣与其律师一起应诉，原告由朱寿全律师等代理出庭。
王宇鸣在本案审理中，始终围绕戏楼产权关系不顺及《协议书》无效作文章。他的观点是，按照有关文物法，戏楼是文物，其产权应属国家不应归于北京市教育局或宣武区教育局，现戏楼的使用权已变更给斯贝思公司，而斯贝思公司投入了巨资，按“谁投资，谁受益”原则，斯贝思公司对戏楼的使用权不容置疑；至于房租，因为协议无效，不但不应该补交，还应该索回已交纳的租金。朱律师借助翔实的证据材料，对王宇鸣的观点作了针锋相对的辩驳。
王宇鸣的观点在法庭内外被广泛传播，其中包括电视台、报纸、书刊等传媒的报道。王宇鸣甚至在法庭公开表示，他要让本案连同法官通过媒体扬名。当然，原告的态度也通过有关媒体传向社会。
1997年11月24日，北京市宣武区人民法院作出一审判决，认为原告与被告所签协议意思表示真实，不违反法律和社会公共利益，是合法有效的协议。被告履行了部分协议，后因缺乏资金，导致违约，责任在己。
鉴于目前情况，双方协议已无法维持，应予解除。判决：1.解除原告与被告的协议；2.自判决生效后七日内，被告将戏楼腾退给原告。3.自判决生效30日内，被告给付原告1995年欠租12.6万元；1996年欠租28.8万元及1997年元月至腾房时止的欠款每月5万元；给付电话、水费、电费、煤款、环卫运费共39512.84元；案件受理费17530元，由被告负担。
斯贝思公司不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。王宇鸣、被上诉人招待所的代理律师朱寿全参加了二审庭审。双方再次就戏楼产权问题等展开激烈辩论。法院对审理全过程进行了录相。
1998年7月22日，北京市第一中级人民法院作出判决认为，正乙祠戏楼属北京市区级文物保护单位，产权人为北京市宣武区教育局，北京市教育局招待所经产权人准许后将正乙祠戏楼出租给斯贝思公司，系双方当事人的真实意思表示。该出租变更使用权的行为，亦经有关文物主管部门同意，故双方所签协议符合有关法律规定，双方均应认真履行。斯贝思公司虽取得了正乙祠戏楼的使用权，但并未改变正乙祠戏楼的权属性质，其自应承担合同所约定的义务。现其以正乙祠戏楼系国家文物为由，拒绝向权利人招待所交纳租金，没有法律依据。鉴于双方已无法继续履行双方所签协议，故原审法院判决解除双方协议，并判令斯贝思公司向招待所按约支付租金及违约金是正确的，本院应予维持。
终审判决后，斯贝思公司向北京市高级人民法院及中华人民共和国最高人民法院提出了申诉。但申诉不影响执行生效判决，经多次通知后，斯贝思公司仍不腾退戏楼，宣武区法院于1998年10月8日强制执行生效判决，将正乙祠戏楼归还招待所继续使用。
原告方律师代理词
审判长、审判员：
受北京市教育局招待所委托，我就北京市教育局招待所诉北京斯贝思实业公司房屋租赁纠纷一案，发表如下代理词：
一、正乙祠戏楼产权归属问题十分清楚，出租于法有据，且有利于文物保护
被告在各种场合，包括给市政府、市政协等呈报及在新闻媒介发表意见，以一切文物属于国家所有，宣武区房地产管理局给区教育局签发产权证是对国家文物所有权的转移为由，得出正乙祠戏楼产权关系不顺的结论，并称“北京市教育局招待所以出租国家文物保护单位正乙祠戏楼获取经济利益也属违法行为”。被告就此曾提出租赁协议是无效合同的观点。根据有关法律、法规及政策，被告的论点当然是完全错误的。
正乙祠戏楼产权归属，既有历史原因，又有法律依据，是完全合法的，也是十分清楚的。解放初期，国家就将正乙祠划归教育部门。1982年全市统一对教育系统的房产办理产权证时，因该戏楼位于宣武区境内，当时市教育局就委托宣武区教育局代办有关手续，这样产权证就落到宣武区教育局名下。宣武区教育局是名义产权人，实际产权人仍是市教育局。这一事实，有北京市宣武区人民政府办公室《关于正乙祠大戏楼房产问题的情况报告》作为证据。另外，市、区教育局是市、区政府的职能部门，当然可以代表国家拥有正乙祠戏楼的文物产权。这是一个很清楚的常识，不存在产权不顺的问题。
关于文物产权人出租文物的合法性问题，北京市文物局文物处负责人指出，“近年来，国家文物保护事业呈现可喜的发展势头，一方面国家投资在增加，另一方面社会各方以多种合作形式加入文物保护行列，取得了尝试性的成功经验。在遵循国家和北京市有关‘科学保护，合理利用；保护为主，抢救第一’和‘有效保护，合理利用，加强管理’等一系列文物法规、政策的前提下，如何引入市场机制进行运作，解决国家投资有限的困难，发动社会各界支持文物保护事业的发展，一直是文物部门所重视和关注的问题。”“鼓励社会各方投资文物事业，是出于拓宽保护、修缮文物的投资渠道的考虑。”
变更正乙祠戏楼的使用权是经过严格审批的。北京市文物局文物处负责人说，“北京市的文物根据分级管理的程序，作为区县一级的管理，他们有权对文物辖地的利用项目及变更项目进行审批。”正乙祠“作为区级文物保护单位，文化文物局在对其申报的利用项目考察之后，批准了那里利用项目的开办。”宣武区文化文物局证明，“正乙祠戏楼系宣武区文物保护单位，产权属北京市教育局。1995年底，北京市教育局和斯贝思实业公司向我局提出申请，要求该文物保护单位的使用在双方承租协议期间由教育局变更为斯贝思公司。我局根据国家文物法及北京市文物保护管理条例的有关规定及双方协议，批准关于变更正乙祠戏楼使用权的申请。如契约双方（市教育局和斯贝思实业公司）终止契约，该文物保护单位使用权将归还北京市教育局。
二、正乙祠戏楼出租前经过修缮，不是濒临倒塌房
被告在各种场合包括多种媒体，大肆宣传正乙祠戏楼在出租前“年久失修，破败不堪”的所谓“惨状”，以此衬托被告“有心修戏楼的壮举”、“痴情挽救祖国文化遗产的爱国行为”，宣扬原告出租濒临倒塌房的违法性。但是事实是不容歪曲的。
首先，解放后正乙祠戏楼陆续进行过修缮。五十年代初期，正乙祠辟为招待所之前，原教育局出资对正乙祠戏楼进行了全面修缮，随后又进行多次零星修缮。数十年来市教育局招待所职工时时处处精心维护着国家古建，从无破坏性使用，才得以使古戏楼保护完好。为了保护古建筑，原告在经费拮据的情况下，于1990年又投资一佰多万元修缮正乙祠戏楼。北京市文物局文物处负责人证实，“戏楼在此（指原告出租时）前后的修缮，我们市文物局的古建筑修缮处都参与了审核、审批的工作，并备有档案”。这一事实，有《工程开工审批表》、北京市城区联合建筑工程总公司古建工程公司出具的《已付工程款清单》及该楼修缮后的照片作为凭证。
其次，承担修缮设计工作的专家论证，古戏楼倒塌的可能性特别的小。北京古代建筑研究所高级工程师吴保人说，一般来说，凡是古建筑，都存在因年代久远而出现的木结构变形、砖墙酥裂的问题。“可以说，正乙祠戏楼存在某些危险状况”。“但需要指出的是，‘危险’这个词汇在古建修缮专业里并不表示极端状态。正乙祠戏楼的木结构变形得比较严重，但这种情况是日久年深积累下来的”。吴保人还说，“1990年市教育局曾拨款维修过戏楼，对木结构做过支撑性的加固，我观察后发现，5年来大梁没有出现继续倾斜的变化，虽然危险状况依然存在，但由于戏楼周围其他建筑物的影响，倒塌的可能性特别的小，这当然要排除大地震以及外力超常情况的发生。”
再有，北京市教育局设立招待所，主要是为来京进修的教师服务的，是经过公安机关特行科、工商管理部门等批准的。如果正乙祠濒临倒塌，招待所还能继续开办下去吗？宣武区文化文物局能批准变更正乙祠使用权的申请吗？
三、本案是经济纠纷案，不涉及文物保护问题
被告在各种新闻媒体及给各级政府、政协等领导的报告中大作文章，企图将复杂的文物保护问题，引进简单的经济纠纷中去。在事实和法律面前，这种一厢情愿的作法，不会出现预期的效果。
第一，双方履约中，在文物保护问题上协调一致，没有出现矛盾。租赁协议书第七条规定：“乙方（指被告）在经营期间不得损坏建筑物和做重大结构改变，并遵守国家有关文物法规，如有损坏乙方承担经济损失。在经营期间乙方负责对建筑物进行维修和保护。”此条款说明，在变更正乙祠戏楼使用权过程中，原告注意了文物保护问题。被告在履行合同中，也没有出现违反此条款的问题。
第二，原告的诉讼请求，不涉及文物保护问题。在本案中，针对被告拖欠房租等违约行为，原告依法提出了自己的合理要求；因被告没有违反文物保护条款，故没有也不可能追究其在这方面的责任。
第三，正乙祠戏楼的租赁经营，与文物保护原则不相悖。如前所述，原告出租正乙祠戏楼，符合国家法律、政策，经过文物管理部门的审批程序，达到了合理利用文物价值的效果。
据上述事实与理由，本案是简单的经济纠纷，与文物保护问题无关。因此，审理本案适用的法律、法规，应该是中华人民共和国《民法通则》、《经济合同法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》等，而不是国家及北京市有关文物的法律、法规。
四、原告的诉讼请求合法合理
被告拖欠房租至今已累计九个月以上。根据中华人民共和国《民法通则》、《经济合同法》有关规定、建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十二条、第二十四条的规定及双方签订的租赁协议书第十一条之约定，
被告应支付拖欠的房租并偿付违约金；原告有权终止合同，收回戏楼，因此而造成损失的，由被告赔偿。
值得一提的是，本案审理中被告多次无故缺席或长时间迟到，这是无视法律权威的恶劣行为，也是不尊重法官及原告的不礼貌行为。请法庭予以制止。若被告经传唤仍无故不出庭，根据中华人民共和国《民事诉讼法》，请法庭缺席判决。
以上事实与理由，请法庭明察，并依法作出公正的判决。
原告方代理律师 朱寿全
被上诉方（原审原告）律师代理词
审判长、审判员：
受被上诉人北京市教育局招待所委托，我就上诉人北京斯贝思工贸公司因不服北京市宣武区人民法院（1997）宣民初字355号民事判决而提起上诉一案，发表如下代理词：
一、正乙祠的出租符合分级分类合理利用文物建筑的有关规定，是合法行为
《北京市文物保护管理条例》第26条规定：“核定为文物保护单位的属于国家所有的文物建筑，除可以建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所外，在不改变原状，不危害文物安全的原则下，分级分类合理利用。”正乙祠的出租行为，符合“在不改变原状，不危害文物安全的原则下，分级分类合理利用”文物建筑的这一规定，是合法行为。
首先，正乙祠的出租行为，符合“分级分类合理利用”的规定。在文物保护中，引入市场机制进行运作，发动社会各界给予支持，解决国家投资有限的困难，有利于文物修复，能够达到合理利用文物价值的效果。这就是说，出租正乙祠戏楼，是以社会效益和经济效益并举来经营文物事业的人和事，是应该得到支持和鼓励的。
其次，变更正乙祠戏楼的使用权是经过严格审批的。正乙祠作为区级文物保护单位，宣武区文化文物局批准了变更其使用权的申请。宣武区文化文物局证明，“我局根据国家文物法及北京市文物保护管理条例的有关规定及双方协议，批准关于变更正乙祠戏楼使用权的申请。如契约双方（市教育局和斯贝思实业公司）终止契约，该文物保护单位使用权将归还北京市教育局。”
再有，正乙祠出租后，没有改变文物原状，也不危害文物安全。上诉人与被上诉人签订的《协议书》（以下称《协议书》）第7条规定:“乙方在经营期间不得损坏建筑物和做重大结构改变，
并遵守国家有关文物法规。如有损坏乙方承担经济损失。 在经营期间乙方负责对建筑物进行维修和保护。” 第8条规定：“乙方若需对建筑物进行改、扩建时，应事先征得文物部门和甲方的同意。”宣武区文化文物局与上诉人签订的《协议书》第2条规定：“斯贝思实业公司在使用中，要遵守文物法规，不得在建筑物内及其附近存放易燃、易爆及其他危及文物安全的物品，发生险情及时报告，对古建安全负法律责任。”第3条规定：“不得随意改变文物现状，不得损坏、改建拆除文物建筑及其附属物，不得进行其他建设工程。”上述两份协议书的实际履行情况证明，正乙祠出租后，没有改变文物原状，也不危害文物安全。
二、关于文物所有权的确认
上诉人引用《文物法》第4条的规定，以一切文物属于国家所有，宣武区房地产管理局给宣武区教育局签发房屋产权证是违反《文物法》为由，指责被上诉人将属于国家所有的正乙祠据为己有，致使正乙祠产权归属不顺，进而得出双方所签协议是无效的结论。本律师认为，根据有关法律、法规及政策，被告的论点显然是荒谬的。
首先，正乙祠戏楼产权归属是完全合法的，也是十分清楚的。 北京市宣武区人民政府办公室《关于正乙祠大戏楼房产问题的情况报告》指出：“正乙祠大戏楼在文革前至修复时一直由市教育局招待所使用，宣武区教育局从未介入。1982年全市统一对教育系统的房产办理产权证时，因该戏楼位于宣武区境内，当时市教育局就委托宣武区教育局代办有关手续，这样产权证就落到宣武区教育局名下。宣武区教育局只是名义产权人，实际产权人仍是市教育局。”这里要说明的是，不论产权人是北京市教育局，还是宣武区教育局，该二单位是市、区政府的职能部门，由它们代表国家拥有正乙祠戏楼的文物产权应无疑义。
其次，即使正乙祠产权归属不顺，因为本案不是文物所有权的确认之诉，上诉人没有理由就产权问题纠缠不清。再退一步来说，假设本案是文物所有权的确认之诉，则上诉人作为一个民营企业，无论如何也不能成为本案的诉讼主体。
再有，上诉人欲证明正乙祠产权归属不顺之论点，则其应该向法庭出示有力的证据，如通过有关行政部门，变更正乙祠产权归属，然后向法庭出示产权清晰的新的《房屋所有权证》。可惜，上诉人是没有这个能力的。
最后，正乙祠产权的确认是政府行政行为，被上诉人无“据为己有”之嫌。事实是，解放初期，国家将正乙祠划归教育部门使用。1990年4月3日，由宣武区房地产管理局填发、北京市房地产管理局审查属实，将正乙祠的《房屋所有权证》发给了北京市宣武区教育局，所有权性质为全民。北京市宣武区教育局（实际是北京市教育局）将正乙祠交被上诉人使用或出租，并允许据此获得收益（见北京市宣武区教育局的证明）。
三、《协议书》是房屋租赁合同，无规避法律之嫌
上诉人称，《协议书》没有约定租赁价格，租赁用途，缺乏出租房屋所必备的条款，双方所签协议是名为联营，变相出租房屋，规避法律因而也是无效的。上诉人在这里又一次歪曲了事实。《协议书》无论从形式到内容，都说明是房屋租赁合同，也无规避法律之嫌。
第一，本案所涉《协议书》，应该是经过公证的《协议书》，而不是上诉人向法庭出示的另一份《协议书》。经过公证的《协议书》才是对双方都有约束力的有效合同。而该协议第1条即开宗明义，规定“乙方（即上诉人）承租经营正乙祠戏楼”；第6条规定“乙方有绝对经营自主权”；第9条规定“乙方在其经营期间，不得转租”；《公证书》也明确了出租方为北京市教育局招待所，承租方为北京斯贝思工贸公司；在《协议书》及后来的《补充协议》中，没有一处有“联营”的字眼。这些难道说明是以联营的名义变相出租房屋吗？
第二，《协议书》是规定了保底利润，但同时其第11条也有“租金总额”的提法；《补充协议》更是明确了乙方（上诉人）向甲方（被上诉人）支付的款项为租金。这些内容能说明协议没有约定租赁价格吗？
第三，在市场经济中，合法的合同关系应当予以保护。市场经济就是法制经济，而法制经济的主要特征之一就是民事主体之间大量的合同关系。《全国经济审判工作座谈会纪要》指出：“在市场经济中，合同的纽带作用更加重要，人民法院在审理经济合同纠纷案件时，要尊重当事人的意思表示。当事人在合同中的约定只要不违反法律的规定，不损害国家利益和社会公共利益，对当事人即具有约束力，人民法院应根据合同的约定判定当事人各方的权利义务。”本案合同有利于弘扬民族文化，保护古建文物，且经过文物管理部门批准及市公证处公证，是合法的生效合同，对双方当事人具有约束力。
据上述的事实与理由，上诉人所谓双方所签协议无效的观点，在事实与法律面前，是根本站不住脚的，而本案一审法院的认定则是完全正确的，即上诉人与被上诉人签订的“协议意思表示真实，不违反法律和社会公共利益，是合法有效的协议”。
四、关于出租手续等问题
上诉人所称的“被上诉人出租房屋未向房屋管理部门核实登记”的确是事实，但也只是如一审判决所认定的，是“双方未补办房屋租赁许可证，属于手续不完备”。因为，建设部《城市房屋租赁管理办法》的施行日期是1995年6月1日，而《协议书》的签订日期是1994年10月16日，即协议签订之时《城市房屋租赁管理办法》还未施行，且该办法规定，房屋租赁的双方当事人（不是一方当事人）都应当向房地产管理部门办理登记备案手续。
应当说明的还有，本案是房屋租赁纠纷案，不涉及文物保护问题。之所以提请二审法院注意这一点，是因为上诉人在各种新闻媒体及给市政府、市政协等领导的报告中大作文章，企图将复杂的文物保护问题，引进简单的房屋租赁纠纷中去。对上诉人这一错误手段的不可实现性，已由本律师在一审《代理词》中作了充分的说明，这里不再赘述。
以上事实与理由，请法庭明察，并依法维持一审的公正判决。
被上诉方代理律师 朱寿全
律
师 点 评
正乙祠戏楼一案，斯贝思公司的法定代表人王宇鸣在一审、二审期间频繁活动，不但上书市政府、市政协有关领导以求行政干预，而且动员多家各种媒介广泛传播其观点。其结果是，在社会上，对公众正确理解“法与情”关系，产生了误导作用；在法庭上，对法官正常审理案件，增加了难度。这是正乙祠戏楼一案的特点，也是其热点所在。而实际上，本案只是一起简单的房屋租赁合同纠纷案，特殊的情况不过是，其标的不是一般的房屋，而是国家区级文物。王宇鸣恰恰注意到这一点，更加积极地运用诉讼外的“寻求行政干预”、“媒介炒作”等手段，使本案在法庭内外产生了让普通老百姓颇感兴趣的几个焦点。
争议的焦点之一是戏楼产权的归属。王宇鸣以一切文物属于国家所有，宣武区房地产管理局给区教育局签发产权证是对国家文物所有权的转移为由，宣传正乙祠戏楼产权关系不顺的观点。
争议的焦点之二是戏楼出租的合法性。王宇鸣称原告“出租国家文物保护单位正乙祠戏楼获取经济利益也属违法行为”，并就此提出租赁协议是无效合同的观点。
关于产权人出租文物的合法性问题，法律、法规没有对文物“出租”具体地作出规定，但明确了“分级分类合理利用”的原则。笔者在一审期间，借用北京市文物局文物处负责人在《法制日报》发表的文章，对此进行了肯定的论证，并举证强调了“变更正乙祠戏楼的使用权是经过国家文物部门严格审批”的这一事实。在二审期间，笔者引用《北京市文物保护管理条例》第26条的规定，即国家文物古建，“除可以建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所外，在不改变原状，不危害文物安全的原则下，分级分类合理利用。”说明正乙祠的出租行为的合法性。
争议的焦点之三：戏楼是否濒临倒塌。王宇鸣在1997年出版的《正乙祠大戏楼》一书卷首语中写道，“1994年，正乙祠戏楼危在旦夕。”其在报刊发表的文章中把戏楼说成是“年久失修，破败不堪”。其在给有关领导的报告中提及戏楼濒临倒塌时说，“岁月流逝，正乙祠大戏楼日渐凋残”。王宇鸣更是引用有关单位对戏楼修缮前的勘察报告，在法庭上强调戏楼濒临倒塌。王宇鸣论证的目的是要说明原告出租危房违法，得出合同无效的结论。
对正乙祠是否危房，笔者主要是举证支持事实，如原告投资100余万元进行大规模修缮的事实。同时请参与戏楼修缮的专家，从技术角度说明“不认为古戏楼濒临倒塌”的观点。
争议的焦点之四，是本案的性质，即本案是经济纠纷还是文物保护问题。王宇鸣在1997年3月19日给市政府、市政协等有关领导的《关于正乙祠大戏楼的情况报告》中，提出了文物保护问题。其在有关报刊发表的文章中“认为与教育局的经济纠纷不是个简单的欠账还钱的问题，而是个涉及了诸多有关文物管理、保护、使用、受益的事情。”王宇鸣把上述观点带进了一审、二审法庭。其在二审法庭辩论时还提出这样的论点：若本案只谈经济纠纷，不谈文物保护，则毫无意义。
对此，笔者主要是从法理上对其谬论进行辩驳，并说明其这一诉讼手段后面的真实目的及不可实现性。
另外，笔者对本案有四点认识：一是本案最终体现了司法公正。王宇鸣以上书报告的形式，谋求行政干预本案，但目的没有达到。我们为此感到欣慰。二是若本案被告的观点成立，实际就是正乙祠戏楼被斯贝思公司长期无偿使用，这将是国有资产的严重流失，一些媒介没有注意到这一点。我们对此感到遗憾。三是有关媒体在本案报道中应该反思其失误的地方。举个例子，王宇鸣一再宣传的“卖酒店，保戏楼”义举是不成立的。不要说投资500万元于戏楼已被证明不是事实，就是对于这个“卖”字，只要稍有一些法律知识，不难作出这样的判断：这是根本不可能的。原因很简单，王宇鸣对酒楼没有所有权，也就没有相应的处分权，不能将其卖掉。可是这样一个失实报道，却在报端频频出现，这是值得深思的。即使是为王宇鸣打抱不平，也要不离谱才能说得过去。四是本案虽与文物保护无关，但我们由此引发联想，对某些确实保护不力的国家文物，有关部门是否能及时采取有力措施给予抢救？笔者欣喜地获悉，在戏楼收回之后，本案原告及其上级开办了“北京正乙祠文化艺术中心”，对戏楼“有效保护，合理利用”的行动，正在进一步实施。
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