二手房交易中的税费
一、 个人所得税
1、税目、税率
个人销售、转让房地产，按照“财产转让所得”税目征收个人所得税，适用比例税率20%。
2、计税依据
个人销售、转让房地产，个人所得税的计税依据为转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额。其中扣除的合理费用是指住房购买、出售过程中按照规定缴纳的税费。
3、优惠政策
1）、个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
２）、个人出售自有住房前１年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；
购房金额小于现住房销售额的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。
３）、个人出售自有住房后１年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；
购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。
4、计税方法
1）、个人出售已购公有住房
应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×4000元/平米-合理费用
2）、已购公房产权人补交出让金后变为售商品房
应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×4000元/平米-补交的土地出让金-合理费用
3）、个人从市场上购买已购公房按规定补交出让金后变为可售商品房
应纳税所得额=销售额-购买价款-补交的土地出让金-合理费用
4）、个人从市场上购买的其他商品房
应纳税所得额=销售额-购买价款-合理费用
应纳税额=应纳税所得额×20%
职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
5、政策依据
·《个人所得税法》
·《个人所得税法实施条例》
·《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发［2003］3号）
·《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》
·《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字［1994］020号）第二条第（六）项
二、营业税
1、 税目、税率
个人转让土地使用权、销售建筑物及其土地附着物应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5.5%。
2、计税依据
自2006年6月1日后，凡个人购买后不足5年的住房对外销售，按照销售价格全额征收营业税（含城建税、教育费附加）；
凡购买后超过5年（含）销售的非普通住房，按其销售价格减除原购进价格后的余额差额征收营业税（含城建税、教育费附加）；
凡购买后超过5年（含）销售的普通住房，免予征收营业税。
3、计税方法
（1）商品房：自购买标的房屋的产权证原件登记日期起算至出卖标的房屋止，如超过5年，建筑面积140平方米以下的住房不收营业税；建筑面积140平方米以上的住房，按房屋成交差额×5.5%。
自购买标的房屋的产权证原件登记日期起算至出卖标的房屋止，如不到5年，按房屋成交价格×5.5%;
（2）经济适用房：当年购买单价（如回龙观2600元）×建筑面积×5.5%
注：不论是商品房还是经济适用房，昌平地区的营业税率都是5.4%。
4、政策依据
·《中华人民共和国营业税暂行条例》
·《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》
·《征收教育费附加的暂行规定》
·《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）
·《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）
·《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（京地税营[2005]279号）
·《财政部国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的规定》（京财税[1999]1201号）
·《北京市地税局关于调整房地产市场税收政策的补充规定》（京地税营[2000]39号、京地税营[2002]311号）
·《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》
三、契税
1、 税目、税率
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应依法缴纳契税。现行税率为3%。
税目为：国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。
2、计税依据
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
3、计税方法
（1）建筑面积140平方米以下的普通住宅，按房屋成交价格×1.5%缴纳；
（2）建筑面积140平方米以上的非普通住宅，按房屋成交价格×3%缴纳；
（3）商用房及高档住宅：按房屋成交价格×3%缴纳。
4、优惠政策
（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置费的部分，免征契税。
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，
按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，免征契税。
（3）个人购买自用普通商品住宅暂减半征收契税。
（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受减半征收契税的政策。
对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。
（5）土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。
（6）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。
（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。
5、政策依据
·《中华人民共和国契税暂行条例》
·《中华人民共和国契税暂行条例细则》
·《北京市契税管理规定》（北京市人民政府令第29号）
·《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》（京财税[2002]1926号）
·《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（京财税[1999]1201号）
·《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税[2000]130号）
·《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发[2003]3号）
·《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知》（京财税[2003]917号）
·《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》（京地税地[2003]448号）
·《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》（京地税发[2005]273号）
四、 印花税
房屋成交价格×0.5‰ （买卖双方各交）
五、土地出让金
成本价购房：房屋建筑面积×1560×1%
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