楼市访谈

〖下文原载《新京报》20040508 D62版 房产新闻·聚焦 专栏，
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律师代理渐成京城购房时尚

代理购房大幅度增长

　　据记者了解，越来越多的购房者向律师提出咨询之外的服务要求，京城不少律师事务所代理购房业务均出现了大幅度的增长，有的律师事务所此项业务的比重甚至达到了二分之一。力度家园销售总监胡毅峰则表示，五一期间，不少购房者会带着律师来看房，买房带顾问逐渐成为京城时尚，这表明消费者法律意识的增强，而此举也会促使开发商改进产品的质量。
　　北京汉卓律师事务所秦兵律师表示，购房过程中涉及大量的房地产法律、法规以及政策，因此信息对称显得尤为重要。开发商与业主相比，更熟悉全部运作过程，而且常年有法律顾问或专业律师提供相应的法律服务，而业主们不仅对基本的法律程序和法律知识不了解，还不懂得或者根本不去寻求专业律师的帮助，出了问题之后再来找律师，这种事后补救的方式实际上对小业主更为不利。因此，应该将律师在购房买卖中的角色由“咨询”改为“代办”，让老百姓实现安全买房。
　　对此，胡毅峰表示，如果真的要立法规定律师代理购房，很可能会遭到开发商的反对，因为这样可能会加大签约难度，使得开发商的销售周期变长。而且部分消费者也可能会因为高昂的律师费而反对该政策。

北京有条件率先实现购房代理法律化

　　北京市博盟律师事务所袁前岭律师表示，在咨询中，律师对购房者提供的信息难以深入了解，因此实行更深入的法律服务，如顾问、代理等是很必要的。目前在北京，提供顾问式的购房服务已经较多，大多能为业主解决很多实际问题。
　　秦兵表示，北京开发商整体上比较宽容，从他个人的经历来看，很多在其他城市无法实现的补充协议，在北京都可以签下来，而且强大的市场需求也表明了北京完全有条件率先实现该项制度。北京长济律师事务所主任律师朱寿全认为，北京可以率先将这种新出现的购房方式作为一项制度确定下来，并逐步向国外严格意义上的授权代理过渡，使更多购房人受益。
　　据了解，去年，北京就有人大代表向相关部门提交了推进律师代理购楼的提案，目前相关部门还在研究之中。

现有的不合理律师费应叫停

　　业主王女士表示，她办理按揭时，交了一笔律师费，但她从未听过这家律师事务所的名字，也不认识该所任何律师。不少买楼者说，律师们问的多是“你的收入状况”、“你能保证你所说的情况是真实的吗”，不像一个律师，倒像一个银行的工作人员。
　　据记者了解，目前业主在办理购房贷款时，一般由银行指定律师对业主进行相关审核，以规避银行风险，从现实的情形来看，这笔律师费一般是由业主支付。北京长济律师事务所朱寿全律师表示，按照通常的原则，应该是谁受益谁付费，银行为了规避自身风险请律师，却由业主支付银行的律师费，这显然是不合理的。有不少业内人士表示，这笔律师费应该由银行或者开发商支付，并应该在立法中有所体现。
　　朱寿全表示，如果立法能够将这笔费用改为律师替业主代理购楼的律师费，这样既避免了不合理收费，也可以在不增加业主购房成本的前提下，起到防范风险的作用，可谓是一举两得。

　■ 专家建议

代理购房可采取分档收费

　　记者在采访中发现，虽然不少消费者表示出对律师代理购房的极大热情，但并不是每个消费者都对律师的服务表示满意，其中意见最大的就是收费和服务内容混乱。不少消费者表示，最好能够在立法中将收费标准和服务内容定下来，只有这样才能更好地保护消费者的利益。
　　据朱寿全主任律师介绍，目前一般代理的律师费用在2000元左右，如果将律师代理购楼作为一项制度来推行，则会给每个购房者增加2000元左右的购房成本。尽管费用不高，但对于一些风险意识不强的业主来说，会难以接受。
　　对此，秦兵律师建议，有关部门在制定相关政策时，尽量顾及这部分业主的消费意识和承受能力。最好能做到根据服务内容的复杂性分档收费，并定期公布代理购房的详细内容及律师费的指导价格，这样才能使消费者真正了解律师代理购房的详细步骤，做到透明消费。

■ 业内呼声

“完全代办”时机不成熟

　　据朱寿全主任律师介绍，律师代理从其内涵上可以分为两种：一种是严格意义上的代理，即授权代理，双方签订合作协议和授权书，律师代替委托方办理一切购房事宜，并可以代替业主作出购买决定和在合同上签字；另一种是一般性的代理，律师代表购房者审核开发商的相关证件、协商合同内容，进行相关咨询和建议，但不代替购房人作出是否购房的决定，双方签订合作协议，但可以不签订代理授权书。
　　秦兵表示，在北京推行一般代理的条件已经成熟，但授权代理暂时还不能大规模推广，因为进行授权代理律师将承担较大的责任和风险，在目前房产市场尚不规范的前提下，出现纠纷的概率很高，没有严格的法律支持，律师难以操作。而且，完全授权的前期手续办理比较复杂，目前国内消费者的消费心理尚不成熟，还不习惯将其完全委托给律师代办。
　　不少业内人士认为，尽管目前国外已经有完全授权的律师购房代理，但其基础是房地产市场的成熟和相关法律的完善，目前国内要做到这一点尚需时日。

专题采写/本报记者 张家齐

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