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楼市指南

二手房交易最低计税价

(在线律师网 2006年7月11日)
  从2006年10月1日开始,北京市将执行全新的二手房交易最低计税价格。7月10日,北京市地税局公布了《关于调整二手房交易计税价格的通知》,对于二手房交易涉及税收的计税价格,税务机关以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》(协议)中确定的成交价格为依据,但对于成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的,均以此最低计税价格作为核定征收税款的基数。

房产按城区细分六类

  出台二手房交易最低计税价格的目的,类似人们熟悉的车辆购置税最低计税价格,主要是防止为了少纳税而故意在合同里将成交价写低的情况。在时下的二手房交易中,有不少人为了少交税而常常采取瞒报、虚报价格的方式。二手房交易的最低计税价格,则明确设定了二手房交易的最低价格“底线”,防止二手房交易采取明低暗高的价格逃税。

  这是北京市首次由税务部门公布的二手房交易计税价格。与以往二手房只有笼统的一类相比,此次《通知》首次将二手房划分为六大类别:二手商品住房、特殊二手商品住房、已购公房再上市、经济适用住房再上市、二手办公用房和二手商业用房。通知对每一种类型的二手房的基准价格都列出了详细的清单。制订“基准价”还能在一定程度上调节过高的二手房价格。当成交价远远高于基准价时,应按实际成交价缴税。

  在房产类型细化的基础上,二手房交易最低计税价格还要按不同建成年代、不同楼层、不同房屋类型进行相应系数修正,并以修正后的价格作为计税价格征收税款。

  通过对计税价格进行一系列细化,不但买卖双方在缴税时“心中有数”,税务部门执法时也更易于操作,最终堵住二手房交易税款的征管漏洞。

二环房计税均价近八千

  二环路以内平均最低计税价格达到8000元,二环至三环间为6744元。东华门地区9621元,新街口、什刹海地区7767元,前门地区7940元,建外地区7725元……根据不同地区、不同类型房产进行的616种分类,全市所有的二手房都能找到各自的交易最低计税价格。

  以城八区为例,西城区平均最低计税价格最高,为每平方米9618元,东城区次之,每平方米是8573元,而宣武、崇文更低,分别为6960元和6670元。而北京建委发布的2005年下半年存量住房交易市场价格则显示:二手房交易中东城区平均价格最高,每平方米售价为8303元,西城区为7728元,宣武、崇文则分别为6683元和6394元。

  二手房交易最低计税价格除依据北京市建设委员会测算的2005年房屋市场交易价格外,还考虑了相关因素进行调整。即便是此次公布的二手房交易最低计税价格,北京市地税局也将根据北京市房地产市场交易情况不定期进行调整。

基准住房的标准

  二手房交易计税价格是基准房屋交易价格的市场水平,不是所有类型房屋的均价,计价标准均为每平方米建筑面积单价。基准住房的标准为:
1、二手商品住房基准房屋标准
  2000-2002年建设;房型为楼房;多层楼房3层,高层楼房次顶层的二手商品住房。
2、特殊二手商品住房基准房屋标准
  房型为楼房;多层楼房3层,高层楼房次顶层的二手商品住房(具体名录见附件2)。
3、已购公房基准房屋标准
  91-95年建设;房型为楼房;多层(总楼层数为1-7层及以下的楼栋)楼房3层,高层(总楼层数为8层及以上的楼栋)楼房次顶层的已购公房。
4、经济适用住房基准房屋标准
  房型为楼房;多层楼房3层,高层楼房次顶层的经济适用住房。

房屋修正系数:(其中二手办公用房和二手商业用房不作修正)

1、建成年代修正系数
  注:特殊二手商品住房和经济适用住房不作建成年代修正。
 ①二手商品住房年代修正系数

  二手商品住房的基准房屋建成年代标准为2000-2002年建设,因此设定2000-2002年建设房屋的基础指数为100,其他年代建设的房屋修正系数见下表。
建成年代80年及以前81-90年91-95年96-99年2000-2002年2003-2004年2005年以后
修正系数(%)82889296100102106

 ②已购公房年代修正系数
  已购公房的基准房屋建成年代标准为91-95年建设,因此设定91-95年建设房屋的基础指数为100,其他年代建设的房屋修正系数见下表。

建成年代70年及以前71-80年81-85年86-90年91-95年96-2000年2001年及以后
修正系数(%)78869196100103108

2、楼层的修正系数
 ①楼型为多层的楼层修正:多层是指总层数在七层及七层以下楼房。
  二手住房的基准房屋标准为多层的3层,因此设定3层的基础指数为100,其他楼层修正系数情况如下:

层数1层2层3层4层5层6层7层
修正系数(%)949710098959490

 ②楼型为高层的楼层修正:高层是指总层数在七层以上楼房
  二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层,因此设定次顶层的基础指数为100,其他楼层修正系数情况如下:
由次顶层开始,21层及以上楼层每下降1层,修正系数下调8‰;11-20楼层每下降1层,修正系数下调1%;10层及以下楼层每下降1层,修正系数下调1.5%;顶层的修正系数为95%。
公式:交易房屋计税价格=基准价格×{1-8‰(或1%或1.5%)×(次顶层数-本楼层数)}

3、房型修正系数
(1)平房的修正系数
  东城、西城、崇文、宣武区平房的修正系数为120。其他区域的平房不作房型修正。
计算公式:平房交易计税价格=基准价格×120%
(2)地下室的修正系数
  地下室:包含地下室和半地下室
 ①楼型为多层的楼层修正
  二手住房的基准房屋标准为多层的3层,以3层为基准,地下室的修正系数为65%。
 ②楼型为高层的楼层修正
  二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层,以次顶层为基准,地下室的修正系数为50%。

二手房交易最低计税价格的计算

二手房交易最低计税价格的计算公式为:
计税价格=各类房地产的基准价格x建成年代修正系数x楼层修正系数x房型修正系数

详细内容请参见《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》


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