楼市指南

二手房交易最低计税价

（在线律师网 2006年7月11日）

　　从2006年10月1日开始，北京市将执行全新的二手房交易最低计税价格。7月10日，北京市地税局公布了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，对于二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》（协议）中确定的成交价格为依据，但对于成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的，均以此最低计税价格作为核定征收税款的基数。

房产按城区细分六类

　　出台二手房交易最低计税价格的目的，类似人们熟悉的车辆购置税最低计税价格，主要是防止为了少纳税而故意在合同里将成交价写低的情况。在时下的二手房交易中，有不少人为了少交税而常常采取瞒报、虚报价格的方式。二手房交易的最低计税价格，则明确设定了二手房交易的最低价格“底线”，防止二手房交易采取明低暗高的价格逃税。

　　这是北京市首次由税务部门公布的二手房交易计税价格。与以往二手房只有笼统的一类相比，此次《通知》首次将二手房划分为六大类别：二手商品住房、特殊二手商品住房、已购公房再上市、经济适用住房再上市、二手办公用房和二手商业用房。通知对每一种类型的二手房的基准价格都列出了详细的清单。制订“基准价”还能在一定程度上调节过高的二手房价格。当成交价远远高于基准价时，应按实际成交价缴税。

　　在房产类型细化的基础上，二手房交易最低计税价格还要按不同建成年代、不同楼层、不同房屋类型进行相应系数修正，并以修正后的价格作为计税价格征收税款。

　　通过对计税价格进行一系列细化，不但买卖双方在缴税时“心中有数”，税务部门执法时也更易于操作，最终堵住二手房交易税款的征管漏洞。

二环房计税均价近八千

　　二环路以内平均最低计税价格达到8000元，二环至三环间为6744元。东华门地区9621元，新街口、什刹海地区7767元，前门地区7940元，建外地区7725元……根据不同地区、不同类型房产进行的616种分类，全市所有的二手房都能找到各自的交易最低计税价格。

　　以城八区为例，西城区平均最低计税价格最高，为每平方米9618元，东城区次之，每平方米是8573元，而宣武、崇文更低，分别为6960元和6670元。而北京建委发布的2005年下半年存量住房交易市场价格则显示:二手房交易中东城区平均价格最高，每平方米售价为8303元，西城区为7728元，宣武、崇文则分别为6683元和6394元。

　　二手房交易最低计税价格除依据北京市建设委员会测算的2005年房屋市场交易价格外，还考虑了相关因素进行调整。即便是此次公布的二手房交易最低计税价格，北京市地税局也将根据北京市房地产市场交易情况不定期进行调整。

基准住房的标准

　　二手房交易计税价格是基准房屋交易价格的市场水平，不是所有类型房屋的均价，计价标准均为每平方米建筑面积单价。基准住房的标准为：
1、二手商品住房基准房屋标准
　　2000－2002年建设；房型为楼房；多层楼房3层，高层楼房次顶层的二手商品住房。
2、特殊二手商品住房基准房屋标准
　　房型为楼房；多层楼房3层，高层楼房次顶层的二手商品住房（具体名录见附件2）。
3、已购公房基准房屋标准
　　91－95年建设；房型为楼房；多层（总楼层数为1－7层及以下的楼栋）楼房3层，高层（总楼层数为8层及以上的楼栋）楼房次顶层的已购公房。
4、经济适用住房基准房屋标准
　　房型为楼房；多层楼房3层，高层楼房次顶层的经济适用住房。

房屋修正系数：（其中二手办公用房和二手商业用房不作修正）

1、建成年代修正系数
　　注：特殊二手商品住房和经济适用住房不作建成年代修正。
　①二手商品住房年代修正系数
　　二手商品住房的基准房屋建成年代标准为2000－2002年建设，因此设定2000－2002年建设房屋的基础指数为100，其他年代建设的房屋修正系数见下表。

建成年代	80年及以前	81－90年	91－95年	96－99年	2000－2002年	2003－2004年	2005年以后
修正系数(%)	82	88	92	96	100	102	106

　②已购公房年代修正系数
　　已购公房的基准房屋建成年代标准为91－95年建设，因此设定91－95年建设房屋的基础指数为100，其他年代建设的房屋修正系数见下表。

建成年代	70年及以前	71－80年	81－85年	86－90年	91－95年	96－2000年	2001年及以后
修正系数(%)	78	86	91	96	100	103	108

2、楼层的修正系数
　①楼型为多层的楼层修正：多层是指总层数在七层及七层以下楼房。
　　二手住房的基准房屋标准为多层的3层，因此设定3层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：

层数	1层	2层	3层	4层	5层	6层	7层
修正系数(%)	94	97	100	98	95	94	90

　②楼型为高层的楼层修正：高层是指总层数在七层以上楼房
　　二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层，因此设定次顶层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：
由次顶层开始，21层及以上楼层每下降1层，修正系数下调8‰；11－20楼层每下降1层，修正系数下调1％；10层及以下楼层每下降1层，修正系数下调1.5％；顶层的修正系数为95％。
公式：交易房屋计税价格＝基准价格×｛1－8‰（或1％或1.5％）×（次顶层数－本楼层数）｝

3、房型修正系数
（1）平房的修正系数
　　东城、西城、崇文、宣武区平房的修正系数为120。其他区域的平房不作房型修正。
计算公式：平房交易计税价格＝基准价格×120％
（2）地下室的修正系数
　　地下室：包含地下室和半地下室
　①楼型为多层的楼层修正
　　二手住房的基准房屋标准为多层的3层，以3层为基准，地下室的修正系数为65％。
　②楼型为高层的楼层修正
　　二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层，以次顶层为基准，地下室的修正系数为50％。

二手房交易最低计税价格的计算

二手房交易最低计税价格的计算公式为：
计税价格=各类房地产的基准价格x建成年代修正系数x楼层修正系数x房型修正系数

详细内容请参见《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》

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