二手经济适用房如何交易
根据北京市国土房管局公布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（2004年5月20日）规定，现就已购经济适用房(即二手经济适用房)如何上市交易进行讲解。
一、如何出售已购经济适用房
二手经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。“住满5年”是以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房的居住时间。
1、出售住满5年的经济适用房
二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。但业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
补交的综合地价款的计算方式：例如有一套经济适用房，面积80平方米，原购房价格4000元／平方米，按市场价4600元／平方米出售，补交的综合地价款为4600×80×10%=36800元。
按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。2、出售未住满5年的经济适用房
政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。
此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。
出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可再次购买他处的经济适用房。
二、如何购买二手经济适用房
1、购买已住满5年的经济适用房
购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件。购买此类二手经济适用房除正常缴纳房屋成交价1.5%的契税、5‰的印花税外，不需要缴纳土地出让金。
2、购买未住满5年的经济适用房
可按不高于原购房价格来购买此类二手经济适用房，但须满足经济适用房的购买条件，并办理经济适用住房购买资格审核手续。
所购置的二手经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，需补交10%的综合地价款，所购房屋仍按经济适用住房产权管理。
例：某购房人经职位等审核后，购买标准核定为最高4000元／平方米，面积在70平方米以内，即总价在280000元以内的经济适用房。若购买一套面积为80平方米，原购房价格为4100元／平方米，未住满5年的二手经济适用房，其购房总价为328000元，超过了核定的280000元的购房标准，则超出部分需补交10%的综合地价款，即补交(328000-280000)×10%＝4800元。并且此房屋仍按经济适用房管理。
提示：以上交易都需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原房买卖合同、房屋转让合同、户口及身份证、结婚证等相关证件到其经济适用房所在区域国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。
请参阅下面的文章：
北京经适房再上市政策分界延3天 新老政策分实施
2009年06月02日 来源：新京报
去年4月8日曾被视为北京经适房再上市“新房新办法，老房老办法”的政策分界线。但昨日（6月1日），北京市政府第10期《政府公报》中《关于已购经适房上市交易的有关通知》表明，经适房再上市的新老办法“分界线”延后了三天，4月11日之前签订购房合同的经适房、满5年后再上市交易，将仍然执行“老办法”。
北京市建委曾于去年4月8日发布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，通报“已经购买的经适房如果再上市，将执行‘新房新办法，老房老办法’”，“分界线”为4月8日，在此之前签订购房合同的，执行老办法；在此之后签订购房合同的，执行新办法。
北京市政府昨日发布的《通知》中，符合经适房条件的家庭如果购买经适房，并于2008年4月11日之前签订购房合同的，将延续“老办法”，即5年后上市交易，将按出售价格的10%补交土地收益等价款。这意味着在4月9日至11日的三天里签订购房合同的经适房家庭，如果将该经适房再上市出售，将享受到较少的补交款项政策。
4月11日虽已成为新老办法的分界点，但仍有例外情形，北京34项重点工程的被拆迁户，再次上市销售经适房，只要房屋产权证满5年、取得契税完税凭证，签订“购买经适房合同”的日期即使过了新老办法的分界点，仍执行老办法，享受“上市成交价10%”的待遇。34项重点工程名单可向市建委等部门查询。
名词解释
新房新办法:
满5年后可上市，出售时应补交土地收益等价款，根据原购经适房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似商品房价差的70%补交。
如果当时经适房价格为3000元/平米，出售时，周边类似商品房为10000元/平米，补交款项为：(10000-3000)×70%=4900元/平米。
老房老办法:
满5年后可上市交易，补交价款则是按照原来的规定执行，即按上市成交价的10%补交土地收益等价款。
算账：
如果将自己的经适房出售，出售价格为10000元/平米，那么所要补交款项为：10000×10%=1000元/平米。
（记者 王姝 马力）
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