法律著述
【下文发表在《法制日报》上】
欺诈售房应该双倍赔偿
北京长济律师事务所 主任律师 朱寿全
目前，房地产的纠纷呈上升趋势，产生纠纷的原因各不相同，其中有一种是缘于售房者的蓄意欺诈，它给购房者带来了无穷后患。解决此类纠纷的方式往往是经过法院裁决，一种是认定合同无效，由售房者退还购房款；另一种是裁定合同有效，继续履行。这两种裁决结果，不但没有维护反而严重损害了购房者的利益，尤其是后一种结果明显有利于欺诈售房者。有这样两个案例：
a. 天津的摩天公司在其与京兆公司的联建房屋纠纷尚未解决，联建中所涉及的房屋所有权的归属尚未确定的情况下，隐瞒事实真相，借用京兆公司盖有公章的空白售房合同书，擅自与李先生签订了集资建房合同，
出售房屋给李先生。此后，在京兆公司起诉摩天公司，法院裁定二者的联建协议无效的情况下，摩天公司仍继续要求李先生缴纳购房款。在李先生付清购房款后，摩天公司与京兆公司却相互推诿，拒不履行合同，使李先生迟迟不能入住。李先生向法院起诉后，法院只认定三方的集资建房合同无效，摩天公司返还李先生的购房款，京兆公司承担连带责任，但却没有支持李先生要求摩天公司双倍返还购房款的诉讼请求。
b. 恒丰公司在与陈先生签订的售房协议书上保证，在陈先生入住半年后一年内为其办理北京市房产证。但实际上却迟迟不能兑现。后经查明，恒丰公司售房时根本不具备从事房地产的开发、交易的主体资格，
其开发、销售商品房为非法行为，虽经市政府行政处罚补办有关手续后售房行为已趋于合法化，但不能掩盖其售房时以欺诈手段骗取购房者信任的事实。上述明明白白的事实使原告陈先生感觉胜券在握，不料法庭上被告出示的一份判例，却使原告哑巴吃黄连——有苦说不出，也使笔者不禁茫然，因为与此案相类似的该案例两审判决书上醒目地写道：“所签订的售房协议为双方真实意思表示，为有效合同，应继续履行。”
笔者认为：前一案例认定双方合同无效，只让售房者退还购房款了事；后一案例在非法售房情况下只因为售房者后来补办了有关手续，就认定当时所签协议为有效合同，是极不公平的。无论前例、后例，都应适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第49条规定，欺诈售房的，除返还购房款外，应增加赔偿消费者购买商品房的价款的一倍。对欺诈售房者实行惩罚性制裁的理由如下：
第一，欺诈售房是一种欺诈行为。商品房的开发、交易属于国家限制经营，或特许经营的范围。因为购买商品房是公民生活中的头等大事，它事关老百姓的安居乐业，直接影响人们的生活、生命和财产安全，所以《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规规定，只有具备条件的企业才能充当房地产开发、交易的主体；商品房的预售，应当符合相关的条件和办理相关的手续。
那么，售房者在何种情况下实施的行为可以认定为欺诈行为呢？依照最高人民法院的司法解释，若故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，给购房者造成售房者有权利销售商品房的假象，就是采取了欺诈手段，构成欺诈行为。本文前例天津的摩天公司在明知自己对房屋的所有权尚未确定的情况下，故意隐瞒事实真相，借用京兆公司的售房合同，诱使李先生与其签订购房合同并付款，这是典型的欺诈行为。本文后例售房者在项目非法、根本没有能力办理房产证的情况下，隐瞒事情真相，虚假地承诺在一定时间内为购房者办理房产证，骗取购房者的信任与其签订售房协议书，且协议书居然还进行了公证，足见售房者的欺诈程度之深。
第二，欺诈售房应适用《消法》。《消法》第2条规定:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。”笔者认为，售房者销售的商品房是一种商品，售房者就是经营者；购房者为生活花钱购买商品房，是一种消费行为。因此商品房销售与购买的过程就是商品交易的过程，属于《消法》的调整范围。《合同法》第
113条的规定，明确了“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的”，适用《消法》的规定承担损害赔偿责任。上述两个案例中，售房者都是以欺诈手段完成售卖行为的，该行为属于欺诈行为，应依据《消法》第49条的规定来审理，即经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其所受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
目前，辽宁大连已有这样的判例，判令欺诈售房的公司除返还购房者购房款外，增加赔偿购房者购买商品房的价款的一倍。此判例具有重大的意义，它为处于弱者地位的消费者撑腰，伸张了正义。
相关文章
以下法律著述由北京长济律师事务所主任律师朱寿全等撰写，发表在一些法律专业报刊上。
北京长济律师事务所主任律师朱寿全在中国教育电视台 《法制播报》节目中以专家身份对“一撮猪毛”案件作点评。（拍自电视屏幕） |
·用商标克敌制胜
·网上交易：呼唤完善电子合同法律
·如何解决电子商务法律问题
·漫谈网上侵犯名誉权
·政府采购中律师实务
·律师如何面对“入世”
·证人为什么敢作伪证
·球员转会中的法律问题探析
·欺诈售房应该双倍赔偿
·债权人如何防范执行难
·旅游市场问题多
长济主任律师