☆ 国务院根据物权法修改《物业管理条例》 物业定位由管理转向服务※
“业主大会”的权利得到强化
※ 公用建筑不能随意改变用途
※ 楼顶广告收益要归全体业主
※ 不交物业费，可能被起诉
※ 物业公司不代收水电费了
※
业主可投票“炒掉”物业公司
※ 被解聘后物业公司不能赖着不走
※ 巧立名目收费被约束
※ 保安责任更明确
2003年9月1日起开始实施的《物业管理条例》是我国出台的第一部关于物业管理的行政法规，从此结束了中国物业管理行业无法可依的局面。
“业主大会”的权利得到强化
目前，很多小区出现了两个业主管理委员会——一个是经合法选举产生的，一个是业主另行自发推举的，这是为什么呢？原因很简单，合法存在的业主管理委员会，因贪图开发商或物业公司给的“私利”而不能代表业主的利益，业主才要自己再推举出一个真正替自己说话的业主管理委员会。此外，业主管理委员会权利过大，甚至行使了一些本应由业主大会行使的权利，也是一个重要原因。
《条例》第一章中明确规定：一切权利属于业主大会，业主管理委员会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主管理委员会委员，监督业主管理委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、法律、法规，或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主管理委员会只是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
但《条例》第一章中的规定，没有涉及业委会收取物业费的问题，这方面的有关问题尚待法律法规予以明确。
公用建筑不能随意改变用途
绿地变成了停车场，沙盘上看到的应该是幼儿园的地方却变成了对外出租的”办公用房”，小区的主干道上有人在摆摊设点，公用道路、场地、建筑随意改变用途侵犯全体业主合法权益的事情屡见不鲜。不仅仅是物业公司，一些业主也容易出现这方面的问题，尤其是在个人房屋装修的时候。
《物业管理条例》第五章关于“物业的维护和使用”明确：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。否则对个人处以1000-10000元的罚款，对单位处以5万-20万的罚款。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。《条例》还明确了业主在装修房屋时，有义务向物业公司告知，物业公司将一些禁止行为和注意事项告知业主。如果业主在装修过程中出现违规的情况，物业公司可报房屋行政主管部门对其进行处罚。
楼顶广告收益要归全体业主
小区住宅建筑的楼顶、外立面，是很好的广告资源，于是，露天广告牌、霓虹灯等广告设施广泛的出现在了住宅小区，这些广告设施影响着小区居民的生活，而广告收益却不知道该由谁占有。
《物业管理条例》第五章关于“物业的维护和使用”中规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
不交物业费，可能被起诉
物业管理公司的服务出现问题时，业主应该采用合法手段处理，例如聘请律师进行交涉、请求业主委员会出面协商等。目前拖交物业管理费已经成了一些业主的“杀手锏”。但是不交物业费不能解决任何问题，结果只能是物业公司因受到损失而降低服务标准，这又引起业主新的意见，从而形成恶性循环。
《条例》第67条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业公司可以向人民法院起诉。这一规定保障了物业管理企业的正常活动，也符合条例所遵循的维护全体业主合法权益的原则。
物业公司不代收水电费了
物业公司开始减负。在过去的房地产开发过程中，供水、供电、供气、供热等公用事业单位利用垄断地位强迫开发企业接受承担小区内管线维护和收取费用义务的条件。开发企业自然而然将所有收费和维护责任转嫁给物业公司，由于各方面的原因，物业管理企业代收费的比率很低，出现了很多物业管理企业用物业管理费用来补偿这些代收费。
《物业管理条例》第四章中明确规定：物业管理服务中，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。同时，第五章还明确：关于物业的使用与维护供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
业主可投票“炒掉”物业公司
《物业管理条例》进一步强化了业主的监督权和管理权。物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，就可选聘、解聘物业管理企业。
条例明确：业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。有关制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
被解聘后物业公司不能赖着不走
因交接程序不明确，缺乏相关的规定，北京市和其他一些地区都曾多次发生过开发商和物业公司相互推脱责任，或者旧物业公司拒不移交任何资料、新的物业公司无法进入小区工作的情况。
《物业管理条例》对于物业公司接管小区的程序做了规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料；服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和相关管理资料交还给业主管理委员会，否则房地产行政主管部门可对其处以1-10万的罚款。
巧立名目收费被约束
业主在进行装修时，有些物业管理公司会向业主收取所谓的“装修管理费”，事实上，物业公司为约束业主和装修公司，防止装修扰民等情况的发生，可以向业主收取装修押金，但没有权利收取管理费。在过去，物业公司向业主收取费用的名目不下十几种，这些收费对于专业知识欠缺的业主，不得不说是一笔“糊涂账”。上述的“装修管理费”实际上就是物业公司为创收私自设立的收费名目，没有任何法律依据。
《条例》第41条规定，业主和物业公司要按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。这就是说，现阶段物业服务的收费标准还是在国家必要的指导和规范下进行，不是完全由市场来调节的。其主要原因是物业服务费用涉及到广大业主的切身利益。这表面上看是对物业公司的一种约束和限制，实质上是防止物业公司之间恶性竞争，是对物业公司的一种保护。所以，这一条规定对业主和物业公司来说是双赢的。
保安责任更明确
业主在自家的小区里遭遇了像入室抢劫、保安打人这一类的事情该怎么办，过去，业主只能“认倒霉”，明明是物业公司保安部门的疏忽大意和恶意中伤，却找不到让物业公司承担责任的法律依据。
《条例》四十七条、五十六条、六十条、六十一条对此做出了规范。保证社区的安全，是物业管理公司向业主提供的最重要的服务项目之一。因为物业管理公司的失误导致业主的人身安全受到侵害、财产受到损失的，物业管理公司要负担赔偿业主损失的责任。对那些没有取得资质证书就进行物业管理的假公司，使用未取得物业管理职业资格证书的人员进行物业管理活动的物管公司，给业主造成损失的，不仅要向业主负担相应的赔偿，还要受到国家的行政处罚。
本网站站长、北京长济律师事务所主任律师朱寿全（左二）
在戴德梁行《物业管理条例》研讨会上作重点发言并解答有关咨询。
