物业管理的概念和性质
物业管理产业是我国改革开放后随着房地产业市场化程度的加深而发展起来的。
物业是指住宅小区、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、酒店、标准工业厂房、仓库等有价值和使用价值的房屋、附属设施及相关的场地。
物业管理是由专门的机构和人员，依照合同，对上述物业的清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路交通等，以经营的方式统一实施的综合性、专业化管理。
物业管理的对象是物业，服务对象是人，物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。
物业管理公司
物业管理公司与业主之间是委托合同关系，物业公司受业主委托提供服务，业主支付物业管理费用。
房改前我国房屋权属关系的复杂性，使得目前人们常常搞不清一个问题：物业管理公司是管理者还是服务者？
事实上，我国物业管理的管理主体经历了由“房管部门”到“物业公司”的转变，管理对象也相应地经历了由“单位所有的公房”到“不同产权人所有的私房”的转变。因而“管理”特征往往被特别强调。而物业管理的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，从本质上说是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合，业主与物业管理企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。物业管理企业是服务者不是管理者。
居住小区物业管理的特征
居住小区物业管理，与老百姓的生活息息相关，是物业管理中占比重最大、最重要的一类。
与旧的管理模式相比，居住小区物业管理模式具有以下特征：
（1）社会化。摆脱了过去那种自建自管的分散的管理体制，克服了在旧体制下各自为政、互相扯皮、推诿的种种弊端。
（2）市场化。业主有权选择物业管理单位，业主聘用的专业物业管理企业按照业主的意志与要求去实施物业管理，改变了过去终身制企业的聘用制，促进了服务态度的改善和服务质量的提高。
（3）企业化。推行有偿服务、合理收费，通过多种经营，使小区及各类房屋和设备的管理走上了以业养业，自我发展的道路。
（4）建管结合。使房屋建设与管理相结合，使以往小区面貌一年新、二年旧、三年坏的情况得以改变。
“三分建设， 七分管理”是居住小区物业管理的模式的重要特点。
（5）专业化。“术业有专攻”。由专业的物业管理企业实施管理，有利于积累经验、运用专业的管理技术，实现科学管理。
本网站站长、北京长济律师事务所主任律师朱寿全（左二）
在戴德梁行《物业管理条例》研讨会上作重点发言并解答有关咨询。
