二手房个税再掀强征风暴
国税总局出台相关通知，要求自2006年8月1日起，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益按照“财产转让所得”项目强制征收个人所得税。国税总局掀起的强征风暴在业内引起了不小的波动，也带来了诸多问题。大家都在关注新政实施后，二手房市场是否会遇冷？能不能真正有效地打击炒房一族？会不会出现税负的转嫁？征税效应会不会因为难操作而在简易化处理中弱化？
不少人士认为，个税强征后二手房交易可能缩水50%，交易在短期内将渐趋低迷。7月18日通知发出后，各地交易量猛增，许多业主为赶在8月1日前完成交易，甚至开始降价销售。而8月1日开征后，与前几天二手房拥挤不堪的交易场面相比，各地税局已经明显冷清了很多，二手房过户量锐减四成。汉宇地产总经理施宏睿认为，强征个税对二手房交易量短期内会有明显影响，预计几个月内二手房交易量将持续低迷，再度进入"冷冻期"。但是两种免税类型以及房产持有时间计算方式的改变，也给市场开出了稍显宽松的通道。108号文规定，对两类二手房产交易仍给予免税优惠。其第五条称：出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。中原地产人士表示，如果加上征税起征点前置，多数老公房和经济适用房可享受免征优惠。如果以购房合同或发票作为凭证，大多数公房都在5年购房时间以上，并且是家庭唯一生活用房取得所得，因此，公房基本都处于免征行列。对于经济适用房来说，5年以内出售无赢利，不用交纳个人所得税。因此，新政对经济适用房也无过多影响。
业内人士认为，征收个税是中国政府加大以财税政策调控房地产市场力度的重要信号，目的是对投资炒房和房价上涨起到遏制作用。上海楼市境外人士专刊发行人蔡为民认为，二手房个税恢复征收，其矛头直指房地产投机客。20%的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。
"炒房"一直以来被认为是造成中国大城市房价不断攀升的重要原因之一。国家统计局最新公布的数据显示，今年上半年，全国商品住宅完成投资5318亿元，同比增长28.2%，房屋空置率接近三成。截至6月底，全国商品房空置面积达1.21亿平方米，同比增长17.2%，其中，空置商品住宅6715万平方米，同比增长14.1%。分析人士认为，造成房屋空置率居高不下的一个重要原因就是民间参与投资性购房和投机炒房的越来越多。新政出台后，许多业主认为房产交易如果征收20%的个税，出售房产的利润将大幅降低，今后还是将房屋出租比较划算。而一些炒房者则表示，进入8月份以后，他们将慎重考虑是否继续投资房市。中国社科院金融所研究员殷剑峰表示，无论是规定"套型建筑面积90平方米以下住房所占比重必须达到70%以上"，还是"对境外机构、个人购买商品房资质设限"，中国政府对房地产市场的调控决心显而易见，如今出台的对房产转让收入征收个人所得税正是调控政策的延续。中国人民大学土地管理系教授林增杰则表示，对房产转让征收个税可以增加炒房成本、遏制炒房需求。此外，征收个税还可以促进建立规范的信息基础来提高房地产交易的透明度。
强征二手房个税后，卖家的税负会不会被转移到买家头上？这是目前市场上最大的悬念。市场人士认为，不排除税负转嫁的可能。美联物业大宁店的一位经纪人说，今年6月1日，房屋营业税征收期由2年改为5年内时，上海就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家，导致二手房价格短期内上涨了3个百分点。开征个税的这部分支出也可能被加入房价，导致二手房价短期上扬。但更多人表示乐观。
中原地产曲阳店的杨经理说，转移税负的前提是市场供不应求，否则有价无市，“买家不接盘，加价也白加”。现在的大势与以前不可同日而语，先是延长征收二手房交易营业税的期限，后又强征个税，这些措施效应叠加，将进一步打击二手房市场投机需求。如果90平方米以下的中小户型占开发总量70%的比例能够落实到位，普通商品房的供求会趋于平衡，税负转嫁将没有可能性。
早在12年前，相关政策就明确要征收二手房个税，但事实上一直是开而未征。这回开征能否"纵向到底、横向到边"？业内人士认为，关键看执法刚性。就开征个税《通知》本身而言，至少还留有两处"活口"：一是纳税人不提供房屋原值凭证，税务机关可实行核定征税，具体比例由省市确定，幅度为住房转让收入的1%到3%。这里存在两个漏洞，一是地方税务部门的自由裁量权过大，二是卖房人会在"20%据实征收"和"1%到3%核定征收"两个指标之间取其轻。这一规定会"诱使"卖家隐藏凭证。最终，那些征信系统不发达、房屋交易信息登记不全的城市，更倾向于确定一个统一的税率，实行核定征收。另一个"活口"是夸大装修费用。由于发票缺失、查验困难，很可能无论实际装修费用多少，结果都按房屋原值10%的最高限额折算。这样，炒家便有漏洞可钻：简单装修，高报成本，减小税基。业内人士认为，要堵塞上述漏洞，关键在刚性执法。如果税务部门真能与房地产管理部门携手，与中介机构协调，形成多部门协税、护税的氛围，没有堵不了的"漏洞"，也没有降不了的炒房虚火。
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