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某女士诉"中大恒基"双倍返还定金房产纠纷案
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法律文书：
·起诉书
·北京市海淀区人民法院民事判决书
·民事上诉状起 诉 书
原告：
XXX
住址：XXX，邮编XXX，电话XXX。
委托代理人：XXX，北京长济律师事务所律师，电话......被告：北京中大恒基房地产经纪有限公司
法定地址：北京市海淀区
邮编： 电话：......
法定代表人：刘益良
诉讼请求：
1、被告双倍返还原告定金共计人民币100,000元整；
2、被告赔偿原告首付款650,000利息共计人民币；
3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：
2006年4月27日，原告与被告签订了编号为G1060863的购房委托合同（证据1）。根据合同有关约定，原告委托被告购买位于北京市海淀区天兆家园3B501室的二手房一套，房产总价共计人民币壹佰陆拾叁万元整（￥1,630,000）。合同第十四条补充条款中明确约定：签定本合同起，如因房主原因造成无法正常交易，乙方双倍返还定金。原告于2006年4月27日向被告支付了定金人民币伍万元整（￥50,000）（证据2），于2006年4月
日向被告支付了购房首付款共计人民币陆拾伍万元整（￥650,000），于2006年4月28日向被告支付了中介费共计人民币贰万壹仟元整（￥21,000）（证据3），
但原告后来却被告知卖方房产已被法院查封，买卖双方交易无法正常进行。
原告认为，作为中介机构，被告对标的房屋产权的真实、合法和有效性，以及产权的清晰程度及瑕疵问题具有尽职审查、保证和告知义务。但因被告未尽到应尽之义务，产生了交易无法正常进行的法律后果，被告理应承担有关法律责任。
被告于2006年5月25日将购房首付款650,000元退还原告，但双方最终未能就定金和有关首付款利息赔偿问题达成一致（证据4）。特请求贵院根据有关事实和法律，判允前列诉讼请求。
此致
北京市海淀区人民法院
具 状 人：
2006年5月 日
北京市海淀区人民法院
民事判决书
（2006）海民初字第16626号
原告XX，女， 年 月 日出生，汉族，无业，住XX。
委托代理人 XXX，北京长济律师事务所律师。
被告北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街42号华星大厦A座14层。
法定代表人刘益良，董事长。
委托代理人王国锋，男，该公司法律顾问，住北京市海淀区西直门北大街42号华星大厦A座14层。
原告XX与被告北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员汪懿独任审判，公开开庭进行了审理。原告XX委托代理人XXX与被告中大恒基公司委托代理人王国锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年4月27日，双方签订了购房委托合同，根据合同约定，我委托中大恒基公司购买位于北京市海淀区天兆家园3B501室的二手房一套，总计1630000元，合同第十四条补充条款中明确约定，签订合同起，如因房主原因造成无法正常交易，乙方双倍返还定金。我于2006年4月27日向中大恒基公司支付了定金人民币50000元。2006年4月28日向该公司支付了购房首付款人民币650000元，2006年4月28日支付了中介费21000元，但是后来该公司告知我该房产已经被法院查封，双方交易无法正常进行。该公司已经将650000元退还原告，但是双方未能就定金和首付款利息达成一致，故诉至法院请求判令中大恒基公司双倍返还首付款100000元，赔偿首付款利息损失364元整，并承担本案诉讼费。
中大恒基公司辩称，双方签订的合同属于无效合同，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的不得转让，据此，该房屋已经被查封，不具备转让条件，该合同无效，主合同无效，定金担保条款也无效。故不适用双倍返还定金的规定。还有，对于受托人没有约定适用定金罚责，我们双方之间不存在买卖关系，而是委托代理关系，所以对我公司不应该适用双倍返还定金的规定。所以按照合同我公司应该原数返还定金。最后，合同已特别约定双倍返还定金对我公司不发生效力。我们双方约定补充条款对定金罚责再行约定的，必须在补充条款处加盖乙方合同专用章，否则对乙方不发生效力。而该合同补充条款处并没有加盖合同专用章，故不适用双倍返还定金的规定。
经审理查明，2006年4月27日XX与中大恒基公司签订购房委托合同一份，该合同约定：XX（甲方）委托中大恒基公司（乙方）购买位于北京市海淀区天兆家园3B501室房产，签订本合同时甲方应交付购房定金五万元，此定金由乙方代收转交出卖人，在办理该房产过户时甲方交付的定金抵作购房款。该合同的补充条款中约定：1、签订本合同起，如因房主原因造成无法正常交易，乙方双倍返还定金。2、甲方交完房主银行贷款之后，如1个月没办理完过户手续，即日起3日内乙方双倍返还之前购房款。3、在过户当日，乙方陪同甲方和房主结清房屋所产生的一切费用，如房主未结清，乙方负责结清。甲方交完房主银行贷款之后，如在乙方通知甲方过户，甲方在7日内不配合乙方过户，乙方不承担双倍返还责任。如过户时出现营业税，由乙方负担。该合同最后特别提示：补充条款对定金罚则再行约定的，需在补充条款处加盖乙方合同章，否则对乙方不发生效力。
2006年4月28日XX向中大恒基公司缴纳购房定金50000元。现中大恒基公司已经将房屋首付款、中介费退还XX。双方均表示合同已经终止履行。
另查，2006年2月14日北京市海淀区天兆家园3B501室房屋被北京市海淀区人民法院查封。
上述事实，有双方当事人陈述、购房委托合同、收据在案佐证。
本院认为，购房委托合同系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定既损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的内容，故该合同有效。对于XX要求双倍返还定金之诉讼请求的焦点问题在于房屋不能完成交易的结果是否因中大恒基公司所致。从时间上看，本案双方当事人签订购房委托合同在2006年4月27日，而争议房屋被相关部门查封在同年2月14日，作为专业受托购房房屋的经纪公司应对房屋是否能够进行交易进行必要的审查，而中大恒基公司疏于上述审查义务导致双方签订购房委托合同无法实际履行，其应该承担相应的违约责任，现XX要求双倍返还定金事实清楚，于法有据，本院予以支持。中大恒基公司以合同条款未加盖公章不适用定金罚则为由进行抗辩，但定金双倍返还的罚则系法定，而非当事人约定，对此抗辩理由本院不予采信。另XX主张上述购房首付款之相应利息，并无合同与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除XX与北京中大恒基房地产经纪有限公司二OO六年四月二十七日签订的购房委托合同；
二、北京中大恒基房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还XX定金人民币十万元。
三、驳回XX其他诉讼请求。
案件受理费三千五百一十七元，由北京中大恒基房地产经纪有限公司负担，本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费三千五百一十七元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 汪 懿
二OO六年八月三十一日
书 记 员 张 巍
民事上诉状
上诉人（原审被告）：北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所：北京市海淀区明光村木材大厦14层，法定代表人：刘益良
职务：董事长，联系电话：82212103 13001067183
被上诉人（原审原告）： XX，女， 年 月 日出生，汉族，无业，住XX。
上诉人因不服北京市海淀区人民法院（2006）海民初字第16626号民事判决书，现依法提起上诉。
上诉请求：撤销原判，依法改判。
事实与理由：
一、原判决认定事实错误
1、原判决认定合同有效明显错误
原判决认定：“购房委托合同系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定既损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的内容，故该合同有效。”原判决的上述认定明显错误，理由如下：
（1） 违反法律规定
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第2项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的，不得转让。”据此条法律规定，被上诉人购买的房产不具备转让条件，因该房产已在上诉人与被上诉人签订《购房委托合同》之前的2006年2月14日就被海淀区人民法院查封，按照法律规定，该房不得进行转让。这就是国家法律禁止转让的强制性规定，双方为禁止转让的房产而签订的《购房委托合同》也就无效。
（2） 无视客观事实
售房人李志庆故意隐瞒出售房屋已被查封的事实，采取欺骗手段与上诉人签订《售房委托合同》，该合同应视为无效。售房人李志庆明知该房已被查封，为骗取钱财，于2006年4月27日在上诉人不知悉的情况下，与上诉人签订《售房委托合同》。上诉人于4月27日将被上诉人委托转交的购房定金5万元，4月28日委托转交的购房款65万元，共计70万元，全部转交给了李志庆。5月8日，当买卖双方及中介方到海淀区房地局办理该房产权证过户手续时，房地局工作人员才告诉该房产已被海淀区人民法院查封，不得办理权证过户。基于诚实信用原则及商业信誉，上诉人为了不造成被上诉人的经济损失，已于2006年5月25日，用自己的资金赔付给被上诉人购房款65万元、6月3日赔付被上诉人代理费及代办过户费21000元，李志庆因涉嫌诈骗已被公安机关依法逮捕，上诉人遭受的70万经济损失已无法挽回。
2、原判决认定违约责任严重错误
原判决认定“中大恒基公司疏于上述审查义务导致双方签订购房委托合同无法实际履行，其应该承担相应的违约责任，现XX要求双倍返还定金事实清楚，于法有据，本院予以支持。”事实上，违约责任以合同的依法成立并生效为前提，无效合同只能产生缔约上的过失责任。上诉人疏于审查也改变不了本案委托事项违反法律强制性规定的客观事实，也就是说，上诉人疏于审查绝对不能使本案委托合同从有效而变成无效。原因很简单，合同的效力是由法律直接规定的，并非当事人的主观意志左右。因此，即使是上诉人疏于审查，也只能由上诉人对其疏于审查而导致的本案委托无效承担缔约上的过失责任，而并非双倍返还定金的违约责任。
二、原判决适用法律错误
依据《中华人民共和国担保法》第五条的规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”据此，由于上诉人与被上诉人签订的《购房委托合同》是主合同，合同中的担保条款是从合同。根据以上所述，由于本案主合同无效，定金条款作为一种典型担保合同，随主合同无效而无效。况且，被上诉人在交付购房定金的收据中与上诉人约定：“此定金特委托收款方转交出售方。”上诉人不是房屋买卖当事人，购房定金是买卖双方当事人为保证履行合同义务设定的担保。原判决对购房人的受托人适用定金罚责，双倍返还委托人购房定金，于法无据。
综上所述，本案《购房委托合同》因标的物违反法律禁止转让的强制性规定而无效，不应当对上诉人适用定金双倍返还罚责，基于上述事实及理由，请求二审法院依法改判。
此致
北京市第一中级人民法院
上诉人：北京中大恒基房地产经纪有限公司
2006年9月13日
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