北京长济律师事务所主任律师 朱寿全
【网友问题】目前，市场上很多项目存在着“卖房先卖卡”的现象，即开发商在没有取得预售许可证的情况下，要求购房者缴纳1万至3万元不等的费用“买卡排号”，个别项目甚至要交100万买卡，否则不能优先选房。开发商一般会承诺，如果选不上中意的房子，会将款项退还消费者，但是退款时间有的需要3个月或更长。请问这种“卖房先卖卡”的做法是否违法？判断的根据是什么？
【律师答疑】类似的现象有：未取得商品房预售许可证的项目以“内部认购”、“内部登记”、“发会员卡”等任何形式放号，或收取“订金”、“诚意金”、“会员费”等任何预订性质的费用。
根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》的有关规定，我国对商品房预售实行预售许可制度；不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用；违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
《北京市城市房地产转让管理办法》也作出规定：房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房；房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动；违反规定擅自转让房地产开发项目或者擅自预售商品房的，由有关部门按照相关规定处罚。
【网友问题】有的项目卖卡甚至卖出千张，这无疑是一笔不容小觑的金额。这种“卖卡”的做法，是否有非法集资的嫌疑?
【律师答疑】“卖卡”的做法，是拉拢前期客户还是非法集资呢？开发商违规销售的目的，有的是通过所谓发放VIP
卡等方式先把购房者套住，在不明确楼盘销售价格情况下，取得预售许可证后提高房价，逼迫已经交了部分钱的购房者就范；有的是为了哄抬房价，以这种手段制造房子紧俏的气氛，刺激更多的人来买房；还有的是为了摸清人数定楼价，开发商喜欢“蓄客”，更喜欢“捂盘”。
【网友问题】如果开发商是在取得预售许可证之后“卖卡排号”，那么是否还属于违规？
【律师答疑】开发商应该诚信经营。钻法律的空子损害购房者利益的行为，应当受到谴责。
【网友问题】购房者遇到开发商“卖房先卖卡”的情况，该如何维护自己的权益？
【律师答疑】根据《北京市城市房地产转让管理办法》的有关规定，购房者知道或者应当知道开发商没有取得商品房预售许可证仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。因此，在开发商没有取得商品房预售许可证就“卖房先卖卡”的情况下，购房者千万不能“买房先买卡”，因为最终受害的可能是购房者。
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