经济适用房暗交易为何禁而不止
律师提醒：私下交易存在多种风险
法制日报20070227 记者 张亦嵘 袁定波
炒卖经济适用房的房号早就不是新闻了，为什么近来又火了起来？说到底还是因为其中潜伏的巨大经济利益，吊着那些想发财和想图便宜的人们的胃口，一买一卖间造就了这个让许多人热血沸腾的市场。
倒卖经济适用房号相当普遍
记者的一个熟人老田就深谙其中的道理：哪个地段拆迁，兴建经济适用房，哪个地段就会有买卖房号的"经纪人"。
北京前门有个地段回迁经济适用房。按规定，挑房的人必须在一天内挑完。那天，排队的足有三千多人。队伍边上，总有三两个人随着队伍走动。他们边走边问，哪位卖房号，八万一个。这是收房号的。其实，这景象两年前就在北京的天通苑出现过。
如今，天通苑呼啦啦冒出了十多家经营收购经济适用房的房地产经纪公司。尽管政府有明确规定，经济适用房五年内不得买卖。但是，在那里，就算你的经济适用房是刚买到的，也照样拿去挂牌。最近，更有人公开在网上叫卖经济适用房房号，价格高达十几万元。
登录天通苑论坛，果真，卖房号的帖子还真不少。“转让经济适用房号，有意者请联系李先生，价格面议！”更有直接的：“急售房号，2650元/每平米，房号12万。”这类帖子随处可见。
眼下炒号相当普遍，开发商对此也心知肚明。有的售楼员为牟取私利，甚至会利用工作之便，为心急的购房者提供号码和户型的优先选择权。当然这是需要"好处费"的，据说至少在两万元以上。
购买经济适用房手续很严格
经济适用房是政府为解决城市中低收入家庭住房困难而兴建的低价商品房，因此政府对经济适用房的购买资格审查十分严格。建设部等四部委2004年5月公布的《经济适用住房管理办法》规定：“购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。”按照这个办法，经济适用房没有被倒卖的可能。
北京市关于经济适用房的一系列文件有更细的规定：申请购房者须具备家庭年收入在6万元以下，必须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户； 购买经济适用住房实施公示制度，公示期满未被举报的，批准其购买资格。
而且，“已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。”“已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区县建委按成交额的10%缴纳综合地价款。”
资格审查漏洞使倒卖人有机可乘
有了这么详细的规定，为什么还有不顾触犯条律倒卖房号和经济适用房的？
北京市长济律师事务所舒梅律师认为，经济适用房成本低，成为老百姓的投资热点，一些不符合交易主体资格的买卖双方也有交易的愿望或要求。
政府相关部门监管不力，在房号发放以及业主资格审查上都存在着漏洞，造成倒卖人有机可乘。而且，政府把过多的开发建设和分配管理责任，委托给了营利性房地产开发企业，使这些企业为利益的最大化把房号发放给本不该享受经济适用房的人员。
针对经济适用房买卖存在的这些问题，北京市长济律师事务所朱寿全主任律师认为，在目前全社会诚信体系尚未健全、且找不到更好替代方法的情况下，政府应加大力度介入，主动干预、审查购房者身份，这是最大程度排除目前经济适用房出现问题的前提。另外，要建立惩戒机制——如果发现申请购房者和提供收入证明机构虚假申报，给予严厉处罚，以制止"富人购买经济适用房"现象。
舒梅律师认为，相关部门应严把购买的"入口关"，封死倒卖的"出口关"，对倒卖房号的行为处以重罚，采取不予办理房产证、不予过户等限制措施，可以有效遏制这种猖獗的倒号现象。
暗中交易存在多种风险
从专业的角度，舒梅律师不建议买房人附条件地购买主体不合格或存在瑕疵的经济适用房。她提醒暗中购买经济适用房的人应当注意这种行为带来的各种风险：
卖方故意悔约的风险。如果卖方在收到买方全款后，违反合同约定，不再出售房屋，买方将面临个人追索房款的艰难，处境十分被动。
一房多卖的风险。不能立即过户的客观情况，使具有一房多卖非法目的卖房人获得了实施非法行为的充分时间，且不易被权利人查证。
长期无法过户的风险。私下交易的买卖双方具备交易条件的时间通常不会太短。而时间越长，交易的不稳定性越大，尤其是买方的交易风险就越大。
房款是否能被执行回来的风险。执行难对于存在于个人之间的二手房买卖而言更是如此。
投资利益上的风险。我国的房地产泡沫较大，不能及时过户使得买方可能因经济适用房税收等政策调整，不得不增加投资成本。
http://www.legaldaily.com.cn/bm/2007-02/27/content_544659.htm
楼市访谈