〖在垄断的金融体制下，房贷潜藏着无数玄机，银行和开发商结成了紧密的利益纽带，从社会层面看导致购房者的弱势地位，而经济层面上则加大了金融风险〗
房贷：潜藏危机的倾斜天平
作者: 《证券市场周刊》记者 苏娜/文 页数:46-48
05第19期(总第1124期) （http://zhoukan.hexun.com）
含混不清的违约规定
4月6日，中国消费者协会针对“违约金”问题发表了六点意见。其中第五条指出“……金融管理和竞争的大环境讲，反映了我国商业银行对于风险的预测意识和能力不足，当市场变化后，出现寄希望于单方面强行变更、解释合同以解决问题的被动局面。”
据了解，目前贷款人和银行执行的借款合同文本中，基本有这样几种模式：一、明确约定了违约金计算方法；二、未约定违约金，但注明了提前还款需要得到银行的同意；三、约定不明确，也未声明提前还款需要银行同意。
当前争议主要在于后两种情况下。一些有提前还贷意愿的人担心，银行单方面提出收取违约金，或者要求变更借款合同，加入违约金条款，借款人应该怎么办？
一种极端的情况可能是房贷人不得不提前设想的，一位资深律师一针见血地指出：“后两个条款的隐患都很大，对借款人非常不利。提前还款需要得到银行同意，那么银行可以同意，也可以不同意；对于约定不明的，按照《合同法》的规定，由双方协商解决，协商不成的，由法院解决。这时候估计法院十之八九是判借款人败诉，因为法院没办法强迫银行答应借款人的请求。”
对于这种判断，北京长济律师事务所主任律师朱寿全说：“确实可能发生以上那种极端的情况，银行在利益的驱使下那么做完全可能。”，他还说，“从这一点说，不管消协还是专家们所作的，都只是在道义层面的居多，起不到真正约束银行行为的作用。”
朱寿全长期为购房人代理购房业务，感受颇多，“对于热销的楼盘，合同一个字都不能改。市场发育还不够成熟，房地产还是卖方市场。对于银行的借款合同就更是这样了，谁能改写银行的借款合同？”
这些借款合同的蓝本，原来是由北京经纬律师事务所的张振宝律师起草的。“当初制定合同时，我们的标准是尽量公平，后来，这个合同也不断地在改变。”张振宝说，“关于违约金这个条款，各家都留着口呢。”
他也承认司法实践中可能会出现上面提到的极端情况。北京汉卓律师事务所的律师秦兵被誉为“房地产界维权第一人”，他仔细研究了住房贷款合同，对此他评价说：“这些合同对于消费者的义务和风险写得非常详细，关于消费者的条款，全都是义务。”秦兵认为，一个合理的住房借款合同应该由银行业协会和消费者协会共同拟定。
在提前还贷的实际操作中，比违约金更厉害的是拖延办手续的时间。对于提前还贷，各家银行的借款合同中基本都明确规定：“需要提前30天提交申请”，但无一例外都没有对银行处理该项业务的期限做出任何规定和承诺。
张振宝律师说，银行内部对于处理这些业务应该是有一套内控程序的，但是并不对外公布，应该写进合同，变成合同的一部分，这样对消费者才公平。
银行房贷的经营之道
近年来，银行向储户收取费用的事件，屡屡成为公众所诟病的话题。而提前还贷，违约金不过是这种话题的另一种版本。多年来银行改革的历程，在不断增强了银行利润目标的同时，银行竞争力的提升令人失望，抢业务依靠的往往是非市场手段。
个人房贷的兴起，使个人贷款者和银行成为一对利益共同体，但是，这个利益共同体的关系却受制于另一对利益共同体——开发商和银行的微妙关系。业内人士向本刊称，以前是开发商求着银行，现在几乎倒过来了，银行向开发商“俯首称臣”。这种关系转变的结果，造成购房者的贷款银行从开始就不是市场选择的结果。早在2003年，争抢个人房贷业务就在京城各大银行之间掀起了激烈的竞争。有这么一段轶事：工商银行北京分行在当年的第三季度末没能完成总行下达的放贷计划，还有30亿元没有贷出去。北京分行失利的原因是把开发贷款给开发商的同时，没有附加住房贷款也由工商银行提供的条款，所以吃了“大亏”。
时至今日，开发商为购房者指定贷款银行，已经是司空见惯、“理所当然”的了。
一位多年浸淫于房地产行业的律师说：“现在是银行求着开发商了，大量的钱贷不出去，必需找到出口，而个人房贷被银行认为是低风险的香饽饽。”他补充说：“提前还贷银行要求收取违约金，根本上也是因为银行的钱太多了，而出口太少，借款人提前还款，银行的预期收益就减少了。”“要么全盘接受，要么不买房。这就是住房贷款的规则。”一位购房者感慨不已。
如果购房者想到开发商指定以外的银行去贷款会怎样呢？这种事情好像还没有发生过。
一位供职于外资银行的专家说，这个问题，一方面是由于绝大多数购房者根本不知道可以选择开发商指定银行以外的银行，他们误以为这是强制性的（法律上只能解释为是建议性的），因为没有人会告诉购房人这一点；另一方面，即使有人想较真去找别的银行，也可能担心手续繁复，耗时耗力而放弃，或者别的银行也干脆表示不贷，因为要重新评估一个新楼盘相对于单笔的房贷来说费用不菲。中国人民大学金融研究所副所长赵锡军说，当前国内的个人房贷，并非是银行对购房者的直接贷款，而是由开发商担保，钱也是直接打到开发商账户上的。
他认为，开发商和银行结成利益联盟，捆绑销售的根本原因还在于，银行的管理能力太弱，如果完全抛开开发商去放贷，银行的管理成本会大大上升。而当前的做法下，银行只需要集中评估楼盘，开发商为借款人提供担保，并且借款人的个人审查更多是由开发商办理的。这样，银行节省了大量的成本。
保护消费者的无奈
截至2004年底，中国住房按揭贷款余额为1.6万亿元，比2003年增长35%；商业性房地产开发贷款和购房贷款余额之和为3.98万亿元，占金融机构全部贷款余额的21.10%，已突破国际上20%的警戒线。
在这种背景下，银行和作为消费者的房贷人的矛盾将越来越尖锐。比如，不同的还款方式下，同样金额、同样年限的住房贷款最终支付的利息是不同的，如果考虑到提前还款因素，差别就更大了。因为已经支付的利息，在提前还款时是不退的。但对于这一点，银行从来不做宣传，甚至也从来不对购房者明示，最近提前还贷这个话题兴起，许多购房者才如梦方醒，“我选择了什么付款方式？”大多数人根本不记得，因为当初签合同的时候就是稀里糊涂，只好去家里翻找借款合同。
购房者的知情权就这样被银行剥夺了。
不仅如此，房贷领域的怪现象还有不少，消费者被剥夺的权利也不仅是对银行的选择权、对还款方式的知情权以及选择权。其中最严重的是关于律师费和保险。
消费者的权利要不要保护？如何保护？
对于第一个命题，回答起来很容易；而对第二个，则很难。
张振宝律师说：“应该加强对银行的约束，通过借款合同条款的逐步完善来保护消费者。但由谁来做这个事情？现在看来还需要时间。”
消协能不能出面去做工作？能不能通过立法的形式禁止房贷领域的一些不公平做法？美国有一个《公平贷款法》，我国能不能用立法的形式改变这一切呢？
保护消费者的权利，关键之一是要打破银行与开发商的联合。从长远来看，银行业靠自己的力量操作房贷、控制风险是必然的趋势。但在当前，银行抛开开发商“独立作业”是可能的吗？
赵锡军说，如果改变了当前这种模式，而代之以美国那种，在当前阶段下，公平的问题好像解决了，但会产生别的问题——银行没有开发商可依靠，为保证贷款的安全性，银行需要增加大量管理成本，而且这对银行的风险管理体系是个巨大考验：天底下没有免费的午餐，借款人没有开发商做担保，需要自己去找担保方，交担保费，耗时耗力耗财。
他得出了两点结论：在银行的风险管理能力没有得到足够的提高之前，央行不会同意改变当前的模式；在当前阶段，改变了模式，对消费者也未必是好事。
“所以，现实的路径是首先通过立法等多种手段促使银行增加风险意识，从内部控制程序、人员培训管理等多方面提高风险管理能力。遇到各种新情况的时候，银行不能一味转嫁风险，这样对其提高风险意识没有帮助。”赵锡军说。
银行业的一个危 险之源
赵锡军也同时指出：中国目前房贷模式并不安全。银行为了寻找安全，而将开发商捆绑进来，但是很多房贷领域发生的骗贷恰恰是开发商操纵的，甚至可以说，这种捆绑模式下，风险被放大了。
“美国是用增加交易成本的方法，加大了交易安全；而我们当前的做法是降低了交易成本，但加大了交易风险。”赵锡军说，“由于市场发展不成熟，银行还没有找到很固定的客户，而开发商也是如此，双方的合作是建立在利益交换的基础之上；国内个人信用制度的缺失，加大了银行对开发商的依赖，而一旦开发商的诚信出了问题，银行的风险有被放大。”不仅如此，我国的房贷市场还潜伏着更多危机。在争抢房贷市场的过程中，银行是何等激进，这一点只要看看1998年5月9日中国人民银行出台的《个人房屋贷款管理办法》（下称《办法》，至今仍有效）有多少条款已经名存实亡，就可窥见一斑了。
《个人房屋贷款管理办法》第五条（四）、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。
实际上，近年来银行基本都实行了“20%首付款”。
第九条，申请使用住房公积金贷款购买住房的……住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。
实际情况是，公积金贷款的首付比例也一样很低，为20%或30%。
第十条，贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过20年；现在，30年的贷款也屡见不鲜。
第三十六条，个人住房贷款不得用于购买豪华住房。
现实中没有哪家银行拒绝对豪华住宅贷款。
《办法》对贷款房屋类别、首付款比例、贷款期限的限制，都被银行业一一打破。
在当前国内的金融体制下，银行业无法将自身的信贷风险进行转移，汇集了绝大部分的宏观经济和产业体系波动风险。在此情况下，如果房地产市场出现了较大的波动，不仅会给银行体系带来巨大的风险，而且这种波动将会加以数倍的放大，导致更大的金融风险。“将来银行业的风险一定来自房贷，所以银行一定要提高防风险的能力，而不是转嫁风险。因为银行不是某个人的，管理者关注的是他在位的时候，如何把贷款额提高上去。”
秦兵如是说。
专家点评
房贷利率已经包括各种风险
杨一民/文
在美国，所有的住房按揭都可提前还贷，没有什么违约金。国内个别银行以“国际惯例”为由对提前还贷收取违约金不符合事实。
房贷大体可分两类：固定利率的与浮动利率的。在美国，大多是固定利率,这样借款人不必担心利率上升。但一旦下降，大批借款人会重新另借新的贷款(利率较低)来提前偿还旧的贷款，这叫Re-Financing。重新借贷款时要交申请费，但提前还贷不必交费；如果用自己的钱提前还贷，而不申请新的贷款，当然不必交任何费用。
中国的住房按揭目前都是浮动利率，这是央行的强制性规定，老百姓躲避利率上升风险的惟一方法就是提前还贷。银行作为金融机构，享有各种特权，其中之一就是拥有各种管理利率风险的手段。如果仍想把利率风险转嫁到小民百姓身上，法律上很难找到支撑。
其实，银行执行的房贷利率中已包含了提前偿还的价格，借款人早就付出了一笔额外的费用(只要借款人指出他所获得的利率不是最低的，而是与其他能提前偿还银行的贷款利率一致即可)。
（作者为美国PNC银行副总裁）
事件回放
提前还贷收取违约金
最早传出银行要对房贷提前归还收取违约金的是中行广东分行，这也是目前惟一一家明确以“违约金”名义对提前还贷收费的银行，广东其他一些银行是以取消某些优惠条款等变相收取。显然银行此举是为了增加提前还贷者的经济成本，以缓解大量提前还贷给自身经营带来的不利影响。这种不利影响用银行的话说就是，“由于个人住房贷款期限较长而且收益稳定，客户提前还贷将为银行带来利息收入损失，影响到银行的中长期资金安排。”
央行去年10月29日加息，今年 3月17日又进一步调高个人住房贷款利率，一些对利率非常敏感的房贷者于是考虑提前归还贷款，以减少利息支出。提前还贷的利益双方都采取了平常不过的商业行为。但是，银行在与贷款人签署的合同中，并未对提前还贷的违约金一事做出明确规定，争论就此展开。
楼市访谈