招标投标相关知识
何谓"房地产开发项目的招标投标"？
房地产开发项目的招标投标，是指由建设单位作为建筑工程的发包者，采用一定的招标方式，在政府管理部门的监督下，择优选定设计、施工等单位；由设计、施工等单位作为承包者，采用相应的投标方式，承揽设计、施工等任务。
房地产开发项目实行招标投标管理，有利于促进承发包双方加强经营管理，缩短建设工期，确保工程质量，降低工程造价，提高投资效益；有利于打破地区、部门界限，开展设计、施工竞争，防止垄断，促进建筑市场的发育和完善，促进社会主义市场经济的发展。同时也有利于把房地产开发推向国际市场，吸收外国先进经验，扩大国际交流与合作。因此国家支持和鼓励房地产开发项目招标投标，并加强对其管理和监督，是十分必要的。
何谓"招标投标法律规范"？
招标投标活动，是完善社会主义市场经济体制的重要措施，是维护公平竞争的市场经济秩序，促进全国统一市场形成的内在要求，是深化改革，提高国有资产使用效益的有效手段，是加强工程质量管理，预防和遏制腐败的重要环节。为了规范招标投标活动、调整在招标投标过程中产生的各种关系，国家制定和颁布了一系列招标投标法律。
按照法律效力的不同，招标投标法律规范可分为三大类：第一大类是由全国人大及其常委会颁发的《招标投标法》，是整个招标投标领域的基本法，一切有关招标投标的法规、规章和规范性文件都必须与《招标投标法》相一致；第二大类是国务院颁发的招标投标行政法规以及有立法权的地方人大颁发的地方性招标投标法规；第三大类是由国务院有关部门颁发的招标投标的部门规章以及有立法权的地方人民政府颁发的地方性招标投标规章。三大类法律法规相辅相成，构成我国招标投标活动的法律依据与规范。
强制招标的项目范围是什么？
《招标投标法》第三条的规定：
在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：
（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
中国"入世"后，为了适应市场经济的飞速发展，国家又进行了重大政策调整，国务院把五大类建设项目纳入必须进行招投标范围：
1．有关社会公共利益、公共安全的基础设施项目，如能源项目、邮电通讯项目、城市设施项目、交通运输项目、水利项目、生态环境保护项目、信息网络项目，以及其他基础建设项目；
2．有关社会公共利益、公共安全的公共事业项目，如供水、供气、供电等市政工程项目和科学、教育、文化、体育、旅游、商品住宅、卫生、社会福利等项目；
3．使用国有资金的项目，如使用财政预算资金的项目、使用国有企业单位自有资金的项目、使用纳入财政管理的政府性专项建设基金的项目等；
4．国家融资或授权、特许融资的项目，如国家特许的融资项目、国家授权投资主体融资的项目、使用国家政策性贷款的项目、使用国家发行债券所筹资金的项目、使用国家对外借款或担保所筹资金的项目等；
5．使用国际组织或外国政府资金的项目。如使用国际组织贷款资金的项目、使用国际组织或者外国政府援助资金的项目、使用外国政府及其机构贷款资金的项目等。
被纳入招投标范围的五类在建项目，如施工合约在人民币200万元以上，重要设备采购单项合约估价在人民币100万元，勘察、设计、监理等服务单项合约估价在人民币50万元以上，各项目单项合约估价均低于规定招标标准，但项目总投资在人民币3000万元以上，均须采用公开招投标及投标程序。
可以不招标的建设项目范围是什么？
《招标投标法》第十二条规定：需要审批的工程建设项目，有下列情形之一的，由本办法第十一条规定的审批部门批准，可以不进行施工招标：
（一）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的；
（二）属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的；
（三）施工主要技术采用特定的专利或者专有技术的；
（四）施工企业自建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的；
（五）在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的；
（六）法律、行政法规规定的其他情形。
不需要审批但依法必须招标的工程建设项目，有前款规定情形之一的，可以不进行施工招标。
《工程建设项目勘查设计招标投标办法》第四条规定：按照国家规定要政府审批的项目，有下列情形之一的，经批准，项目的勘查设计可以不进行招标：
（一）涉及国家安全、国家秘密的；
（二）抢险救灾的；
（三）主要工艺、技术采用特定专利或者专有技术的；
（四）技术复杂或专业性强，能够满足条件的勘查设计单位少于三家，不能形成有效
竞争的。
（五）已建成项目需要改、扩建或者技术改造，由其他单位进行设计影响项目功能配
套性的。
进行招标应当具备哪些条件？
《工程建设项目勘查设计招标投标办法》第九条规定：依法必须进行勘察设计招标的工程建设项目，在招标时应当具备下列条件：
（一）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已履行审批手续，取得批准。
（二）勘察设计所需资金已经落实。
（三）所必需的勘察设计基础资料已经收集完成。
（四）法律法规规定的其他条件。
《工程建设项目施工招标投标办法》第八条规定：依法必须招标的工程建设项目，应当具备下列条件才能进行施工招标：
（一）招标人已经依法成立；
（二）初步设计及根算应当履行审批手续的，已经批准；
（三）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；
（四）有相应资金或资金来源已经落实；
（五）有招标所需的设计图纸及技术资料。
《工程项目建设总承包招标管理办法（暂行）》第十五条规定： 工程项目建设总承包招标应当具备下列条件：
1、政府投资的工程建设项目应当向有关部门履行了立项批准手续；
2、其他投资的工程建设项目应当向有关部门履行了立项核准或者备案手续；
3、工程项目建设的资金来源已经明确并具有第三方担保或者金融业银行机构认可；
4、工程项目建设符合环保和国家产业发展政策等的有关要求；
5、法律、行政法规、地方性法规、规章规定的其他要求。
实行建设监理招标投标的建设工程应具备下列条件：
（一）有批准的项目建议书；
（二）工程项目已报建；
（三）有进行勘察设计的基础资料；
（四）有满足施工要求的图纸和有关资料；
（五）建设资金已落实。
招标投标的详细流程
1、招标资格与备案
招标人自行办理招标事宜，按规定向建设行政主管部门备案；委托代理招标事宜的应签订委托代理合同。
2、确定招标方式
按照法律法规和规章确定公开招标或邀请招标。
3、发布招标公告或投标邀请书
实行公开招标的，应在国家或地方指定的报刊、信息网或其它媒介，并同时在中国工程建设和建筑业住处网上发布招标公告；
实行邀请招标的应向三个以上符合资质条件的投标人发送投标邀请。
4、编制、发放资格预审文件和递交资格预审申请书
采用资格预审的，编制资格预审文件，向参加投标的申请人发放资格预审文件。
填写资格预审申请书。投标人按资格预审文件要求填写资格预审申请书（如是联合体投标应分别填报每个成员的资格预审申请书）
5、资格预审，确定合格的投标申请人
审查、分析投标申请人报送的资格预审申请书的内容，招标人如需要对投标人的投标资格合法性和履约能力进行全面的考察，可通过资格预审的方式来进行审核。招标人可按有关规定编制资格预审文件并在发出三日前报招标投标监督机构审查，资格预审应当按有关规定进行评审，资格预审结束后将评审结果向招标投标监督机构备案。备案三日内招标投标监督机构没有提出异议，招标人可发出"资格预审合格通知书"，并通知所有不合格的投标人。
6、编制、发出招标文件
根据有关规定、原则和工程实际情况、要求编制招标文件，并报送招标投标监督机构进行备案审核。审定的招标文件一经发出，招标单位不得擅自变更其内容，确需变更时，须经招标投标管理机构批准，并在投标截止日期前通知所有的投标单位。招标人按招标文件规定的时间召开发标会议，向投标人发放招标文件、施工图纸及有关技术资料。
7、踏勘现场
招标人按招标文件要求组织投标人进行现场踏勘，解答投标单位提出的问题，并形成书面材料，报招标投标监督机构备案。
8、编制、递交投标文件
投标人按照招标文件要求编制投标书，并按规定进行密封，在规定时间送达招标 文件指定地点。
9、组建评标委员会
10、开标
招标人依据招标文件规定的时间和地点，开启所有投标人按规定提交的投标文件，公开宣布投标人的名称、投标价格及招标文件中要求的其他主要内容。开标由招标人主持，邀请所有投标人代表和相关人员在招标投标监督机构监督下公开按程序进行。
从发布招标文件之日起至开标，时间不得少于20天。
11、评标
评标是对投标文件的评审和比较，可以采用综合评估法或经评审的最低价中标法。
评标委员会根据招标文件规定的评标方法，借助计算机辅助评标系统对投标人的投标文件按程序要求进行全面、认真、系统地评审和比较后，确定出不超过3名合格中标候选人，并标明排列顺序。
评标委员会推荐中标候选人或直接确定中标人应当符合：1、能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准；2、能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但低于企业成本的除外。
12、定标
招标人根据招标文件要求和评标委员会推荐的合格中标候选人，确定中标人，也可授权评标委员会直接确定中标人。
使用国有资金投资的项目，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标，因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件中规定内容未满足的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人，以此类推。所有推荐的中标候选人未被选中的，应重新组织招标。不得在未推荐的中标候选人中确定中标人。
招标人授权评标委员会直接确定中标人的应按排序确定排名第一的为中标人。
13、中标结果公示
招标人在确定中标人后，对中标结果进行公示，时间不少于3天。
14、中标通知书备案
公示无异议后，招标人将工程招标、开标、评标、定评情况形成书面报告送招标投标监督机构备案。发出经招标投标监督机构备案的中标通知书。
15、合同签署、备案
中标人在30个工作日内与招标人按照招标文件和投标文件订立书面合同，签订合同5日内报招标投标监督机构备案。
勘察设计招标文件应当具备的主要内容
（一）投标须知；
（二）投标文件格式及主要合同条款；
（三）项目说明书，包括资金来源情况；
（四）勘察设计范围，对勘察设计进度、阶段和深度要求；
（五）勘察设计基础资料；
（六）勘察设计费用支付方式，对未中标人是否给予补偿及补偿标准；
（七）投标报价要求；
（八）对投标人资格审查的标准；
（九）评标标准和方法；
（十）投标有效期。
投标有效期，是招标文件中规定的投标文件有效期，从提交投标文件截止日起计算。
对招标文件的收费应仅限于补偿编制及印刷方面的成本支出，招标人不得通过出售招标文件谋取利益。
工程建设项目勘察设计招标可以进行邀请招标的情形
（一）项目的技术性、专业性较强，或者环境资源条件特殊，符合条件的潜在投标人数量有限的；
（二）如采用公开招标，所需费用占工程建设项目总投资的比例过大的；
（三）建设条件受自然因素限制，如采用公开招标，将影响项目实施时机的。招标人采用邀请招标方式的，应保证有三个以上具备承担招标项目勘察设计的能力，并具有相应资质的特定法人或者其他组织参加投标。
招标代理机构应当具备的条件
《招标投标法》第十三条规定：招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。
招标代理机构应当具备下列条件：
（一）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；
（二）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；
（三）有符合本法第三十七条第三款规定条件、可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。
第三十七条规定：评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
前款专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或者有同等专业水平，由招标人从国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门提供的家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家的名单中确定；一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会；已经进入的应当更换。
评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。
投标人不得从事的行为
1、投标人不得相互串通投标或者与招标人串通投标。
2、投标人不得以行贿的手段谋取中标。
3、投标人不得以低于成本的报价竞标。
4、投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标。
违反招标投标法的民事责任
（一）中标无效或者转包、分包无效的情形：
1、招标代理机构泄密或者与招标人、投标人串通影响中标结果的；
2、招标人向他人泄密影响中标结果的；
3、投标人相互串通或者投标人与招标人串通投标，以及投标人用行贿手段谋取中标的；
4、投标人弄虚作假、骗取中标的；
5、招标人就投标的实质性内容与投标人进行谈判影响中标结果的；
6、招标人自行确定中标人的；
7、中标人转让中标项目，或者中标人非法分包的。
以上情况下如果给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
（二）中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。因不可抗力不能履行合同的，不适用此条规定。
招标人违反招标投标法的行政责任
1、招标人对必须招标的项目规避招标的，责令限期改正；可并处罚款；对使用国有资金的项目，暂停项目执行或者暂停资金拨付；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分或者纪律处分。
2、招标代理机构违法泄密或者与招标人、投标人串通的，处以罚款；没收违法所得；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以罚款；情节严重的，暂停直至取消招标代理资格。
3、招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的，责令改正，可处罚款。
4、招标人向他人泄密的，给予警告；可以并处罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
5、招标人与投标人违法进行实质性内容谈判的，给予警告；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
6、招标人违法确定中标人的，责令改正；可以并处罚金；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
投标人违反招标投标法的行政责任
1、投标人、招标人串通投标以及用行贿手段谋取中标的，对单位处以罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消投标资格直至吊销营业执照。
2、投标人弄虚作假、骗取中标的，处以罚款；没收违法所得；情节严重的，取消投标资格直至吊销营业执照。
中标人违反招标投标法的行政责任
1、中标人转包或者违法分包中标项目的，处以罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；可以责令停业整顿；情节严重的，吊销营业执照。
2、中标人和招标人背离投标规则，不订立合同或者违反规定订立其他协议的，责令改正；可处以罚款。
3、中标人不履行合同情节严重的，取消其2年至5年参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至吊销营业执照。
违反招标投标法的行政罚款的幅度
招标投标法规定的罚款，一般以比例数额表示，在特殊情况下以绝对数额表示。
以比例数额表示的罚款幅度为招标或者中标项目金额的5‰以上10‰以下；个人罚款数额为单位罚款数额的5%以上10%以下。
以绝对数额表示的情形有三种：一是招标代理机构违反招标投标法，可处5万元以上25万元以下的罚款；二是招标人对投标人实行歧视待遇或者强制投标人联合投标的，可处1万元以上10万元以下的罚款；三是评标委员会成员收受投标人的好处或者有其他违法行为的，可处3000元以上5万元以下的罚款。
违反招标投标法的刑事责任
1、招标代理机构违反本法规定，泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、依法必须进行招标的项目睥招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的，或者泄露标底，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3、投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标，构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
4、投标人以他人外投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
5、评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
6、对招标投标活动依法负有行政监督职责的国家机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
招标投标