消费者买房置业实现安居要经历若干阶段，其中最后一个阶段即入住以后的物业管理阶段实际上是最重要的一个阶段，因为业主时时都要与物业公司打交道，物业管理水平的高低，直接关系到业主的生活质量，由于物业管理行业是低工资低收入的行业，难以吸收到高素质的优秀人才。目前，物业公司管理的滞后与业主服务要求之间的矛盾已成为物业管理的主要矛盾。如何化解业主与物管公司之间的矛盾？下面从物业收费应透明公开的角度来谈谈解决的办法。
业主与物业公司之间的纠纷有相当一部分是因为物业费的收取是否合理而引发的。物业公司到底哪些收费是合理的，哪些是乱收费？收费的依据是什么？由于有些物业公司因为工作失误或有意不明示收费标准，剥夺了业主的知情权，引起争议也就在所难免了。目前规范北京市物业收费及与收费有关的法规、文件主要有：
- 国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知（计价费[1996]第266号）
- 北京市物价局、北京市房屋土地管理局《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》（京价房字）[1997第196号]
- 北京市物价局、北京市房屋土地管理局《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（京价房字[1998]第394号）。
- 北京市居住小区管理办公室《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》（京小区办字[19998]第011号）。
- 北京市房屋土地管理局关于印发《北京市居住小区物业管理服务基本要求》（试行）的通知。（京房地物字[1999第]187号）。
- 北京市物价局、北京市国土资源和房屋管理局限2000年颁布的《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费暂行办法（试行）》（京价房字[第163号]）。
根据以上文件，普通住宅的物业管理费收费标准由两部分构成，一部分由住户个人交纳，一部分由产权人交纳。
住户个人交纳的项目和标准如下：
1、保洁费：2-5元/户/月，具体标准由各区县物价局制定；
2、保安费：3-5元/户/月；
3、各项费用统收服务费：1元/户/月；
4、车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）：由各区县物价局制定；
5、露天停车场、路边划线停车位的收费标准是：小车每月150元，大车每月210元。地下停车库的收费标准由经营者自行定价。
产权人交纳的费用，具体项目和标准如下：
1、绿化费：0.55元/平方米/年；
2、化粪池清淘费：0.3元/平方米/年；
3、管理费：一般住宅2.4元/平方米/年，乙类住宅2.8元/平方米/年，甲类住宅3.5元/平方米/年；
4、房屋共用部位小修费：一般住宅2.36元/平方米/年，乙类住宅3.54元/平方米/年，甲类住宅4.72元/平方米/年；
5、房屋共用部位中修费：一般住宅5.42元/平方米/年，乙类住宅7.06元/平方米/年，甲类住宅8.19元/平方米/年；
6、大修费：一般住宅5.04元/平方米/年；甲、乙类住宅7.56元/平方米/年；
7、小区共用设施交纳维修费：1元/平方米/年。
8、高层住宅的产权人还应交纳电梯、高压水泵的运行维护费，全市目前没有统一价。
经济适用房住宅公共物业管理服务费标准是0.5元/平方米/月（绿化率超过30%时，物业管理费为0.52元），由产权人交纳。服务范围包括公共区域的保洁、保安、绿地养护、化粪池清淘，房屋及小区共用设施的日常维护。高层住宅的产权人交纳的电梯和高压水泵维护费用为0.47~0.56元/月/平方米。
高档住宅的物业实行市场价，具体价格及收费项目由物业公司与业主委员会协商确定。
根据以上法规及文件规定，物业公司在收取物业管理费用时，可以在标准上加收5.5%的税费，但物业公司代收代缴的费用不能加收税费。物业公司可代产权人收取环卫局的垃圾清运费，标准为每户每年30元。
物业管理费可以按月、季、半年、一年收取，但不得一次性收取多年物业管理费。有些开发商在房屋交付时，一次性收取多年物业管理费，否则不给钥匙，开发商的这种行为是违反法规规定的，如果开发商交钥匙时间超过了合同约定的交付期限，开发商应承担迟延交房的违约责任。
如果开发商或物业公司都摆正自己的位置和心态，将政府明文公布的收费标准公之于众业主，有些纠纷是可以避免的。由于目前物业管理存在的矛盾，所以有关主管部门正在酝酿物业收费及管理体制的改革，期望不久的将来，一部能规范物业管理各方行为及具有可操作性的物业管理法规尽快出台。
刘桂林律师13611194798, 曹岩律师13301080586
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