由于房地产市场某些方面的不规范和消费者自身缺乏风险意识的双重影响，导致在房地产交易过程中出现了一些买卖双方通过协商不能解决的矛盾，致使房地产诉讼越来越多。现仅举两例，以期引起消费者的重视，避免今后在商品房消费方面的纷争及造成无法挽回的损失。
案例一 开发商没有预售许可证, 购房者也不能停止还贷
张先生去年9月份与Ａ房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：张先生购买一套位于三环路附近的商品房，总价款为100万，合同签订后即付35万，其余65万通过银行贷款。合同签完后张先生依约履行。2000年11月，银行贷款已划拨到Ａ公司账户上。但张先生却迟迟看不到房屋开工的迹象。后来经过多方了解，才知道此项目还没有政府主管机关颁发的商品房《预售许可证》。张先生想退房，与Ａ公司协商未果。张先生遂停止每月的向银行还贷。
分析：遇到此种情况首付款和银行贷款及利息如何处理，由谁来承担损失呢？根据《城市商品房预售管理办法》第六条、第九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，张先生与Ａ公司所签的《商品房买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效。因合同是去年11月份签订的，与央行今年发布的有关房地产贷款条件的规定不相悖，所以张先生与银行所签订的贷款合同是有效的。张先生不能因为Ａ公司的违约就停止向银行还款，否则张先生在与银行贷款的这个合同中属违约行为，应承担违约责任。这里需要特别明确一点，在贷款买房这个行为中包含了两个法律关系，或称有两个合同关系，即买房人与卖房人的买卖合同关系和买房人与银行的资金借贷关系。这两个法律关系是相互独立的，不能混淆。
这件事情在与Ａ公司协商不成的情况下正确的处理方法是：如果《商品房买卖合同》中有关争议的解决方式是仲裁，并约定了明确的仲裁机构名称，那张先生可以通过仲裁的方式解决；如果合同中没有仲裁的约定或约定不明，张先生可向法院起诉Ａ公司，要求解除《商品房买卖合同》，返还预付款、银行贷款及利息。然后，张先生再与银行协商，提前还款，履行完其与银行的贷款合同，使贷款合同终止。
案例二 债务转让后谁对业主负责
王先生于1999年7月与Ｂ和Ｃ公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定：王先生购买Ｂ和Ｃ公司的价值30万的商品房一套，合同签订后即付总房价款的95％，房屋交付日期为1999年10月份。合同签订后，王先生即付了28.5万现金。可在办理入住时发现此套房屋已被Ｂ和Ｃ公司于1999年5月份先于王先生卖给了李先生。王先生与Ｂ和Ｃ公司多次交涉，要求退款或换房，但均被推托。在这期间，Ｂ和Ｃ公司因经营不善，将整个项目及债权债务全部转让给了Ｄ房地产公司。Ｄ公司取得此项目合法的经营权和销售权。王先生又与Ｄ公司交涉，Ｄ公司同样以＂再等等、一定能解决＂为借口拖延，拒不履行其应承担的责任。无奈之下，王先生将Ｂ、Ｃ、Ｄ三家公司告上法庭。后经调查发现，Ｂ公司无房地产开发资质，经营范围也不包括房地产开发和销售，且此项目无预售许可证。目前Ｂ公司已是人去楼空。Ｃ公司虽有房地产开发资格，但目前该公司涉嫌经济犯罪，财产已被公安机关查封，公司员工也是各奔东西。无奈之下王先生只能将Ｂ和Ｃ两家公司撤掉，只起诉Ｄ公司。
分析：王先生可以只起诉Ｄ公司。按照《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，可以认为王先生默许了Ｂ和Ｃ公司将自己的债权债务一并转给了Ｄ公司，该权利义务的转让合法有效。因此王先生与Ｂ和Ｃ公司所签的合同中的权利应由被告享有，义务应由被告承受。Ｄ公司应履行Ｂ和Ｃ公司在合同中的义务。
特别提醒：
1、在买房前切记两点：
第一，不要在一无所知或知之甚少的情况下轻易做决定，应在专业人士的指导下判断购房风险的大小；
第二，不要过于自信，认为自己对此做了大量的准备工作，对这方面的知识了解已经足够了，能做出正确判断。实际上在目前的市场环境下买房需要建筑、法律、金融、市场营销等方面的综合知识。
2、在买房后一旦发生纠纷，在协商不成的情况，应尽早通过法律途径解决，以免在这期间卖方财务状况发生重大变化，使买方的损失扩大。
刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586
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