最近有读者咨询，买了预售的商品房，在什么情况下可以转让给第三人，如何办理转让手续？在实际情况下，的确有一些购房者因为这样或那样的原因，在与开发商签订完有效的商品房买卖合同并交完了房款后，不想再要该套住房了，想退房但属买方单方违约，肯定要承担比较大的损失，况且大多数开发商根本就不同意在自己没有违约的前提下退房。为了避免或减少损失，购房者想把已购房产转让给第三方，但不知道法律、法规及规章是否认可这种转让行为。
以上问题涉及到房地产的转让。所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其它合法方式将其房地产转移给他人的行为。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条以及《城市房地产转让管理办法》的规定，除法律规定不能转让的房地产外，其余的都可以进行转让。读者所述的问题只涉及房地产的买卖，且属买卖过程中商品房预售的转让。商品房的预售转让，是指商品房预售后，买受人将其预购的且未竣工的预售商品房再次转让的行为。
允许预售商品房转让的前提条件是：
1、开发商与买受人所签订的商品房买卖合同在有效期内；
2、商品房预售合同已生效并办理了预售登记或交易手续、交清了相关的税费；
3、预售房屋还没有实际交付之前；
4、转让行为符合当地有关法规、政策，没有违法行为。
只要符合了上述四项规定，就可以办理预售转让手续了。在办理预售转让手续时，又分两种情况：一是买受人一次性付款的，另一种是买受人通过银行贷款付款的。
一、先简要介绍一下买受人一次性付款的转让程序：
1、买受人与受让人签订一式四份的转让合同，合同中应载明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。转让合同必须征得开发商的同意并在合同上签字盖章。
2、转让双方持预售合同、转让合同及有关的证件到预售登记的交易主管部门申办预售转让登记。经审核符合规定的，报市国土与房屋管理局审批。
3、经交易管理部门批准转让的，转让双方需缴纳相关税费。转让合同在加盖＂预售登记专用章＂后，买受人所持原商品房买卖合同正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。
二、通过银行贷款预售转让的程序一般按如下方式办理：
1、开发商、银行、买受人、受让方应共同协商，达成一致意见后，买受人向贷款银行提出申请，要求转让所购房屋、解除贷款合同并经银行同意；
2、开发商与原买受人解除原房屋买卖合同并与受让方重新签订商品房买合同；
3、办理预售合同登记的变更手续同上一所述；
4、买受人与贷款银行解除借款合同，开发商与贷款银行解除担保合同。
至于贷款房屋转让时，房屋受让方能否办理个人住房贷款，回答是肯定的。对受让方来说，这种贷款与商业银行办理二手房贷款程序基本一致，在此不详述。
没有办理预售登记的商品房转让比较简单，开发商、买受人与受让人协商一致后，买受人与开发商解除合同后，受让人与开发商重新签订商品房买卖合同，不需通过房屋主管部门的批准及履行相应的程序。至于房屋在办理完房屋所有权证后的转让应属二手房的转让，规定与程序与二手房的交易相同。
刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586
楼市指南