楼市指南

什么情况下可以退房

　　购房者在斥巨资购买商品房时，主观愿望都是美好的，都对未来充满了憧憬，但有些购房者对房地产开发程序不了解，也可能开发商或销售代理商存在欺诈或虚假陈述，或者其它的原因，导致合同签订以后，出现重大纠纷，如不能按期入住，不能办理房屋产权证，房屋有严重的质量问题，事先的承诺不能兑现等。那么在出现问题后，在什么情况下可以退房呢？

1. 购房者与开发商所签的商品房买卖合同无效，购房者有权退房。导致合同无效的原因一般有两种情况：
   （1）开发商所开发项目违法，没有履行法律、行政法规及规章规定的手续，没有相应的经行政主管部门审批的法律文件，违反法律法规的禁止性规定。比如预售商品房没有预售许可证、现房销售没有产权证和国有土地使用证；在集体所有土地上开发的项目；不具备房地产开发资格和资质的企业开发的项目等。
   （2）开发商采取欺诈手段与购房者所签订的合同无效。开发商故意告知购房者虚假的情况，如地理位置、房屋质量标准和装修标准、周边环境、房屋设计及结构、交房日期等，或者故意隐瞒真相，如没有土地使用权证书或销售许可证而伪造或冒用却说成是＂五证俱全＂，这些行为可以认定为欺诈行为，合同无效。必须注意的是，在出现上述情况，确定合同无效的机关是法院或仲裁机构。经确认合同无效后，购房者有权退房，开发商应将购房款及相应的利息退还购房者。
2. 购房者与开发商所签合同显失公平，购房者可以请求法院或仲裁机构予以撤消，要求退房。就目前而言，在房地产买卖合同的签署过程中，购房者由于知识及经验的不足往往处在一个弱者的地位，而开发商则凭借其自身实力及优势与购房者签订显失公平的合同，比如购房者通过按揭贷款付款的，开发商在合同中约定：如购房者不能取得银行贷款的，又不能通过其它方式付款的，则购房者已付首付款和定金不予退还；比如合同中约定：购房者已付清房款房屋俱备交付条件后的六个月之内，购房者不办理入住手续，则开发商有权处置该房屋，购房者不能提出任何异议；比如开发商迟延交房的原因归结于不可抗力，而不可抗力的约定却是＂政府机构变动或具体办事人员的变动导致的＂。从以上这些条款中，可以明显看出合同中买卖双方的权利、义务明显不对等，显失公平。对这种合同，购房者可在合同订立起一年内，请求法院或仲裁机构予以撤消。合同撤消后，双方应恢复到合同订立前的状态，即购房者将房屋退还，开发商应返还购房者的房价款和相应的利息。
3. 合同中约定的退房条件满足，可以退房。在一般情况下，合同中都应当约定在出现何种情况下可以退房，如逾期交房、房屋质量出现问题、设计及结构变更、改变房屋使用性质、房产证办理时限等。
   下面简要介绍三种情况：
   （1）逾期交房超过一定期限的。在目前使用的格式合同中都有这样的规定，即开发商应于规定的日期交付房屋，逾期超过一定期限仍未交付的，购房者有权解除合同，有权退房，并要求返还楼价款及相应的利息，并要求开发商承担相应的违约责任。这里需要明确一点，即只有逾期交房超过了合同约定的期限，在开发商构成根本违反的条件下，开发商才承担退房的义务；如果逾期交房没有超过合同的期限，那么开发商不构成根本违反合同，购房者不能解除合同，只能要求开发商承担逾期交房的义务。
   （2）规定期限或根本办不了房产证的。在正常情况下，开发项目履行了合法的开发手续，房产证的办理期限是从房屋竣工交付之日起九个月左右。一般开发商都为自己在时间上留有余地。如果合同中有约定，超过约定的时间仍不能办理完毕或根本就无法办理房产证的，那么购房者可以选择退房。
   （3）房屋质量不符合合同约定标准，不能修复或者修复后仍不能达到约定质量标准的，买房者有权退房。在房屋质量问题上纠纷比较多，原因是一般在合同中就质量标准买卖双方没有做出详细约定。如果有约定，从其约定，出现合同中约定的符合退房条件的质量问题，购房者有权退房，有权要求返还房价款及相应的利息，并要求开发商承担违约责任。如果合同中没有约定房屋质量的具体标准的，那么对是否符合质量标准的认定原则是：是否符合居住、使用的条件。如果该房屋因质量问题不符合居住、使用的条件，那么开发商即构成根本违反合同，购房者有权退房，并追究开发商的违约责任。

　　最后提请购房者注意的是，如果出现退房的情况，在与开发商协商不成时，应尽早采取法律手段，以免延误诉讼时效，导致失去解决问题的有效途径。

刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586

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