目前在商品房交易过程中，一般都是以建筑面积做为销售的计量单位，只有极个别的项目采用按套计价。到目前为止，笔者还没有见到或听说过北京市场上在商品房的交易中以套内使用面积（或称净使用面积）做为销售的计量单位。一般来说，商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（以下简称公摊面积）。套内建筑面积由三部分组成，即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。对于购房者来说，他们关心的是套内建筑面积的大小，更准确地说，购房者关心的是套内使用面积的大小，即在同等单价的前提下，套内使用面积越大，购房者越合算，反之则亏。目前在商品房的销售中以建筑面积做为销售的计量单位，消费者无法知道套内墙体面积、公摊面积，当然也就无法知道自己的套内使用面积到底是多少，无法知道自己的权益是否受到侵害。
目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）及北京市2000年9月26日颁布的 《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间。
分摊原则如下：
（一）商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；
（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；
（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
可分摊的公用建筑面积如下：
（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑面积如下：
（一）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
（二）售房单位自营、自用的房屋。
（三）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
虽然有了北京市的规定，购房者知道了分摊的原则，哪些部位可以分摊，哪些部位不能计入分摊的面积，但购房者仍无法知道每一个具体的部位分摊的数值到底是多少，分摊各部位的数值加起来是否与购买的该套房屋总公摊面积相等。向开发商索要相关资料，开发商不是拒绝就是顾左右而言它，使购房者一头雾水，最后只能糊里糊涂地签合同，办交接验收，办入住。购房者买了一套房，到底有多大的套内使用面积，根本无从知道，而且到最后也无法知道，因为房屋所有权证上也不体现套内使用面积。
随着2000年9月26日北京市国土资源和房屋管理局《关于重新印发<北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定>的通知》(以下简称通知)的执行，上述公摊面积问题的争议有所缓解，但问题依然存在。主要问题在于购房者对销售建筑面积及房屋竣工后实测建筑面积的分摊结果不公开细节存在疑异、争议。虽然通知要求商品房预售面积的测量，需由本市具有测绘资质的测绘单位承担，但测绘单位并不是由购房者委托的，测绘单位无需向购房者负责，购房者没有知情权。曾经出现过这种情况，对同一套房屋不同的测绘单位得出的结果不同，且误差很大，最大误差超过50％，这样的结果就使购房者有理由怀疑测绘结果的公正性。
怎样解决某些项目公摊面积存在较大误差，侵害购房者权益的问题。笔者建议从下面三个方面来着手。
一是在签订《商品房买卖合同》时在合同中约定公摊面积增加的处理方式。 2001年正式启用的新版格式合同第五条只规定了建筑面积出现误差时的处理方式，而没有规定公摊面积出现误差时的处理方式。因为有些情况下，建筑面积没有变化或变化幅度在正负3%之内，套内建筑面积不变或变小，但公摊面积却增加了，如果出现这种情况，按新版格式合同的约定，开发商并未违约，但实际上购房者的套内建筑面积与总的建筑面积的比例变小了，也就是说购房者的利益被侵害了。为避免这种情况的出现，在签订合同时补充协议中应明确约定：在公摊面积增加超过一定幅度时，买受人有权退房或公摊面积增加部分买受人不承担房价款。同时在补充协议中约定，如对公摊面积的测量结果有疑问，双方事先指定一个公认的测量机构，或者由买受人选定一个有资质的测量机构对结果重新进行测量，最后以该机构的测量结果为准，如果测量结果在正常的误差范围内，由买受人承担测量费用，如测量结果误差较大，那么由出卖人承担测量费用。
二是建立我国独立的测量师制度。测量师及执业机构由政府严格监管。测量师既可以接受开发商、政府的委托，也可以接受购房者个人的委托。如果测量师的测量结果有误差，超过允许的误差范围，那么测量师及其执业机构要承担相应的民事责任，而且政府主管机关应对其重罚，这样就能降低出现测量师舞弊行为的可能性。
三是政府主管机关制定相应的法规，如建立开发商对公摊面积数据的公示制度，即责令开发商在与购房者签订合同之前，开发商应出具有资质的测绘部门测算的套内建筑面积、套内使用面积、总的公摊面积及应分摊的每一部位的详细公摊数值，并公布测算数据的测算人、负责人、负责机构。
总之，从长远来看，商品房的销售计量依据应从目前的以建筑面积计量过渡到以套内使用面积来计量，最后取消以建筑面积来计量的依据。当然，在这个转变过程中，其它与之相关的法律法规也应随之变化，如物业费的收取依据、取暖费的收取依据等都是以建筑面积来计量的，以后相应的也要做出适当的调整。规范商品房买卖过程当中的测量问题以及解决以什么方式来做为商品房销售的计量单位问题，关系到市场经济中的公平、公正问题。在政府主管部门管理到位的前提下，处于弱势群体一方的合法权益是能得到保证的，买卖双方的权利、义务也会渐渐趋向于一致。
刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586
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