[案例]
在某外企工作的赵女士在城南某处买了一套商品房，开发商在代办产权证前向赵女士出示了房屋实测面积。实测面积（即产权登记面积）比合同中约定的面积多出7%。开发商要求赵女士补足多出部分的房价款；赵女士以房屋暂测面积与实测面积误差太大超出自已的负担能力为由，拒绝补交多出的房价款。开发商诉至法院，要求赵女士补交房款。法院根据双方签定的购房合同第二条有关面积误差比的约定即超出正负3%时，双方选择本条第二款解决方式(即据实结算)为根据，判决开发商胜诉。
[分析]
法院的判决是合法的，因为既然在合同中约定了面积误差比超过正负3%据实结算的条款，就应依约履行。其实，赵女士在签合同时，并没有仔细研究合同的条款，她完全可以做出自已的选择，如选择第一款或者与开发商协商签定补充协议。因为她没有那样做，所以承担了法院对其不利的判决。那么，购房时有关面积误差比问题在签约时如何处理呢？对此问题，开发商一般将误差比写的比较高，尤其是期房，这样可减小其违约的风险。1995年《商品房购销合同示范文本》中对出现面积误差有三种选择方式，一般开发商选择第二款，因为这款的意思是不论误差比多大，都要据实结算，多退少补，这等于没有误差比例限制，所以开发商一般先将此款填好，有些不了解情况的购房者不明不白的就签了约，还以为自己根本就没有选择的权利。
如果购房人了解一些情况，选择第一款对购房人还是有些不利。因为实测面积出来后，购房人一般已经装修完毕正式入住了。如果坚持退房，则购房人的装修款可能就白花了，不仅费神费力，而且最后受损失的还是购房人。处理面积误差比最好的方式就是选择第三款，与开发商协商。比如双方约定“面积误差比在+2%之内据实结算，误差比超过了+2%（少于+3%），可以选择退房，也可以选择只补交+2%的房款，其余房款由开发商承担，产权归购房人。误差比超过+3%时，如果购房人要求退房，开发商应返还全部购房款，利息，及双倍定金并承担相应的装修费用；如果购房人不退房，则超过+3%部分的房价款由开发商承担，产权归购房人，超过-3%部分房价款由开发商双倍返还购房人。”今年建设部和国家工商局联合制定的《商品房买卖合同示范文本》对面积误差比的问题做出了更为详尽的规定，使购房者有了更多的选择权，限制了开发商随意增大房屋面积，更好地保护了购房人的合法权益。建议读者在购买商品房时有关面积误差比的问题选择新合同示范文本的规定。
刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586
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