据国家统计局的资料显示，目前中国城乡居民的储蓄余额已达7.2万亿人民币，美元811亿元，手中现金1万亿元，各种有价证券1万亿元，居民手中可支配金融资产总计达10万亿元左右。居民手中的余钱多了，就会考虑投资。不同的人会考虑不同的投资方向或投资重点，有的投向证券市场，有的投向其它领域。其中有一部分人将投资房产做为重点投资方向。据资料显示，目前北京房地产市场商品房的成交量中有10％至20％是投资型买家购买，即这部分人买房的目的不再纯粹是为了居住，而是做为一种投资方式。
就目前北京房地产市场的情况整体来说，买房做为投资其投资收益率还是比较高的。据资料显示，外销房的投资收益率在12％至13％之间，内销房的投资收益率在 8％至10％之间，二手房、底商及铺面的投资收益也令投资者感到满意。一般情况下，如果用银行按揭的方式投资买房用于出租，那么每月的租金收入可以满足月供的需求，一般十年左右可以收回成本。以上所说的只是投资买房的总体情况，投资回报率的高低还取决于其它一些相关因素，比如整个国家的经济形势、项目的优劣、法律方面的风险等等，不是所有的投资者都会得到丰厚的回报，微利及投资亏本最后只能做为个人消费或闲置的情况也不在少数，通过按揭贷款被套牢者也大有人在。那么如何避免或者减少买房投资的风险呢？笔者想从三个方面来谈一点建议，希望对投资者有所帮助。
一. 认清当前乃至十年以后的经济形势。
让投资者做到这点似乎有些强人所难，但投资买房的确与此有很大的关系，尤其是在中国加入ＷＴＯ的情况下，世界经济与中国经济将越来越紧密地融合在一起，不仅国内经济形势会影响到投资，国际上经济环境的变化也将不可避免地影响中国的经济状况。一般来说，世界经济形势的走势都有其固有的周期，有高峰，有低谷，赶在经济周期的上升初起阶段投资收益率是最大的，风险是最小的，毫无疑问这也是投资的最佳时机。目前国内的经济状况总体来说比较好，尤其是房地产行业做为一支新兴的国民经济的支柱产业之一，总体走势还是相当不错的，今后如要继续保持这种发展势头，还有赖于其它方面的支持，比如居民的收入情况，法律环境等。如果您预测未来十年内中国经济的走势仍然强劲，那么不妨投资房地产市场，以期获得较高的回报。因为经济形势好，人们对各行业的投资都会增加，那么做为经济活动依托的房屋当然也不会被闲置，无论是商业用房还是出租用于个人居住，都应该会有比较高的回报率。但是，随着投资型买家的增多，市场可出租的房屋越来越多，在经济总量及其它行业没有明显增加的情况下，投资回报率就会降低，收回投资的时间就会延长，甚至可能出现收不回投资的情况，还要负担沉重的银行月供还款，这一点一定请投资者引起足够重视。个人投资房地产市场属于长线投资，如果您对未来的经济走势不看好，那么建议您选择其它短线的投资方式或者直接把钱存在银行。
二. 选准方向，了解细节，谨慎投资。
目前投资买房可供选择的范围还是比较大的，比如外销公寓，内销商品房，底商，二手房等。选择外销公寓的投资收益率比较高，但应对外国人的需求有所了解，了解外国人集中居住的区位，了解他们需求什么样的房子，什么价位的房子，房屋位置、周边环境、小区内的设施是否利于居住、居住的舒适程度等情况，然后按照他们的要求投资买房。但是您一定要充分估计世界经济形势的变化及中国吸引外商投资的能力。投资内销商品房收益率与外销商品房比起来稍低一些，但客户需求群体庞大，尤其是众多的在京谋求发展的外地优秀人才，他们是内销房最大的消费群体。投资底商及铺面风险相对来说大一些，国为这里既有周边环境、客流量、客户结构的问题，也有投资者自身经营的问题。投资底商及铺面您一定要了解清楚周边客户的消费结构以及竟争对手。在底商及铺面中，如果开发商或物业公司与您将来所经营的范围是属于具有竟争关系的行业，那么您一定要当心，小心强大的竟争对手采用不正当的竟争手段，如停水、停电、停气等极端方式，让您无法继续经营。如出现这种情况，您的损失将十分惨重。投资二手房的优势在于地理位置好，且房价不高，出租用于居住的客户群体广泛，易于成交。但交易手续比较繁琐，且产权状况复杂，房屋结构不尽合理。通过银行按揭办理二手房贷款的银行不多，目前农业银行在做二手房贷款的业务。
三. 认清法律环境，用法律手段保护自己的投资成本及收益。
目前整个房地产市场的法律法规很不健全，整个市场缺乏规范的法规来约束，即使现有法规在执法过程中也存在着薄弱环节，致使投资者的投资风险加大。在一个成熟的市场经济体制下，投资者主要考虑市场方面的风险，但在目前北京房地产市场上除要考虑市场风险因素外，还要重点考虑法律方面对投资者的保护程度及如何通过法律手段保护投资者的利益。目前北京房地产市场在法律方面的问题主要有：没有销售许可证或五证不全，非法销售；由于开发程序或税费方面的问题迟迟办理不了房屋所有权证，致使投资者的房屋无法合法出租；房屋交付时与销售时承诺的不一致，导致投资者做出错误判断，背离买房时投资者的预期利益，使投资者受损；房屋质量问题影响出租；物业管理软环境欠佳，致使欲承租人望而却步，影响租赁合同的签署。就上述罗列的问题，投资者一定要做到心中有数，做出正确判断，最好请法律方面的专业人士将合同中的漏洞补上，事先签一份对开发商有约束力的补充协议，以降低投资的风险。另外，未来法律法规的完善与修订也会影响投资者的收益。比如所谓的商住两用房做为卖点或概念已经持续了一段时间，但这种商住两用房的缺点是明显的，既影响居住又不是十分理想的办公环境。在美国，设计时用于居住的房屋是严格禁止做为办公用房的。随着经济的发展及对居住环境需求的提高，不能排除将来我国也会制定与美国相似的法规，禁止这种房用于办公。如果将来有相关的法规禁止商住两用房的存在，那么投资者在远期可能会有很大的损失。还有，未来出租税费的变化也会影响投资者的收益。目前下调后的房屋租赁税费总体维持在12％至13％之间，将来不排除税费变化的可能性，物业费及其它与商品房消费有关的费用上升都可能影响投资者的收益，这些投资者事先都应有所考虑。
总之，以买房这种方式做为投资，您一定要清楚面临的风险，知道风险后应尽量避免或减小投资的风险，争取最大的投资利润。
刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586
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