[案例]
胡先生欲在京北某处购买一套商品房，已交了两万元定金。开发商在广告中称是产权现房，且房屋也基本峻工。但到了售楼处又被告知是期房。胡先生对此项目不放心，请了一位业内人士代表自已与开发商商谈签定补充协议事宜。这位业内人士通过与开发商的谈判，弄清楚了开发商的“底线”，发现了开发商违规操作，建议胡先生不要购买此房，胡先生接受了此建议，避免了以后很可能出现的纠纷。
那么，购房者如何在签约谈判中判断所购房屋存在的风险？笔者从以下几个方面来谈一点体会：
- 要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房，或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约金。如果开发商同意在房屋峻工交付之日起两年内能取得房屋所有权证，并将其写在合同中，则买方的风险可能会减少。如果开发商不同意两年，而是房屋峻工交付之日起的三年内或四年内，则此项目风险太大，因为按照正常的合法的房地产开发程序，自房屋峻工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证，最多不会超过两年。如果超过两年，则可能是开发商没有足够的资金交纳全部土地出让金，且后期也没有能力交纳，或者项目本身不合法，永远也不可能取得房屋所有权证。
- 用公积金贷款或商业贷款是否成功来考查开发项目的风险性。在谈合同时，要求开发商在合同中承诺如果因为开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款的则买方有权退房、退款，因为银行对公积金贷款审查较严格，要求开发商提供合法的“五证”。如果开发项目不合法，或者说缺少“五证”，银行是不会贷款的。如果因为开发商原因商业贷款也不能取得，那就从侧面证明了银行也不看好这个项目，或者说银行预先帮我们审查了这个项目已经存在风险。
- 如果是预售项目，开发商拒不提供预售许可证的原件，则应在合同中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。如果开发商不答应此项约定，则可能该项目存在缺陷，可能是开发商并没有完全取得该项目的预售许可，或者别的其它原因。
在签约谈判中还可以从其它侧面来了解整个项目的风险性，比如房屋质量，分摊面积，交工条件等。总而言之，购房者不能仅凭开发商的广告或者售楼人员的口头介绍就匆忙决定购买某一处房产，而应从法律、房地产专业知识和开发商的实力等多方面综合分析决定是否购买某一房产。
刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586
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