建设部部颁《商品房销售管理办法》在具体执行和实施中，没有得到完全有效的贯彻，一方面是因为法规还有不完善的地方，另一方面买受人对法规的不理解也是主要的原因，所以这里提醒买受人在签订商品房买卖合同时应着重注意以下几个问题：
相关法规是否明示。为了让买受人了解商品房买卖过程中双方应负的责任和应享有的权利，《商品房销售管理办法》第二十三条规定：＂房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。＂这里需要提起充分注意的是，立法者在此使用了＂应当＂、＂必须＂词句，其立法用意是相当明确的，＂应当＂在法律上属于强制性的、义务性的规定，必须按照法规预先设定的义务去做，如果开发企业不向买受人出示以上两个法规及示范文本，即属违法，买受人可向当地建设行政主管部门举报。按照《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，房地产开发企业未按照规定向买受人明示上述两个办法及示范文本的，建设行政主管部门处以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。买受人在订约前一定要仔细研读两个法规和示范文本，弄清楚自己享有的权利。如果对条文的理解有困难，可以请教专业人士。弄清楚了两个法规、示范文本和《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》是买受人正确认识自己权利、不受蒙蔽的基础和前提条件。
审查现房销售的开发企业是否具有房地产开发企业资质证书。房地产企业开发资质证书是其行政主管机关经过一定的程序认定并颁发的，证明房地产企业开发能力的证书。一般来说，其资质越高，开发能力越强，其表现形式是资质高的企业有雄厚的资金，管理经验丰富，工程质量及工期有保障，承担责任的能力也强。房地产开发企业资质低则相反。如果销售现房的房地产开发企业没有资质证书，擅自销售商品房的，按照《商品房销售管理办法》第三十七条的规定，行政主管部门应责令其停止销售活动，处5万元以上10万元以下罚款。
这里提醒买受人，如果现房销售的开发企业没有资质证书而销售商品房，其行为违反行政法规，所签订的合同是无效合同，将来如果出现问题，买受人的合法权益可能得不到保障。
妥善收集广告、楼书、样板间、沙盘等材料，做为交房时的参照或出现纠纷诉至法院向法庭提交的证据。开发企业或中介服务机构所发布的商品房宣传广告，应当符合《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实，合法，科学，准确，广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。如果房屋交付时与广告、宣传资料不一致或相距甚远，那么买受人可以依据收集的广告、宣传资料要求出卖人承担相应的责任。样板间、沙盘难于保存，且不能控制在买受人掌握的范围内，一般在房屋交付时已不存在，做为证据已经灭失。建议买受人将样板间、沙盘拍照并请公证处现场公证，证明照片与实物相一致，这样，样板间、沙盘在撤掉之后才能做为证据被有效地使用，假如出现纠纷，那么在解决纠纷时买受人这样做才能在诉讼中让自已处在一个有利的地位。
总之，《商品房销售管理办法》出台并实施，对保护买受人的利益不受侵害是非常重要的和非常有利的，但要从法规条文内容的保护到落实在实际上的有效果的保护还需要我们自身在法律允许的范围内不懈地努力。
刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586
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