建设部于2001年 3月14日经第38次部常务会议审议通过并于4月4日发布的88号部令《商品房销售管理办法》（以下简称办法）将于2001年6月1日起实施。这次建设部颁布的这个办法对目前商品房销售过程中出现的一些问题进行了规范，加强了对开发企业的约束和监管，细化了以前在商品房销售过程中因规定不明引起争议的地方，明确了一些概念，增加了部分目前使用的格式合同文本没有约定的内容，总体来说是有了进步，但对消费者的保护仍然不够，至少在下列几个问题上仍需改进。
关于开发资质。房地产开发是一项投资规模大，建设及管理周期长，涉及到千家万户、社会影响深远的系统工程，开发企业必须要有雄厚的资金做为保证，才能承担起相应的责任。
但近些年来，有些不具备资金实力的企业看到房地产市场利润大，也纷纷杀入房地产市场。由于国家对房地产开发企业资质的规定起点较低，导致了这些企业能轻易进入房地产市场。他们只具备启动资金，一般在没有其它资金注入的情况下，只能通过银行贷款。如果在开发过程中出现资金问题，必然导致工程延期或烂尾。资质规定起点低还产生另一个问题，就是有实力的开发商为了规避所开发项目以后出现的问题，减轻或免除自己的责任，往往是开发一个项目就以这个项目的名称注册一个公司，等项目完成后即注销。这样做的后果是假如出现问题，根据法律规定，背后投资的开发商不承担任何责任，只能由这个新注册的公司以自己的全部资产对外承担责任，而新注册的公司往往又没有能力对债务承担责任。如果是期房，这种状况的存在对建筑承包商、材料设备商和期房购买者来说是一件非常不利的事情，建议国家建设行政主管部门根据各地实际情况制定提高进入房地产市场企业门槛的政策。
关于房产广告。办法对房产广告做出规定，即发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。＂应当＂在法律上属于强制性规定，必须遵守，否则即属违法。但关键问题在于法规中＂明示的事项＂做何解释。广告发布者可以解释成广告、宣传单上的任何内容都不是＂明示的，具体以合同为准＂。如果这样，又没有实施细则及相应的制裁措施，这条规定可以轻松规避，起不到限制夸大的或虚假的广告的作用，仍然会出现谁的广告投入大，谁的宣传做得好，谁就是明星楼盘，消费者知情权仍然难以保障。
有关房产证。办法仍然没有明确房产证应由开发企业负责办理，只是用了概念模糊的＂协助＂一词。对于房屋这类不动产，只有在相应的权属证书转移的情况下，所有权状态才能确定。办法对房产证问题的规定有一点遗憾，希望北京市在制定实施细则时加以考虑。
有关商品房格式合同问题。关于新的管理办法实施后，于2001年1月1日起使用的格式合同是否在办法生效后继续执行，我认为格式合同在做出修改后可以继续使用。建议除将新的办法落实到修改后的格式合同中之外，还应对现行格式合同中的供双方选择的空白做出大幅度删减，原因在于在具体的执行过程中，开发企业将空白处都事先用自制的格式合同填满，这些内容有的违反法律规定，有的明显违反合同法关于公平公正的原则，购房者想去掉这些内容难上加难，因为开发企业常以签不成合同责任在对方，定金不退相威胁，购房者往往在不平等或不知情的情况下违背自己的意愿承认空白处由开发企业填制的格式合同。另外，有些空白处如违约责任应承担的违约比例、期限等应做出一个最低比例或最短日期的限制，因为现在的开发企业一般对自己应承担的违约比例都填上1%，这等于几乎不承担违约责任，有违合同的公平公正原则。
办法还有一些需要改进及完善的地方，希望北京市在制定实施细则时，征求一下广大购房者、消协及代表购房者利益的业内人士的意见，以使房地产市场健康有序地发展。
刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586
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