楼市指南

解析《商品房销售管理办法》

　　建设部于2001年 3月14日经第38次部常务会议审议通过并于4月4日发布的88号部令《商品房销售管理办法》（以下简称办法）将于2001年6月1日起实施。这次建设部颁布的这个办法对目前商品房销售过程中出现的一些问题进行了规范，加强了对开发企业约束和监管，细化了以前在商品房销售过程中因规定不明容易引起争议的地方，明确了一些概念。总体来说，这个办法对解决目前商品房销售领域存在的问题其积极作用是明显的，对买卖双方权益平衡的调整是公平公正的。但仍有一些不足，在实际执行中可能会出现一些对买方不利的方面。希望主管部门尽快出台实施细则，以增强管理办法的可操作性。下面就《商品房销售管理办法》与以往不同的地方及新增部分作一简要介绍。

1. 销售条件。办法对商品房现房的销售条件进行了严格的限制。现房销售要符合七个条件格才具有合法的销售资格，简单地说即主体资格合法，＂四证＂齐全，已通过政府主管部门的竣工验收，拆迁安置已落实，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，物业管理方案已经落实。但界定现房还是期房不是以工程进度和外观来判断，而是以房地产开发企业已建好的商品房是否经过政府主管部门竣工验收为标准。有些房地产开发企业将已建好没有办理预售许可证也没有经过竣工验收的房屋当作现房来出售，称现房只有＂四证＂，这是违反相关法规规定的，应引起注意。对商品房的预售仍按《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的规定执行。
2. 房产广告。办法要求房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售宣传广告，除符合《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》外，发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。应当在法律上属于强制性规定，必须遵守，否则即属于违法。所谓明示的内容，就是广告的发布者在广告中就房屋价格、面积、户型、装修标准、小区绿化、地理位置等做出的明确的、有具体数字或品牌等相关信息且不会产生歧义的承诺，如小区绿化率不低于40％，所有房屋（或某层）每建筑平方米5000元等就是明示的内容，如广告中的附送豪华装修、距二环某某分钟就不属于明示的内容。这项规定是为了避免房产广告误导消费者，让消费者做出正确的判断。
3. 关于定金。目前存在争议问题较多的是定金问题。开发企业在签订正式合同之前往往收取买方一定数额的钱款，如果双方不能就合同的条款达成协议谈判破裂的情况下，开发企业就以定金不退相邀挟，迫使买方接受卖方的不平等条款，买方的真实意思根本不能体现在合同中。合同的成立应是双方真实意思的表现，一方不能把自己的意志强加于人，不能体现合同双方当事人真实意思表示的合同有违合同法公平、公正的原则。办法第二十二规定，不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，开发企业收取的预订款，在买卖双方未能订立商品房买卖合同的，开发企业应当向买受人返还所收费用。这里需要引起注意的是，如果你与开发企业约定所付款项为定金，且在买方违约的情况下，那只能从其约定，定金是不退的。
4. 办法的不足之处。
   (1) 办法没有就商品房预售条件做出新的规定，仍然按照以前的规定来执行。我认为应该严格商品房的预售条件，不应以投资额的25％做为预售条件，而应该在房屋主体结构完工之后再允许上市销售，这样做自然淘汰了一批实力不强的开发企业，对保护买方的合法利益，对社会的稳定都有好处。
   (2) 办法中有关房产广告、样板间等规定只从法理上给予了买方相应的保护，但在实际操作中开发企业很容易规避，况且买方的举证责任很难，几乎拿不到对自己有利证据。
   (3) 有关房屋质量。办法对房屋主体结构出现质量问题给出了明确的说法，即可以退房，但对恼人的不属于主体结构的问题只提到了保修，对开发企业不予维修或拖延或多次维修仍然不能正常使用的，影响买受人正常生活的，没有规定是否可以退房。

刘桂林律师13611194798

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