尊敬的编辑：
您好！因为准备买房，所以我一直关注《北京晨报》“律师看房”栏目。它通过详细的案例，生动地为购房人普及了房地产法律知识，我很感谢栏目的主办者《北京晨报》。
不幸的是，我在购房中实际遇到了因难，倍感无助，请贵报帮我出出主意！
事情是这样的：我们正准备买房，先后看了几个项目。后来决定买A项目的一套130多平方米的期房，并于今年8月24日上午在其售楼处签订了《北京市商品房买卖合同》编号为***。合同约定……我们于9月8日前和开发商交纳总房款的40%做为首付款，其余办银行贷款……逾期付款的，按应付款的日万分之二支付违约金……。当天，我们还交了2万元定金……开发商给我们开了收据。
现在，因为种种原因，我们不想买这套房子了。可是我们已经签订了《北京市商品房买卖合同》了，如果我们不去交首付，定金该如何处理？这是个不小的数目。我们到底该怎么办呢？…我的电话是…盼速复！
王先生：
您好！感谢您对本栏目的支持和信任。
根据您提供的情况，我们建议您可解除合同。依据《合同法》规定，解除合同的方式有两种，一种是双方协商解除，一种是法定解除。如果是协商解除，买卖双方可以协商达成协议。如果协商不成，您可以用第二种方式解除合同。程序简单介绍一下。
第一，您应在合同约定的交首付款期限到来之前提出解除合同。依据《合同法》第九十五条第二款的相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。根据您所签订的购房合同，当前您的主要债务是到期交首付款。因此，您必须在此之前提出解除合同。如果拖延至期满后（您当然还可以解除合同），解除合同之前条款，已发生法律效力，您还必须支付逾期付款的违约金。
第二，应通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除。建议您在合同还没有做预售登记之前，向对方发出书面文件，以证明确实要求解除合同。
第三，解除合同后，未履行的条款不再发生法律效力。
第四，因解除合同给对方造成损失的，如果合同中有规定，从其约定。如果没有约定的，《合同法》对种损失有范围限定：直接损失或者签订合同时已明确的损失。并且主张损失者应提供相应的证据。
第五，关于您的定金。《北京市商品房买卖合同》是一种示范文本，其中并没有定金条款的内容。您可审查一下合同附件，如果没有明确的约定“定金****元”话，可认为双方未在合同中约定定金内容。根据《担保法》的相关规定，在发票中记载定金的方式，其定金不具备合同法律效力。因此，卖方无权继续占有您所交的2万元。
综上，您可以充分地利用法律规定，解除合同，使自己避免遭受不必要的损失。但是，我们还是要提醒广大购房者，签订购房合同前一定要三思而行，按以上程序解除合同，同样要投入大量的精力。
祝您顺利！
特别提示：《中华人民共和国合同法》相关法律规定。
第九十五条：有下列情形之一的，当事人事以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不发行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条：当事人一方依照本法第九十四条第二款、第九十五条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
刘桂林律师13611194798, 曹岩律师13301080586
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