李某：我于2000年10月9日与开发商签订了M花园一套商品房的《认购单》，这是复印件，你们看一看。据此我先交3万元定金，开发商将房屋为我保留7天，这期间我们要签订合同或者不签订合同退定金；签订合同后，此认购单自动失效。后来10月14日，我们签订了《北京市商品房预售契约》，这是复印件（在定金这项他们写“零”元）。我已于当日一次性付清了全部房款23万多元（包括先前交的3万元）。
没过几天，由于有人想出高价买这套房子，开发商找我协商，他们同意将全部房款退给我，要我在解除买房协议书上签字。但当我提出追究卖方的定金责任时，他们却以合同当中没约定为由，拒不承担定金责任。我想知道他们有没有法律根据。
答：首先，从您所列举证据的形式上看，都是复印件，这对您是很不利的。按照相关法律规定，当对方不承认复印件所记载的事实时，您将面临承担举证不能的责任。
李某：是的，《认购单》是在签订买房合同的时候被开发商收回的，而买房契约是要去进行预售登记，所以原件都没在我手里。但是现在开发商并不否认我所持有的《认购书》复印件的内容。
答：下面，就其记载的内容给您作一下解释。就“定金”我国法律有明确规定。根据《合同法》第一百一十三条《担保法》第八十九、九十条等条款，双方当事人是以在签订合同时约定“定金”条款作为履行合同的担保。在作出“定金”约定时，概括起来要注意以下几方面。第一，定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十。第二，定金条款可以作为主合同的内容，在主合同中约定；也可以单独就定金担保订立担保合同。第三，定金的处理方式不能违法。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
李某：请结合我前后两个合同谈谈定金好吗？
答：在《认购单》有效期间，按约定承担责任，是无可厚非的。关键是《认购单》在《商品房买卖契约》签订后失效，此后只能以《契约》约定为准。而在您所签订的《契约》恰恰没有“定金”的约定，也就是说，《认购单》中所记载的“定金”内容，对《契约》根本不产生法律效力。
李某：我明白了。那么，如果我想表达“定金”担保内容该如何处理呢？
答：可以这样处理。第一，在《契约》当中明确写明定金的数额，交付的时间，方式等。第二，与卖方签订补充协议，作为《契约》的附件，在此记载上述定金内容。第三，单独签订担保合同，以担保合同的履行。
李某：谢谢。我会争取与开发商协商处理好此事。
法律意见：随着个人购房主体的增加，我们在接待当事人咨询的过程中，越来越多的遇到因“定金”或“订金”而引发的纠纷。从法律角度来讲，产生这种现象的主要原因是当事人对相关法律知识的欠缺，并在购房活动中片面的注重价格、地理位置等问题，从而忽略了对法律程序和法律问题的识别，为购房的整个过程埋下了隐患。在此，我们为准备购房者出以下建议：
一、对项目进行全面考查，对项目的自然状况，开发商（卖方）的资信等情况都不能忽略。
二、项目销售的合法性。
三、仔细阅读开发商（卖方）所提供的法律文件，如认购书、购房合同、补充协议等，慎在这些文件上签字。
四、如有能力，最好聘请专业人士协助处理。
刘桂林律师13611194798, 曹岩律师13301080586
楼市指南