新格式合同范本从去年12月1 日试用到今年1月1日正式使用已经一年有余，在使用过程中发现，还存在或大或小一些缺陷，如何运用格式合同范本更充分地保护消费者的利益，使买卖双方的权利、义务更趋向于平衡，是本文想要阐述的主旨，下面就格式合同范本存在的问题及解决方式按格式合同条款的顺序提些简单的看法。
- 有关合同双方的当事人。在房屋买卖过程中，经常出现两人及两人以上共同购买一套商品房情况，如夫妻双方、父子、母女、合伙人等，按《民法通则》的规定，所购房屋应为共同财产，所以在订立合同时应有所体现，在以后的房产证上才能体现财产共有人的份额。但格式合同范本显然在格式的设计上存在一个小小的失误，没有考虑到一人以上共同购买一套商品房的情况，没有在合同双方当事人买受人处留下足够的空间，使一人以上的买受人不方便或无法在合同上体现其主体资格，虽然房地产产权登记主管机关可以在房产证上体现共同买受人，但开发商在买受人超过两人时，大都会以合同没有空白处、无法填写为由，拒绝填写其它买受人。在多个买受人都实际出资的情况下，如果没有合同以外的约定，往往导致买受人之间的纠纷，尤其是在通过银行贷款购买期房时，买受人之间更容易产生矛盾。
- 项目建设所依据的＂五证＂应做为合同的附件。房地产开发建设，应严格按照开发程序行事，我们经常提到的＂五证＂就是开发商履行合法开发程序的证明。但有些开发商由于开发程序的不完善，或者擅自变更政府主管部门的审批，所以不愿意让买受人看到项目存在的缺陷，不出示＂五证＂的原件，或者只出示复印件、或只出示复印件的部分，使买受人无法了解土地是否存在抵押、开发商是否改变规划用地、是否严格按规划及事先的承诺行事。这样做的结果是剥夺了买方的知情权，完全根据卖方的解释来判断项目的优劣，使违反法规的开发商得以顺利地销售楼盘，等竣工后看到实际情况买方才大呼上当，这样就为以后双方的冲突埋下了隐患。所以建议将《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《销售许可证》做为合同的附件，以强化开发商的守法意识和责任。
- 有关违约责任的比例。格式合同中有关买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任都是空白的，供当事人双方自由约定，但实际情况是，开发商一般都不与买方协商，自己事先强行填好，比例从1％到5％不等，且不容更改，因为从整体上来说，就合同的履行一般是开发商违约的情况多，买受人违约的情况很少，所以开发商为避免承担应承担的违约责任，将违约比例定得很低，这样一旦违约，卖方几乎不受什么损失，而买方所受的损失几乎不能得到补偿。鉴于目前买方的弱势群体地位，希望在格式合同中规定一个最低的违约比例，比如10％，这样做虽然有计划经济的嫌疑，但就目前开发商拒绝与买方谈判、买方的利益得不到保证的情况下，暂时这样做对双方来说应该是公平的。
- 第八条中有关交付期限中的交付条件。一般情况下，开发商都是将第5种交付条件后填写＂北京市建设工程竣工验收备案表＂做为交付的条件，这种交付条件不足的地方在于交房时可能还不知道实测面积，无法确定公摊面积与开发商的承诺是否一致，也无法知道是否符合合同第五条有关面积差异的处理。假如在买方装修之后才知道实测面积，而此时恰恰出现了第五条约定的退房情况，且买方又想退房，那么买方将受到很大的损失。建议将交付时＂同时提供房屋的实测面积＂做为交付的必要条件之一写入合同。
- 第十五条产权登记的约定。这一条的缺陷比较明显。此条只规定了出卖人向产权登记机关提供办理权属登记资料的时间，而没有规定买受人取得房地产权属证书的期限。
何时将权属登记资料报产权登记机关，买受人无从知晓，也无法控制，且所报资料是否完备、合法、有效，是否符合产权登记机关的要求，都没有明确。这样出卖人可能逃避其应尽的责任。买受人得不到产权证，其所购房屋的权属状态不确定，买受人无法实现其与房屋所有权有关的民事权利，如买卖、租赁、抵押等，如果因为开发商开发程序不合法等原因无法办理房屋权属证明，那么买受人可能对房屋只拥有使用权，这样买受人签订合同的初衷即买产权变成了买使用权，合同的性质就发生了根本变化，使买受人无法得到签订合同之初预计得到的利益。没有约定办理产权证的期限等于买受人今后就没有主张办证期限的权利，处理纠纷也没有依据。如果买受人永远不能获得产权证，那么根据第十五条第2项的约定，买受人不退房时，出卖人支付了违约金就万事大吉了（实际违约金约定的都非常低，一般是1％或3％）。实际情况是有些出卖人强行选择本条第2项，剥夺了买受人选择退房的权利。建议将该条修改为＂在买受人提供了办理权属证书所必须的资料和交清了相关的税费后＿＿天内，出卖人应将权属证书办理完毕，否则按第十五条第1或2项处理＂。第2项还应做适当的修改，＂买受人不退房，出卖人办证期限每逾期一天加收房价款万分之＿＿的违约金，且随时有权按第1项退房。＂
虽然新更新的格式合同范本较以前范本有了很大的改进，比以前更能充分地保护消费者了利益，但在目前房地产尚不十分规范、消费者还处在弱者地位的情况下，新格式合同范本还不能完全保护消费者的利益。从总体来说，靠一个格式合同解决不了目前房地产领域存在的所有问题，管理部门应从社会稳定和经济持续发展的全局来认识房地产领域目前存在的问题，应该从各个方面着手，如健立健全法规；政府主管部门依法行政，加大行政监管力度，打击不法行为；司法实践中应完全遵循对提供格式条款的一方不利解释的原则，并体现在判决结果中；消费者权利意识及风险意识要不断加强。只有各方共同努力，才能使房地产真正成为一个支柱产业，拉动国民经济的增长，使百姓真正安居乐业。
刘桂林律师13611194798, 曹岩律师13301080586
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