甲：商品房的用途是如何划分的？房屋的建筑结构分为哪几种？层高的概念是什么？
乙：商品房的阳台“封闭与非封闭”在出售时面积如何计算？
丙：什么是建筑面积，什么是套内建筑面积，这些概念对购房者有什么影响吗？
上述问题主要涉及《商品房买卖合同》第三条，这些问题是房地产销售过程中专业性比较强的问题，开发商经常利用普通购房者对这些知识缺乏了解来误寻购房者，直到房屋交付时购房者才明白，但为时已晚。下面我们简单地介绍一下第三条所提及的概念。
- 商品房有多种用途，如用于住宅、商业等。每一种商品房的用途决定了它的使用功能、土地出让最高允许年限、买卖过程中的税费负担等问题是有很大区别的，如住宅土地出让年限最高为七十年，用于娱乐业的商用房是四十年，超过法定使用年限，土地或者被收回，或者重新补交土地出让金，如果把商用或商住两用房当做住宅出售，无疑增加了购房者今后的负担和风险。
- 房屋的建筑结构大体上分为三种，即砖混结构、框架结构和框架剪力墙结构。多层住宅一般是砖混结构，造价低，但由于受力原因，开间不能太大。框架结构和框架剪力墙结构一般用于高层建筑，抗震性能好，室内空间较大，房间分割组合自由度也大一些，但造价相对较高。
- 层高与室内净高的区别。层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4米。
有的开发商在宣传时或签订合同时将层高说成是净高，误导消费者，结果交房时净高达不到法定标准，在这样的房间里生活感到非常压抑。
- 商品房在销售时，封闭阳台与非封闭阳台在计算面积时是不一样的。封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积，非封闭阳台按阳台实际投影面积的一半计算建筑面积。在签约时一定要弄清楚交付时该商品房阳台是否封闭，开发商计算的销售面积是否将非封闭阳台按封闭阳台计算。
- 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。套内建筑面积指套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。商品房的销售面积应该是套内建筑面积与公共部位、公用房屋分推建筑面积之和。
总之，《商品房买卖合同》第三条涉及专业知识较多，专业性较强，请购房者务必在弄清楚这些问题之后再签约，以免所购商品房面积及高度都“缩水”。
刘桂林律师13611194798, 曹岩13301080586
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