房屋交易

中华全国律师协会
律师办理商品房交易业务操作指引

(报送稿)

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目　录
第五编　商品房租赁
　第一章　一般规定
　第二章　出租人与出租房屋
　第三章　租赁合同
　第四章　房屋租赁合同登记备案
　第五章　房屋转租
第六编　附则

第五编 房屋租赁

第一章 一般规定

　　5.5.1 目的和依据
　　为依法维护出租人、承租人和有关第三人的合法权益，提高律师承办房屋租赁业务服务质量，依据《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《商品房销售管理办法》及其他有关规定，制定本编，供律师办理商品房租赁业务时参考。
　　5.1.2 概念界定
　　本章房屋租赁是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。其形式包括现房租赁、商品房预租、转租等。
　　现房租赁是房地产租赁关系中最普遍的一种情况，即需要租用房地产的人向房地产所有权人（包括授权出租人）借用房屋，出租人支付租金的行为。
　　商品房预租是指房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，在符合地方法规或有关政府部门规范性文件要求的情况下，与承租人签订商品房预租协议，并根据预租协议约定，向承租人收取一定数额的款项的行为。
　　房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部出租给第三人的行为。
　　5.1.3 适用范围
　　本章适用于房屋的租赁行为，房屋出租、商品房预租、转租等属于房屋租赁行为的范围。但公有住宅、城镇廉租房、客房和柜台等出租不适用本章。

第二章 出租人与出租房屋

　　5.1.2 出租人
　　出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织，依法代管房屋的房屋代管人或者法律规定的其他权利人。
　　5.2.2 出租房屋应当具备的条件：
　　自然人、法人或者其他组织对享有所有权的房屋和他人授权出租的房屋可以依法出租。
　　5.2.3 有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一）未依法登记取得房地产权证是或者无其他合法权属证明的；
　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（三）共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；
　　（四）不符合安全标准且被鉴定为危险房屋的；
　　（五）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
　　（六）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；
　　（七）法律、法规规定不得出租的其他情形。
　　5.2.4 律师办理房屋租赁业务首先要按照述内上述内容进行审核和尽职调查：
　　（一）审核出租人主体资格
　　核对出租人是否与出租房屋的房屋权属证书上的权利人一致，也可到房地产交易部门调查出租房屋的产权状况；
　　共有房屋出租的，是否有其他共有人同意出租的证明；
　　委托出租的，房屋所有人是否与出租房屋权属证书上的权利人一致，受托人与房屋所有人是否有委托书；
　　出租给非本地户籍人员的，参照当地地方法规或其他有关政府部门规范性文件的相关规定；
　　出租给外国人、无国籍人、海外侨民参照当地地方法规和其他有关政府部门规范性文件的相关规定；
　　无民事行为能力人和限制民事行为能力人为房地产所有权人的，其法定代理人是否同意。
　　（二）审核房屋是否具备出租条件和有无禁止出租的情形；
　　（三）对前两项内容进行尽职调查，核实是否与当事人陈述和提供的文件资料一致。

第三章 租赁合同

　　5.3.1 确认出租人、承租人的主体身份
　　在出租人和出租房屋符合资格和条件后，签署租赁合同前，律师要核对原件、确认双方当事人的主体身份：
　　当事人为自然人的，应审核其身份证明文件（如身份证、护照、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证）；当事人为法人或其他组织的，应审核其登记注册证明、法定代表人身份证明。
　　当事人委托代理人的，应审核委托代理人的授权委托书或其他证明文件，若委托人或代理人系境外个人、企业或其他组织的，前述证明还应经公证或认证。
　　5.3.2 租赁合同
　　（一）代理出租人
　　律师代理出租人，可以建议当事人使用当地房地主管部门提供的租赁合同示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。
　　自拟合同应注意《合同法》中有关格式条款的规定，以免被认定为格式条款。建议在合同中约定"本合同由出租人草拟并经双方（ ）次协商，达成如下一致。"
　　自拟合同应提示当事人注意以下内容：
　　⑴租赁当事人或其法定代理人、委托代理人的姓名或者名称、住所、联系地址、电话、传真等；
　　⑵房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况。面积应注明建筑面积和实际计算租金的面积；结构应与房产证上一致；附属设施和设备状况建议不宜拟定过细；
　　⑶房屋用途。房屋用途应与房地产权证上所登记的用途一致，如果是商业用房还应明确业态和经营品牌；
　　⑷房屋交付日期。在确定交付日期时应明确约定起租日期和不履行收房义务的后果；
　　⑸租赁期限。租赁合同一般应约定租赁期限，房屋租赁期限不得超过二十年，同时不应超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限；应对续租时优先承租权的行使做适当限制性的约定：如时间、价格等；应对免租期或装修期约定明确：免租期是否纳入租赁期内同时应明确承租人在免租期内除免交租金外是否还免除物业管理费、水电费等其它费用。
　　如未约定租赁期限，出租人可以随时终止租赁关系，但应以书面形式通知承租人，并应给承租人合理的搬迁期限。
　　⑹租金数额、支付方式和期限。应审查和明确租金和有关费用的范围。非整月应按实际使用天数计算租金；如有提成租金应明确营业收入的范围，同时应增加营业提成监管的有关条款。
　　⑺房屋使用要求和维修责任。使用房屋应符合有关管理条例、公约、制度的要求，合法使用；商业用房要约定用途、营业时间、对装修（包括增加附属设施）的管理标准、控制审核图纸和增加设备等项目；应明确双方的维修责任：在房屋正常使用的情况下维修责任由出租人承担，房屋由于非正常使用而造成的损失，出租人仅在自己有过错的情况下承担维修责任，由于第三人的过错而造成的房屋损失，建议约定由承租人直接向第三人索赔，要求其承担维修责任。
　　⑻房屋返还时的状态。应明确约定房屋返还时的状态，对装修的处理方式：如拆除装修、装修不补偿或者折价补偿等；对商业用房、办公用房必须约定承租人在租赁合同终止后一定期限内将注册地址迁出；对承租人遗留物的权属做出约定。
　　⑼转租的约定。双方当事人达成协议，可以转租，且要明确转租后对出租人及第三人造成损害时的责任承担问题。如出租人不同意转租的，应明确限制变相转租，如股权转让、承包经营等。
　　⑽优先购买权。双方当事人应就行使优先购买权的程序、期限、方式等作出具体约定。
　　⑾变更和解除合同的条件。明确合同变更和解除的条件，并注意行使合同解除权的期限。有下列情形之一，出租人可以解除合同：
　　①对房屋租赁期限没有约定，依照法律规定仍不能确定的；
　　②承租人未征得出租人同意改变房屋用途的；
　　③承租人逾期不支付租金累计超过六个月或约定的期限的；
　　④承租人造成房屋主体结构损坏的；
　　⑤房屋租赁合同未约定可以转租，承租人转租房屋未征得出租人同意的；
　　⑥承租人非法经营的；
　　⑿违约责任。合同中约定承租人应承担的义务的，应有义务相对应的的违约责任的约定，如约定违约金计算方式等。
　　⒀争议的解决方式。当事人可以在合同中约定向不动产所在地人民法院提起诉讼，也可以选择向仲裁机构申请仲裁。
　　⒁租赁当事人约定的其他内容，如保证金、物业管理费、抵押状况等。
　　（二）代理承租人
　　律师代理承租人应核实出租人的主体资格并审查租赁合同的内容：
　　⑴审核租赁合同的出租人是否具有出租资格：
　　① 是否为出租房屋的产权人；
　　② 如有共有人的话，是否经全体共有人同意。
　　⑵审查租赁面积与房地产权证上登记面积是否一致。
　　⑶审查房屋交付时的状况，特别是附属设施和设备状况是否具体明确及能否拆除、改建或增设和租赁合同终止时的要求。
　　⑷审查租赁合同约定的房屋用途是否和政府批准的规划用途一致；若不一致，须由出租人或出租人委托承租人报规划部门批准。
　　⑸房屋租赁期限不得超过二十年，同时不应超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限。如租赁合同未约定租赁期限的，承租人可以随时终止租赁关系，但应以书面形式通知出租人，且应给出租人合理的期限。
　　⑹审查和明确租金和有关费用的范围，租金是否包含物业管理费、空调、水、电费等；审查租赁保证金约定是否合理及租赁期满后租赁保证金的处理。
　　⑺若出租人同意承租人对房屋进行装修，要注意审查装修的有关规定：装修的内容和要求、承租人对装修公司及其工人的管理，装修给第三人造成损害的责任承担、装修发生的水电等费用承担与支付、装修过程中与物业管理公司的协调、装修期内是否免租或一定期限内免租等。
　　⑻因承租人对租赁房屋进行装修而发生的对租赁物的改善或增添他物，合同应对租赁届满时的处分以及对改善或增添他物所发生的费用等内容有明确的约定，以预防因此引起纠纷或产生纠纷时无相关约定可依据。建议约定，如果出租人在合同终止后再利用承租人的装修，出租人应该补偿承租人装修费用。
　　⑼维修责任：若当事人没有另外约定，出租房屋的养护、自然损坏或故障以及第三人造成的损坏或故障，其维修责任在于出租人；若因承租人使用不当或过错造成的损坏或故障，则承租人须承担维修责任或维修费用。
　　⑽若是经营性房屋租赁，律师应当提示承租人是否要求出租人投保，一般情况下，出租人投财产责任险，承租人投公众责任险。
　　⑾承租人的解约权
　　有下列情形之一,承租人可以解除合同：
　　①对房屋租赁期限没有约定，依照法律规定仍不能确定的；
　　②出租人未按时交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限内交付，逾期仍未交付的；
　　③出租人交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的；
　　④交付的房屋危及承租人安全的；
　　⑤出租人对承租人的权利有瑕疵，并且未告知承租人的；
　　⑥因相邻方造成承租人无法正常使用的；
　　⑦房屋使用条件发生变化，不能正常使用达一定期限的。

第四章 房屋租赁合同登记备案

　　5.4.1 租赁合同的登记备案
　　申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
　　（一）书面租赁合同；
　　（二） 房屋所有权证书；
　　（三） 当事人的合法证件；
　　（四） 地方人民政府规定的其他文件。
　　出租共有房屋，还需提交其它共有人同意出租的证明。
　　出租委托代管房屋，还需提交委托人授权出租的证明。
　　5.4.2 律师代办租赁登记备案
　　律师可以接受出租方和承租方委托，代办租赁登记备案手续，但应取得当事人出具的委托书。
　　律师代办登记手续时要认真审核上述材料是否齐全、真实，并在租赁合同签署后按有关规定及时办理。
　　律师对原件要妥善保管，办理完毕要及时归还当事人，以免因遗失而承担法律责任。
　　5.4.3 如果地方政府有登记备案要求的，律师应提示当事人，如不进行登记备案，租赁关系无法对抗第三人，承租人将会存在以下风险：
　　（一）影响优先购买权和优先承租权的行使；
　　（二）不能对抗抵押权人；
　　（三）不能适用"买卖不破租赁"原则

第五章 房屋转租

　　5.5.1 房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部出租给第三人的行为。
　　5.5.2 律师可以接受出租人、承租人（转租人）以及第三人（次承租人）的委托办理转租事宜：
　　（一）代理出租人
　　律师应该提示出租人注意以下内容：
　　（1）房屋转租之后，出租人的租金仍由承租人（转租人）支付，但房屋的实际使用人是第三人（次承租人），故存在租金收取的风险；
　　（2）出租人可以从转租中获取收益。
　　（二）代理承租人（转租人）
　　律师应该提示承租人注意以下内容：
　　（1）转租应征得出租人书面同意；
　　（2）在租赁合同中约定应由承租人（转租人）承担的义务，应在转租合同中完全体现，并要求由第三人（次承租人）承担；
　　（3）房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更，租赁合同解除的，转租合同随之解除；
　　（4）转租期限不得超过租赁合同期限；
　　（5）房屋转租期间，承租人（转租人）应当继续向出租人履行租赁合同；
　　（6）承租人（转租人）可以向第三人（次承租人）收取一定的保证金；
　　（三）代理第三人（次承租人）
　　律师应该提示第三人（次承租人）注意以下内容：
　　（1）转租需征得出租人书面同意；
　　（2）租赁合同是否在房产部门登记备案；
　　（3）房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更，租赁合同解除的，转租合同随之解除；
　　（4）转租合同中应约定，因承租人或者出租人违约而导致租赁合同无法履行、从而妨碍转租合同的正常履行的，承租人应承担相应的赔偿责任。
　　第六编 附则
　　1、本操作指引根据法律、行政法规、规章、司法解释及其他相关文件的规定，结合当前律师办理城市房屋交易的实务操作制订。若国家法律等规范性文件发生变化，应以新的规范性文件为依据。
　　2、本操作指引经全国律师协会 年 月 日常务理事会通过，于 年 月 日发布。

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