聚焦社会百态

欺诈性缔约过失应适用惩罚性赔偿

〖社会百态〗

　　 2009年11月26日，新浪网将2009年11月25日20:54由 CCTV《经济信息联播》播出的一则新闻发到了网上，笔者摘录如下：
　　河北燕郊的上上城小区，在北京的地产界很有名，由于地处河北燕郊地区，离北京很近，房价又很便宜，所以，这个楼盘在北京也销售得很火爆。几个月前，来上上城看房的人都得到了开发商的承诺，说只要交一万块钱的定金，开盘的时候就可以享受四千多一平米的低价。而几天前，上上城真的开盘了，交了定金的购房人这下子都傻眼了，房子每平米的售价飙升了快2000元，不但错过了购买别的楼盘的机会，自己的一万块钱还白白被套了好几个月。
　　开发商违背当初的承诺，说话不算数，把这些交了定金的人气得够呛，而更让人生气的是，记者在采访中了解到，上上城第三季开盘的房子一共仅有7000套，但开发商却收了2万笔排号费，几个月时间里，凭着这个办法，他们总共竟敛走了2个亿的资金。购房者对此很气愤，“实际上这个中间我们资金让他占用了3个月，因为我们排号的时候，当时他们那个销售告诉我们要排到2万个号，那么这算起来资金应该是2个亿，这不是一个小数目啊，但是整体上来说，我感觉还是说被他欺骗了，占用了我们两万个人两个亿的资金占用了三个月。”记者在现场看到了上上城开发商在售楼门口放的一块大牌子，也印证了王先生所说，这块牌子上面赫然写道，上上城楼盘已经发放了2万个号。

〖聚焦〗

一、开发商欺诈售房的利益分析

　　开发商敢于将手中的7000套房排出2万个号，就曾想到过此行为只会为自己带来利益，而不会带来损失。在商言商，利益是每个商人追求的目标，尤其是在中国经营房地产。那么会带来哪些利益呢？笔者推测如下几方面：
　　一是人为改变供求关系，哄抬地价导致每平方米价格上涨。
　　曾经的购房者如是说：“我们在那个上上城市第三季，排号的时候他给我们承诺就是说4千3左右，然后我们排号交一万块钱定金。当11月20号左右，他告诉我们去选房的时候，这个时候房价他是提了多少，提到五千多了五千到六千，如果他说他的房价随着市场行情涨我们就不会买他这个房。我们就会当时就会选择其他的楼盘，因为当时已经很多现房了就在四千左右，我们何必等他的房呢。”可见，上上城在当时不具有很强的竞争力，采用“降低价格”的手段迂回争取潜在的客户，利用7000套房发放2万多“排号费”的手段来控制购买者，从而圈定自己的客户群。当实际购买者大于所售商品数量时，涨价水到渠成，而攫取的利益，均来自消费者本身。
　　但是这种采用欺诈的手段所攫取的利益，却至今没有一个消费者提起维权！
　　二是利用虚假供求关系抬升自己的品牌，获得免费的广告效益。
　　据业内人士提供信息称，楼盘推广的费用约为成本的3%-5%。上上城前几期的品牌推广很失败，被批得体无完肤。而此次采用“排号”的策略来吸引消费者，一则省去推广的成本，二来可以获得更好的效益。
　　三是利用圈来的“排号费”解决资金链条问题。
　　房地产业是国民经济的重要支柱性产业，更是典型的资金密集型产业，需要大量的资金来支持其发展。房地产商最为重要的是资金链，资金问题决定房地产企业的规模扩大与紧缩。对房地产开发来说，现在已然是一个资金为王的时代，资金对于房产开发商犹如人之血液，断了资金链等于阻断了血液流通，而开发商利用排号费的两亿元，可以很好的解决部分资金短缺所造成的问题。对于有些人认为是赚取银行利息，笔者不赞同此观点，因为房地产开发商是利用资金的行家里手，不会将此笔资金存置银行依靠利息为利益增长点。

二、遏制开发商虚假销售的应对建议

　　对于开发商采取此种虚假销售的不正当行为，建议在欺诈售房方面扩大惩罚性赔偿适用范围。
　　惩罚性赔偿是和补偿性赔偿相对应的一种民事赔偿制度，具有民事赔偿的一般特征。惩罚性赔偿是指平等民事主体违反民事法律规定，由民事行为侵害人向民事行为被侵害人支付超过实际损失的金额的一种损害赔偿。我国法律中一直未明确惩罚性赔偿制度，直到1993年制定《消费者权益保护法》时，才正式建立了惩罚性赔偿金制度，该法第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第八条、第九条的规定，把“惩罚性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来。对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
　　根据《解释》的规定，适用惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　对于“排号”的行为，笔者认为开发商明显是采取规避法律、逃避责任而实施的欺诈性销售。本案中，虽然消费者交付“排号费”目的是购买房屋，但还没有签订购房合同，因此交付“排号费”而遭受利益损失时，对于房地产开发商赤裸裸的欺诈，维权时却发现并不在对房地产开发商适用惩罚性赔偿原则的范围内。不适用“解释”第八条、第九条的规定的关键，是因为双方未曾订立房屋买卖合同，因而不适用“解释”的惩罚性赔偿原则。
　　在“上上城”事件中，开发商虽未与排号购房者签订房屋买卖合同，但是存在欺诈性的缔约过失行为，对此笔者建议，在欺诈售房方面，扩大惩罚性赔偿原则的适用范围，对于本文所述采取诸如“发放排号费”等欺诈性销售的，采用惩罚性赔偿原则，以保证公平的交易环境，维护“诚实信用”的帝王条款权威性。