物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

8、业主权利

生活实例

　　老李是R住宅小区的业主，为人热心正义，去年刚从司法局退休。近期他发现小区业主委员会的成员和物业公司经理经常进出附近的大饭店。后来他和小区的另几个业主一起了解发现，业主委员会与本小区的物业公司私下签订协议，决定将本属于小区全体业主共有的地下一层有偿出租出去，并将所得的收益全部划归业主委员会作为经费使用。这事很快在小区中流传开来，业主纷纷要求业主委员会说明实情，公开事务，公布账目，并计划通过诉讼等途径维护自身合法权益。

　　本案中，业主的做法是否合法？业主的权利有哪些？

关键词解析

　　业主是小区的主人，其依法享有的各项权利受法律保护；业主委员会成员是业主大会选出的“公仆”，其应当尽职尽责，努力为业主及小区服务，不得损害业主的合法权益。

（一）业主的权利

　　根据《物业管理条例》第六条的规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
　（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
　（4）参加业主大会会议，行使投票权；
　（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
　（6）监督业主委员会的工作；
　（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；
　（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　（10）法律、法规规定的其他权利。

　　依照上述权利第（6）项和第（8）项的规定，业主有权“监督业主委员会的工作”，“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。因此，本案中业主的做法是依法行使业主权利的表现，受法律的保护。另根据《物业管理条例》第12条第5款的规定：“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以依法请求人民法院撤销业主委员会的违法决定，我国最高人民法院2009年3月23日通过的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

（二）常见的侵害业主权利的行为

　　根据《物业管理条例》及《物权法》等法律法规的有关规定，并结合生活实践，以下属于比较经常发生的侵害业主权益的行为：
　（1）开发商擅自出售占用业主共有道路或其他场地的车位的行为；根据《物权法》第七十四条的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；
　（2）挪用共用部分维修基金的行为；依照《物业管理条例》的规定，业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的所有权以及管理和使用的监督权；
　（3）擅自侵占、挖掘小区公共道路、场地的行为；
　（4）小区治安状况差，垃圾无人清理，地下水道堵塞，绿化没人维护等物业服务企业不作为的行为；这些行为侵犯了业主享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供服务的权利；
　（5）阻挠设立业主大会的行为；该行为侵犯了《物权法》第七十五条规定的业主所享有的依法设立业主大会并选举业主委员会的权利。