物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

7、业主

生活实例

　　陈先生08年12月在北京市某住宅小区购买了一套商品房，开发商告诉说，他这一批购房者的产权证得等到入住后半年之内发放。09年1月份陈先生入住，2月份小区准备成立业主大会并选举业主委员会。在对小区业主进行统计的过程中，有人对陈先生的业主身份产生疑问，认为其未取得房屋产权证，不能算业主，不具备参加业主大会资格，不能行使作为业主的权利。对此争议，陈先生向有关部门反映了情况。

　　在本案中，未取得产权证的陈先生是业主吗？

关键词解析

（一）业主的概念

　　1、业主，是指物业的主人，即物业的所有权人，我国《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”，业主通常指房屋的所有权人，也包括与房屋相关配套的设备、设施和相关场地的所有权人。物业的所有权人可以是自然人、法人或其他组织，如某公司购买房屋，支付房款并到房产部门登记之后，就成为房产部门所登记的房屋的业主。

　　2、物业使用人，是与业主相关的一个概念，是指物业的承租人及实际使用物业的其他人，主要是指物业的承租人。当今社会出现了越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住，而是为了将其所购的商品房用于投资出租。除物业的承租人之外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。作为物业的所有权人业主，对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利；而物业使用人只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利。

（二）对业主的界定

　1、界定业主身份的一般规则

　　“业主”在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人，我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”根据该规定，我国对房屋不动产采取的是登记生效主义，即判断购房者是否享有不动产物权就以是否在房产部门登记为准。登记后，就是房屋所有权人；不登记，房屋所有权转让就不生效，就不是房屋所有权人。根据《物权法》第九条、第二十八条等规定，依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。此为界定业主身份的一般规则。

　2、界定业主身份的特别规则

　　在现实生活中，房屋买卖合同签订的时间、房屋产权过户登记的时间、领取房产证的时间，三者并非一致，且前后时间可能间隔好几年。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。鉴于此，我国最高人民法院在2009年3月23日通过的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”该司法解释可以有效地统一司法评价标准，既有利于更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定，也符合物权法的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。

　　在本案中，有关部门经核实查明，陈先生虽未取得房屋产权证，但是已经履行了法律规定的过户登记手续，符合我国《物权法》的规定，是房屋所有权人，也就是当然的业主。所以，陈先生具备法律规定的业主资格，可以行使法定的业主权利。