物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第五章 物业的使用和维护

48、对小区广告等物业共有部分的经营和收益

生活实例

　　上海市某小区的物业公司与某汽车公司签订了电梯间的广告合同，将该小区的电梯间出租给该汽车公司用于广告宣传，并收取一定的租金。小区的业主委员会认为，电梯间是小区的共有部分，全体业主对此共用部分享有共有权，物业公司未经业主同意，擅自将电梯间出租给汽车公司用于广告经营属于侵权行为，且物业公司也未将上述租金交由全体业主管理，侵害了小区全体业主的合法权益。物业公司认为，其拥有物业管理权，有权出租。经多次协商未果，该小区业主委员会把物业公司告上了法庭。

　　本案中，物业公司是否有权把电梯间出租用于广告经营？

关键词解析

　　物业共有部分，即物业共用部位、共用设施设备，通常包括基地、外墙、共同墙壁、电梯、楼梯、通道、走廊、地板、屋顶、燃气管、水电系统等等。物业的共有部位和共用设施设备具有配套服务于整个物业的功能，不具有独立性，它只能随专用部位出售给业主，因而形成业主共有共用。根据《物权法》的有关规定，在购买商品房后，业主对物业依法享有的权利包括：（1）对物业专有部分享有专有权；（2）对物业共用部位、共用设施设备等共有部分享有共有权；（3）因共有关系而产生的管理权。因此，业主对物业共用部位、共用设施设备等共有部分依法享有共有权和因共有关系而产生的管理权。对于物业共有部分，由于其有着自身的功能，可以根据业主的利益，在不影响其正常功能发挥的前提下，合理地进行利用；也可以进行商业利用，做到物尽其用，尽可能地发挥物业的最大价值。

（一）对物业共有部分进行经营的法定程序

　　《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”本款规定的“经营”，即是指商业利用，包括在楼顶上设立发射塔、移动通讯的基站，利用外墙发布广告，将共用部位出租，将楼顶楼道或平台让与相邻业主使用搭建等。对物业共有部分进行经营应当经过法定主体的同意，并按照规定办理有关手续。

　　1、对物业共有部分进行经营的同意。对物业共有部分进行经营应当征得如下主体的同意：（1）相关业主的同意。考虑到对物业共有部分进行经营可能对相关业主的生活造成影响，例如，在业主窗户下设置霓虹灯广告，可能影响业主的休息；在大厦外墙设置大广告牌，可能妨碍有关住户的采光、通风等，所以，要征得相关业主的同意。（2）业主大会的同意。因为物业的共用部位、共用设施设备不属于单个业主所有，而是全体业主共有，因此其利用的决策权和受益权归全体业主享有，对其进行经营应当征得业主大会的同意。（3）物业服务企业的同意。物业服务企业的职责是实施物业管理，由于对共用部位、共用设备设施进行经营，可能影响到物业服务企业的管理服务，所以物业服务企业有权决定是否同意将这些部位、设施进行商业使用。可见，对物业共有部分进行经营商业利用应当获得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，任何一方不得擅自决定进行商业经营。

　　2、对物业共有部分进行经营的手续。利用物业共有部分经营的前提是必须符合国家、地方有关物业共有部分安全使用、管理等相关要求及规定。因此，利用物业共有部分进行经营的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营等手续。例如，对法律规定需要签订书面合同或办理登记过户手续的，比如租赁合同的签订、地役权的设定等，需要依法签订合同和办理相应的登记过户手续。

（二）对物业共有部分经营收益的分配

　　根据《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。该条规定显示出了灵活性，即法律一方面鼓励用于补充维修资金，在没有业主大会其他使用决定的情况下，当然归于维修养护基金。另一方面，又尊重了业主大会的决策权。为了保障物业的正常维护，经营所得的收益应当首先主要用于补充专项维修资金的不足。当然，如果业主大会根据实际具体情况作出了其他决定，也可以按照业主大会的决定使用。实践中，由于将收益按份额分配给业主操作起来较为困难，通常的做法是将此收益归入物业维修基金或是用于为共有人开展的公益服务。

（三）擅自利用物业共有部分进行经营的责任

　　《物业管理条例》第66条规定，违反本条例的规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。个人有前款规定行为的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为的，处5万元以上20万元以下的罚款。该条规定的违法主体既可能是物业服务企业，也可能是业主，对于这两个主体擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为，都要依本条承担相应的行政责任。

　　在本案中，法院经审理认为，小区的电梯间属于建筑物的共有部分，产权属小区全体业主所有，被告物业公司未经法定程序擅自将电梯间出租的行为，构成了侵权。根据《民法通则》的有关规定，被告应当停止侵权行为，并将非法经营电梯的广告收入返还于全体业主。同时，依照《物业管理条例》第66条的规定，还应当承担相应的行政责任。