物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第五章 物业的使用和维护

46、公共道路、场地的占用、挖掘

生活实例

　　耿先生打算对其别墅进行装修改造，在没有经过物业公司同意的情况下，将与别墅相邻的公共道路进行了圈占，并搭建了库棚，占用了周边大量的公共绿地。周围邻居的正常生活和小区的交通秩序受到了严重影响。物业公司与耿先生进行了多次协商，但耿先生拒不拆除。物业公司依法向人民法院提起了诉讼。

　　本案中，耿先生占用公共道路、场地的行为合法吗？

关键词解析

　　物业管理区域内的公共道路、场地属于业主共同共有，是业主生活的必要条件，是物业管理区域内不可缺少的共用设施。如果该公共道路、场地遭到了随意的占用、挖掘和破坏，或者被进行了超出正常范围的使用，将严重影响小区业主的正常通行秩序，甚至造成断气、断电、断水等严重事故的发生。因此我国法律对其进行规范。

　　《物业管理条例》第51条规定：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。”本条是对物业管理区域内道路、场地设施维护的规定，也是物业服务企业与业主对于物业管理区域的道路、场地使用的规则。其内容涉及两方面：一是防止擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，影响物业管理区域正常的交通秩序；二是建立规范的占用、挖掘道路、场地的管理程序以及使用后的恢复原状义务。

（一）公共道路、场地的占用、挖掘

　　1、公共道路、场地不得随意占用、挖掘。物业管理区域内的道路、场地属于全体业主所共有，应该由全体业主按照其通常用途加以使用。因此，通常而言，单个业主以及物业公司均无权超出物业使用和管理服务范围而擅自占用、挖掘道路、场地，否则就侵害了其他业主对物业共有部分所享有的权利。

　　2、公共道路、场地的占用、挖掘。物业管理区域内的道路、场地不得随意占用、挖掘，但是，在特殊情况下，业主或物业服务企业具备如下法定条件后可以临时占用、挖掘：（1）必须是因维修物业或者公共利益的目的。例如，物业服务企业为了铺设维护取暖管道而进行的临时性的挖掘。（2）必须达到确需的程度，也就是说占用与挖掘是达到维修物业或者维护公共利益目的必须的不可或缺的手段，在这种场合下才允许占用和挖掘。（3）还必须经过一定的程序，根据《物业管理条例》第51条第2款的规定：“因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。”业主之所以除了征得业主委员会的同意外，还要征得物业服务企业同意才能占用、挖掘道路，是因为物业服务企业负责物业的维护和保养，本身负有管理和维护的义务，如果业主未经其同意而占用、挖掘道路、场地的，就有可能造成物业服务企业违反物业管理合同，因此要经过其同意。而且，征得其同意，还有助于得到物业服务企业的协助，将对于道路、场地的损害降到最低，防止给其他业主带来不便。在获得同意后，有关各方应当就占用和挖掘的具体范围、方式、时间等作出安排。

　　3、公共道路、场地占用挖掘后的恢复原状义务。公共道路、场地占用挖掘应是临时性的，根据《物业管理条例》第51条第3款的规定：“业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。”为了防止业主、物业服务企业借维修物业之机或者以公共利益之名，出于私利原因长期占用、挖掘道路、场地或者在使用完毕后不予以处置，影响业主的利益，法律规定了按时恢复原状的义务。

（二）擅自占用、挖掘公共道路、场地的责任

　　根据《物业管理条例》第66条规定，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，业主有上述行为的，并处1000元以上1万元以下的罚款；物业服务企业有上述行为的，并处5万元以上20万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。该条规定的法律责任是行政责任；规定的违法主体是物业服务企业或者是业主；侵害的是全体业主的共同利益。对于物业服务企业及业主以外的人存在擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为的，应该按照一般法律的规定进行处理，而不适用《物业管理条例》的规定，因为该条例并没有赋予这些人以法律义务，当然就不存在法律责任。

　　本案中，法院经审理认为，耿先生占用物业管理区域内的道路及绿地的行为并不是为了维修物业或者公共利益的需要，而完全是为了自己的个人利益，且没有征得业主委员会和物业服务企业的同意，此举违反了《物业管理条例》第51条的规定，侵害了业主的共同利益，应当予以恢复原状，并且依照《物业管理条例》第66条的规定，应当承担相应的行政责任。造成业主权益损害的，还应当依法承担民事赔偿责任。