物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第五章 物业的使用和维护

45、对公共建筑及共用设施用途的改变

生活实例

　　深圳市某高档住宅小区业主们发现，最近小区内的一处自行车棚被突然拆除改造修建成了高档汽车库。经过调查才知道，原来小区的物业公司为了私利，擅自将按规划建设的自行车棚改建为车库。业主们认为物业公司未经法定程序擅自改变共用设施的行为违法；物业公司认为小区的自行车停放设施充足，自己作为管理者，有权决定改变自行车棚用途。双方产生争议，协商未果，业主便将此事诉诸法院。

　　本案中，物业公司是否有权改变共用设施用途？

关键词解析

　　公共建筑和共用设施是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用分摊并入住房销售价格的共用的建筑和设施设备。从法律属性上来讲，这些财产是业主的共有财产，不属于某个业主单独所有，业主无权对其行使独立的处分权；从功能目的上来讲，这些财产是为了全体业主的利益而建设的，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的，其设计对于区域来讲是一体的，因而其用途不得随意改变。物业管理区域内的公共建筑和共用设施原则上不能改变用途，但是如果业主或者物业服务企业认为确实有必要，为了小区全体业主生活的便利，同时又在不损害公共利益的前提下，可以对用途进行改变，但是必须符合法定程序。

（一）改变公共建筑及共用设施用途的程序

　　《物业管理条例》第50条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”

　　对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该建筑及设施进行事实上的处分，而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的，因此根据《物业管理条例》的规定，若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主通过业主大会来行使共同决定权。

　　1、如果是业主认为确需公共建筑及共用设施改变用途，需要经过三个步骤：（1）首先是业主大会应当通过相应的决议，以体现改变用途是业主的共同意志，而不是少数人的要求；公共建筑及公用设施属于物业共有部分，根据2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途，属于物权法第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当由物业管理区域内经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（2）其次要办理有关的手续，尤其是有关行政审批的手续，这是因为物业管理区域内的公共建筑和共用设施是根据规划建设的，有可能不仅要服务于小区内的业主，还要服务于公共利益，因此变更需要有关部门进行审批；（3）最后在办理完成有关手续之后，业主应当告知物业服务企业。

　　2、如果是物业服务企业认为确需改变公共建筑及共用设施用途，同样需要三个步骤：（1）首先物业服务企业须向业主大会提出；（2）其次业主大会讨论通过；（3）最后办理有关手续。

（二）擅自改变公共建筑及公用设施用途的责任

　　《物业管理条例》第66条规定，违反本条例的规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人违法的处1000元以上1万元以下的罚款，单位违法的处5万元以上20万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。本条规定的是行政责任，规定的违法主体是物业服务企业或者是业主，侵害的是全体业主的共同利益。

　　在本案中，法院经审理认为，物业公司没有提请业主大会讨论决定同意并依法办理相应的手续而擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，违反了我国物业管理条例第50条的规定，应当根据《物业管理条例》第66条的规定，承担相应的行政责任。