物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第五章 物业的使用和维护

44、关于房屋装饰、装修的告知义务

生活实例

　　赵先生08年12月购买了某大厦的301室和302室两套相邻住宅，为了让自己拥有一个大型客厅，赵先生决定动工把该301、302之间的隔墙打通。物业公司知道后，要求赵先生立即停止该行为，但赵先生未给予听从。于是物业公司一纸诉状将赵先生告上了法院。

　　本案中，业主有权改变自己的房屋结构吗？

关键词解析

　　房屋的装饰、装修，是房屋的所有人、使用人对房屋进行改造，使其更加美观实用的行为。业主作为房屋等物业专有部分的所有权人，原则上有权处分自己的物业，包括装饰装修物业的权利。但由于我国现在的住宅大多属于群体式类型，业主专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻毗连，业主进行装修装饰不可避免会影响到其他业主的利益。例如装修时会发出噪音、会产生大量的装修垃圾，还可能会造成管道堵塞、停电以及物品损害等；更有甚者，不当的装饰装修活动还会导致物业的损毁，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到毗邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全，甚至会影响到整幢楼、整个小区的公共安全和生活秩序。因此，我国法律法规对装饰装修行为进行了规范，并规定了房屋装饰装修应当履行告知义务。

（一）房屋装饰、装修的告知义务

　　《物业管理条例》第53条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”（1）本条第一款规定了业主在装饰装修房屋之前，应当向物业服务企业履行告知义务，以便物业服务企业及时掌握业主装饰装修的情况，依法履行管理服务职责和监督职责，避免业主装饰装修对其他业主造成不良影响，并通过物业管理来维护业主的共同利益。例如，制止破坏房屋承重结构的装修行为、督促装修业主将装修噪音控制的尽可能小或者避开业主的休息时间进行施工、及时清运装修垃圾以维护物业管理区域的环境等。（2）本条第二款规定了物业公司对业主的告知义务。考虑到业主对相关法律法规并不一定很了解，对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项并不一定都清楚。条例规定物业公司在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。例如，物业服务企业有义务对房屋及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况告知业主。一方面可以起到预防作用，避免出现违法装饰装修的情况，另一方面也可以帮助业主更好的装饰装修房屋。

（二）物业服务企业对房屋装饰、装修如何进行监督

　　物业服务企业对业主的装饰、装修行为的监督主要体现在以下几个方面：

　　1、业主应当将装饰装修房屋的行为事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

　　根据《住宅室内装饰装修管理办法》的第5条第1款的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台上的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。在本规定中，建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。承重结构，是指直接将本身自重和各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

　　《住宅室内装饰装修管理办法》第6条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（1）搭建建筑物、构筑物；（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（3）拆改供暖管道和设施；（4）拆改燃气管道和设施。本规定所列第（1）项、第（2）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（3）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（4）项行为应当经燃气管理单位批准。

　　2、装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。该协议至少应包括允许施工的时间、禁止行为和注意事项等内容。

　　3、物业服务企业应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现有违法行为应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；对装修人或装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

　　在本案中，根据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，赵先生实施了该法所规定的禁止行为。另外，根据《家庭居室装饰装修管理试行办法》第4条及《建筑装饰装修管理规定》第8条规定：“原有房屋装饰装修时，凡涉及拆改主体结构或明显加大荷载的，应当按照下列办法办理：（1）房屋所有人、使用人必须向房屋所在的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用进行审定。（2）经批准后，房屋装饰装修申请人持批准证书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。”本案的被告赵先生也违反了法定的程序规定。据此，法院认定赵先生未经过安全鉴定和任何审批手续，擅自打通两房之间的隔墙的装修行为，已构成违法，应承担相应的法律责任，依法判决赵先生于七日之内把隔墙恢复原状。