物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第四章 物业管理服务

43、水电热气等公用事业单位的收费和责任

生活实例

　　伍先生是上海市浦东区某住宅小区的业主，该小区的水电热气等公用事业的收费由物业公司代为收取。物业公司在收取公用事业费用时，计划相应收取一定比例的手续费。业主们认为，物业公司无权向业主收手续费；物业公司则认为，自己为方便小区业主的生活而提供这项服务，收取适当的酬劳是应该的。双方遂起争议，业主把物业公司告上法庭。

　　本案中，物业公司是否有权收取手续费？

关键词解析

（一）水电气热等公用事业单位的收费

　　《物业管理条例》第45条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”供水供电等合同属于特种买卖合同，是公用事业单位和业主约定，由公用事业单位一方提供供水、供电等服务，业主支付电费、水费等费用的合同。买卖合同的标的是水、电等特殊的商品。

　　1、本条第1款将交纳义务人规定为最终用户，而非物业服务企业。这是由于根据合同相对性原则，合同只对当事人有约束力，对第三人原则上没有约束力。供水供电等合同的一方当事人是公用事业单位，另一方当事人是业主，物业服务企业并不是该合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。

　　2、本条第2款规定，物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，代收有关费用。物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托代收费用的，两者之间是一种委托合同关系，适用《合同法》关于委托合同的规定。除当事人另有约定外，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。（1）从该款规定可知，《物业管理条例》并没有规定物业服务企业必须接受此类委托。这表明，物业服务企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供热、通信、有线电视等单位的委托，这些单位无权强制要求物业服务企业代收有关费用。（2）为了保护业主的合法权益，本条还规定，在物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托，代其收取有关费用时，物业服务企业不得以手续费、管理费、劳务费等各种名目向业主收取额外费用。

　　在本案中，法院经审理认为，根据我国《物业管理条例》第45条及《合同法》的有关规定，物业管理区域内，有权向业主收取相关费用的是供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，而不是物业服务企业。物业服务企业接受委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。因此，本案中，物业公司收取手续费的做法，显然违反了我国法律法规的规定，法院依法判决物业公司不应向业主收取手续费等额外费用。

（二）水电热气等公用事业单位的责任

　　《物业管理条例》第52条规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。”（1）本条第1款规定了供水、供电、供气、供热、通信、有线电视管线和相关设备设施的维修养护责任由相应的供水、供电、供热、通讯、有线电视单位承担，这是因为安装并维护这些管线设施是公用事业单位根据其与业主用户所签订的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视合同所承担的义务，是用户通过水费、电费、气费等向其支付的相关服务费用的对价。实践中，一些小区要求业主，甚至物业服务企业承担小区的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视管线和设施设备的维修养护责任，这些做法是不符合条例规定的，属于加重业主和物业服务企业负担的行为。（2）本条第2款规定了供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地，应当承担及时恢复原状的责任。