物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第四章 物业管理服务

42、物业使用人的权利和义务

生活实例

　　李先生08年6月在某住宅小区购买了商品房一套。08年7月，该小区召开了业主大会并订立了管理公约。08年9月，业主李先生和承租人崔女士约定，李先生将该房屋出租给崔女士开洗衣店用，崔女士每月支付租金900元。小区业主委员会认为，李先生把房屋出租给崔女士开洗衣店的行为违反了管理规约中有关本小区住宅房屋不能商用的规定，于是把李先生和崔女士告上法庭。

　　本案中，崔女士是否有权开洗衣店？

关键词解析

（一）物业使用人的权利义务

　　物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中，物业承租人是指与物业所有权人订有物业租赁合同因而对物业享有使用权的人；其他实际使用物业的非所有权人，包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。

　　根据《物业管理条例》第15条的规定，物业服务合同是由业主委员会代表业主和业主大会选聘的物业服务企业签订的，所以，物业服务合同的双方当事人是物业服务企业与业主。物业使用人由于不是物业服务合同的当事人，所以既不能享有合同权利也无需承担合同义务。但是，物业使用人为了能够实现其根据物业使用合同（通常是租赁合同）所取得的对物业的使用权，必须利用物业服务企业所提供的各种服务，也就是说，物业使用人必须享有业主在物业服务中所享有的各种权利才能满足其对物业的使用利益。因此，我国《物业管理条例》第48条第1款规定：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。”另外，最高人民法院2009年3月23日通过的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第2款规定：“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”

（二）业主的连带责任

　　《物业管理条例》第48条第2款规定：“物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”该条款是关于业主连带责任的规定。所谓连带责任，是指依照法律规定或者当事人的约定，具有一定民事法律关系的两个或者两个以上当事人对其共同债务、共同民事责任或他人债务、他人的民事责任全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。

　　为什么规定物业使用人违约，有关业主应当承担连带责任呢？这主要是合同意思自治原则和合同相对性原则的体现。业主作为管理公约的制定者和物业服务合同的当事人，当然有遵守物业服务合同和执行管理公约的义务。《合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故业主在选择物业使用人时，应当承担责任，使其选择的物业使用人不违反相关法律、法规及管理公约的规定，以保证物业服务合同的履行和全体业主的利益。业主和物业使用人之间关于权利义务关系的内部约定不具有对抗第三人的效力，只能约束业主和物业使用人两方。因此，对物业使用人违反《物业管理条例》和管理公约的行为，物业公司可要求业主承担连带责任，但业主在承担连带责任后可依法向物业使用人追偿。

　　在本案中，法院经审理认为，根据我国《物权法》第77条的规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”业主李先生未经有利害关系的业主同意，把房子租给崔女士商用的约定违反了法律和小区管理规约的有关规定，根据《合同法》及《物业管理条例》第48条第1款的规定，该约定无效，因此，崔女士无权在该住宅小区开洗衣店。另根据《物业管理条例》第48条第2款的规定，对物业使用人崔女士违反管理规约的行为，业主李先生应当承担连带责任。