物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第一章 物业纠纷概述

4、物业纠纷

生活实例

　　李先生购买了上海市某小区的一套住宅房，购房前该小区的开发商给李先生的广告中标明该房型是二室一厅，总面积是198平方米，但李先生入住之后，在装修之前进行了精确的测量，测量总面积是192平方米，卧室和客厅面积共少了6平方米。于是，李先生上门找开发商承担面积短缺的责任，但发现开发商已经将楼盘销售完毕，售楼处也已人去楼空。李先生便向接管的物业公司讨说法，但物业公司坚持认为这与物业公司无关，不是物业公司应承担的责任。经过多次交涉未果，李先生便以拒交物业服务费向物业公司抗议，一直拖九个多月没交，物业公司也百般无奈，于是就把李先生告上了法院。

　　物业纠纷产生的原因是什么，如何预防和化解纠纷？

关键词解析

　　随着我国城镇住房制度的改革和城市建设的发展，物业管理这一新兴行业应运而生，物业纠纷也紧随之不断出现。

（一）物业纠纷的概况

　　近年来，我国商品房买卖及物业管理产生的纠纷在生活中日渐增多，据统计自2002年至2004年间，仅朝阳法院受理的物业纠纷案件就从194件上升至1898件，增长了近10倍。

　　商品房从开发到最后业主入住，其间任何一个环节均有可能发生纠纷。例如商品房预售中、商品房产权手续办理中、物业管理中发生的纠纷等。其中物业管理中发生的纠纷数量不仅有上升的趋势，而且矛盾冲突也不时地有所升级。停水断电、乱收费、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产及其收益、侵占和挪用维修基金等物业公司严重损害业主合法权益的现象大量存在，还出现了保安打业主，业主集体上访等一系列的极端事件，影响很大。与此同时，业主采取不交物业服务费的方式消极对抗物业服务企业的情况也很普通。2002年，中国消协将物业纠纷投诉列为十大投诉热点之一。

（二）物业纠纷的类型

　　目前我国物业管理的法律政策不够完善，物业管理服务企业的水平也参差不齐，加上商品房建设与管理的脱节等原因，购房者购房后的物业纠纷日益增多。实践中，业主与物业服务企业之间的纠纷可以分为这样三种类型：

　1、基于物业服务合同的纠纷

　　这种纠纷主要体现为物业公司没有履行物业服务合同所规定的义务，即表现为物业公司的消极不作为。如对于小区的安全、卫生置之不理。

　　根据最高人民法院2000年法发[2000]26号文件即《民事案件案由规定（试行）》第一部分的规定，这类纠纷本质上属于合同纠纷，业主可依照合同法等相关法律来维权。

　2、物业服务企业侵犯业主权益的纠纷

　这类纠纷主要体现为物业服务企业侵犯业主权益的行为，即物业公司的积极侵权作为：如物业公司侵犯业主的财产权、人身权等。

　　这类纠纷一般与物业服务合同没有直接关系，属于一般侵权纠纷。有时也会发生第一类型纠纷和第二类型纠纷竞合的现象，这时业主在选择状告物业公司侵权或违约方面具有选择权。

　3、开发商遗留问题引起的纠纷

　　这类纠纷主要表现为：公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现等。严格地讲，这类纠纷与物业服务企业没有直接关系，而属于业主与开发商的纠纷。但是由于目前我国大部分的物业服务企业都是由开发商派生出来的机构，所以从某种意义来讲，这类纠纷也属于业主和物业服务企业之间的纠纷。

（三）物业纠纷的原因分析

　　物业纠纷之所以频繁发生，是有着很多的根源，对其产生原因全面加以分析，可以更好地服务于物业纠纷问题的解决。物业纠纷产生的原因主要有以下几个方面：

　1、法律法规的不健全

　　物业管理属于新兴行业，有关物业管理的方式方法很多未能形成制度化和规范化，比如业主委员会性质和地位、地下车库的权属等许多新问题，无法从法律上找到依据。既有的物业管理法律规定也大多过于原则，缺乏可操作性。可以说目前我国物业管理方面的法制不健全是纠纷多发又难处理的主要原因。

　2、政府的原因

　　物业管理是个比较新的领域，政府在此方面的探索和经验积累不足，对物业公司的管理存在很多脱节、不到位和不够完善的地方，这也是造成物业纠纷的一个重要原因。

　3、开发商的原因

　　有些开发商重开发、重销售但轻物业管理，如其在售房时做出减免物业服务费的允诺，若不被物业服务企业认可时，就会产生纠纷。北京晨报记者在采访中了解到，其实物业纠纷最根本的矛盾来自对开发商的不满，比如先期承诺的很多配套设施没有兑现或房屋质量、拆迁遗留问题等。北京市建委对2003年底至2004年物业纠纷进行过调查，发现由开发商遗留的问题导致的纠纷占40%以上，因物业管理问题的占10.4%左右。北京望京小区物业服务企业有关负责人无奈地表示，诉讼不是解决欠费的唯一渠道，大多数问题是由开发商遗留下来的，他们也无能为力。

　4、物业服务企业的原因

　　物业管理是产权人对财产特别是共有财产进行自治管理的活动。业主作为产权人当然地享有物业的管理权，有权决定是否聘请、聘请哪家物业服务企业。随着住房制度等的改革，物业管理的社会化、专业化成为一种趋势，物业服务企业接受业主委托、按照业主的要求提供物业管理服务。但实际情况却并非如此，一方面，几乎所有的相关法规、规章均规定业主需要聘请物业公司进行物业管理，甚至连业主委员会的成立都需要物业公司参与。另一方面，物业服务企业缺乏服务意识和法律观念，不能正确把握准自己的“定位”，经常人为造成主仆颠倒，把所管理的小区当作自己的“独立王国”，将自己凌驾于业主之上，侵害业主权益。此外，在物业公司的管理和运作上，很多物业公司都未能做到账目公开透明等。

　　北京市物业管理商会会长于庆新认为，物业服务企业缺乏监督，政府的监管和行业自律缺少有机的结合，物管与业主缺少明确的权责关系是问题根本。

　5、业主的原因

　（1）业主不依法理性维权
　　据物业管理人员透露，我国有70%以上的物业服务企业是由房地产开发企业派生的，因此，当业主与开发商沟通受阻时，自然会将矛头转移到物业公司身上。物业解决不了，业主们只好拿出拒缴物业服务费的杀手锏。而不缴物业服务费，物业公司缺乏经营成本，自然消极怠工，缴费的业主自然也受牵连，最终结果是怨气更多，物业服务费收缴率更低。如此就陷入了恶性循环中，最终利益受到损害的还是业主。

　（2）业主委员会作用发挥的欠缺
　　业主委员会是在当地房地产行政主管部门指导下，由小区内产权人、使用人选出的代表组成，代表和维护产权人、使用人合法权益的自治组织。业主委员会有权选聘和解聘物业管理者，与之订立合同，审定物业公司报送的物业管理服务计划和财务预算决算，听取业主们意见与建议。法官们在审理物业纠纷案件中看到，95％以上的业主状告物业公司的案件中，业主委员会均无任何的作为，看不到业主委员会在为业主们合法权益保护上的功效，对物业管理上出现问题置若罔闻。因此未成立业主委员会或者已成立的业主委员会不作为，缺乏对物业公司管理服务的监督机制，致使物业公司只顾收取费用，不积极全面地履行管理义务是物业纠纷发生的重要原因。

　6、物业服务合同不明确

　　很多业主和物业公司没有签订物业服务合同或虽签了合同但合同规定很不明确、不规范，不具体，导致业主和物业公司的合同缺少可操作性且在服务内容方面易产生理解差异，这往往为之后的物业纠纷埋下了伏笔。

（四）物业纠纷的预防和化解

　　近几年不断涌现出来的物业纠纷已经成为影响中国社会和谐稳定的重要因素，从法律的层面为物业纠纷的有效预防、调解和化解提供保驾护航，是法律人欣然努力的方向。

　1、物业纠纷的预防

　（1）物业纠纷维权的成本大于预防的成本。需要提醒购房者的是，购房前多主动向政府主管部门、专家或律师咨询一下物业管理问题，多向开发商或其委托的物业服务企业了解一下物业管理问题，这样日后可以减少很多的矛盾。购房者不要把解决物业纠纷的希望寄托在投诉或打官司上，因为这需要耗费一定的时间、精力甚至财力，这个耗费有时是很大的，远远要大于购房前关注的成本。困此，有识之士都已普遍达成共识：事前预防比事后处理要轻松节约得多。

　（2）律师的事前介入。律师的介入会平衡消费需求者与供给者两者在信息、技术、知识、经验上的不对称地位。物业管理中的信息问题、合同条款和法律地位、业主与物业公司各自的权利与义务，都要靠专业服务的律师介入来更好保障。此外，政府也应多鼓励提倡律师介入，包括成立业主委员会时的律师参与，这样可以更好地避免和预防物业纠纷的产生。

　2、物业纠纷的化解

　（1）法律、法规的完善
　　立法者应当把与物业相关的成熟的经验及时规范化和制度化，同时也可以借鉴其他国家或地区的法律精髓和有益做法，以更好地完善我国的物业相关法律，从而为物业纠纷的解决提供法律保障。

　（2）政府增强监管，维护正义
　　政府是维护社会公平正义的公器，有效管理好社会是政府不可推卸的责任，针对物业纠纷的现状及其存在的问题，政府应当做好调查研究，对不够规范的物业服务企业给予有效的监管，并做好物业管理行业自律和政府管理的衔接，更好地保护相对弱势的业主的利益，引导弘扬和谐良好的社会秩序，实现社会的公平正义。

　（3）开发商事先预防纠纷，诚信经营
　　开发商很多时是导致物业纠纷的源头，他们中有不少人唯利是图，隐瞒实事，虚假承诺，很多的物业纠纷根源于此。所以，如果能够“从源头抓起”，“正本清源”，加强对开发商的督促和监管，从作为第一环节的开发商就做好可能引起纠纷的预防工作，保证其诚信经营，这样可以减少和避免日后很多不必要的物业纠纷。

　（4）物业服务企业规范管理，转变观念
　　在住房走向商品化、社会化之后，建立专业化物业管理模式是必然的选择，加大物业管理的立法力度，规范物业管理行为，是当务之急。作为人民公仆的中国政府正沿着“服务型政府”的道路迈进，作为小区公仆的物业公司应该给自己准确定位，转变观念，多体现服务性，避免凌驾于业主之上的贵族王者作风。

　（5）业主增强法律意识
　　业主相对于实力雄厚的开发商来讲相对是个弱者，他们应该依法行使自己的民主权利，更好地为自己维权，成立小区业主委员会，聘请并监督物业公司，在自己的合法权益受到侵犯时，依法理性维权。

　（6）物业服务合同明确详尽
　　很多外国物业服务合同不亚于一本厚实的书，而很多的中国物业服务合同就几页纸，权利义务关系的不清，权属的不明等问题很容易导致纠纷。业主和开发商在签订物业服务合同时应尽量详尽规范，具体明确各自的权利义务，以便今后合同履行起来更准确、顺畅、到位。

　　在本案中，物业纠纷之所以发生，最主要是因为开发商没有诚信经营，所出售的住房面积短缺。发生了这种情况，而开发商又撤走了，这时业主是否可以要求物业公司承担责任呢？①如果物业公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资产纽带关系，那么，业主可以以拒交物业服务费的方式来抵消开发商应向业主的赔偿或补偿；②如果物业公司和开发商是两个分别各自独立的民事主体，则彼此不应为对方承担责任，业主只能依法要求开发商承担面积短缺的违约责任，而不能拒交物业服务费。法院在对本案进行调查取证之后，证实李先生的实际房屋面积确实比购买的面积少了6平方米，但同时也调查清楚了物业公司和开发商没有关系，是小区业主委员会续聘的物业公司，与开发商属于两个独立的主体。据此，法院判决李先生向物业公司交纳拒交的物业服务费及利息。