物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第四章 物业管理服务

38、业主特约服务

生活实例

　　尚先生06年在天津市河东区某住宅小区购买了商品房一套，由于工作调到北京，尚先生天津的房自己不再居住，便想将其对外出租，但又没有时间，于是找其所在小区物业公司帮忙。

　　尚先生是否应该为此支付给物业公司报酬？

关键词解析

　　业主特约服务，是指业主和物业服务企业约定的物业服务合同之外的特定服务项目。《物业管理条例》第44条规定，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。业主特约服务可以满足业主的不同需求，也构成了物业服务企业的特色服务。

（一）业主特约服务不同于物业服务合同服务

　　业主特约服务是业主和物业服务企业约定的物业服务合同之外的特定服务项目，与物业服务合同约定的服务不同。

　　1、物业服务合同服务。物业服务合同的标的，是物业服务企业提供的物业服务；物业服务合同服务的对象，是包括物业管理区域内的所有业主；物业服务合同所约定的内容，是规范物业管理区域内的所有业主的权利义务，反映和代表的也是全体业主的共同利益。因此，物业服务合同约定的服务主要是带有普遍性服务要求的内容，如公共区域、公共设施设备的管理、公共环境卫生和秩序维护、物业管理区域内的安保服务等等。这些服务内容反映的是物业管理区域内广大业主的基本和普遍性的物业管理服务要求。

　　2、业主特约服务。对每一个业主而言，依据物业服务合同享受的服务是完全相同的，然而，由于每个业主都是各自独立的不同的民事主体，在有着全体业主共有的普遍性服务需求之外，单个业主可能会有物业服务合同服务以外的特殊服务要求。例如有的业主家的孩子正在上幼儿园，但又工作繁忙无法亲自接送；有的业主没有时间自己清洁打扫房间；还有的类似本案中的业主，身居异地但想把自己的房屋对外出租等；这些业主有着各自特殊的服务需求，而在小区并非每个业主都有这样的需求。因此，这种个别业主服务需求无法通过业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同来解决，而可以通过特定业主与物业服务企业签订特约服务协议，从而获得物业公司提供的业主特约服务来解决。

　　通过上述分析可知，业主特约服务不同于物业服务合同约定的服务，它是不同业主依据自身对物业服务的不同需要而与物业服务企业约定，要求物业服务企业根据其特殊需求和物业服务的实际情况所提供的对特定项目的服务。

（二）如何理解业主特约服务

　　《物业管理条例》第44条规定：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”要理解本条规定，需要注意以下几点：

　　1、业主特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业服务企业的法定义务。按照本条规定，物业服务企业“可以”而不是“应当”提供特约服务。

　　2、业主特约服务需由业主和物业服务企业约定，即需由有特定服务需求的业主和物业服务企业在物业服务合同之外另行订立一个合同，该合同与物业服务合同在主体、内容等方面并不一致，不能混为一谈。

　　3、业主特约服务以有偿为原则，对于特约服务的种类、服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由当事人自行约定，这不同于物业服务费用，不适用政府监管原则。

　　4、单个业主与物业服务企业签订的关于特约服务的协议属于普通民事委托合同，而非物业服务合同，因此不适用《物业管理条例》的规定。业主既可以将这些服务委托给物业服务企业，也可以委托给其他组织或个人。对于这些特约服务协议应当完全适用《合同法》关于委托合同的规定，即《合同法》第396条至413条的规定。

　　本案中，房屋出租，尚先生是否应当向物业公司支付报酬呢？回答此问题，关键在于，帮助业主出租房屋，是否属于物业服务合同约定的服务内容。根据《物业管理条例》36条第1款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”如果在物业服务合同中有约定，业主不必另行交纳费用；如果没有约定，物业服务企业可以收取一定费用。在一般情况下，物业服务合同服务内容并不包括租赁服务，物业服务企业没有帮助业主出租房屋的义务。若在物业服务合同中没有约定物业公司有帮助业主出租房屋的义务，本案中尚先生委托物业公司出租其房屋，物业公司按其要求出租了房屋后可以收取一定的费用。