物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第四章 物业管理服务

37、专项物业服务业务的转委托

生活实例

　　原告某住宅小区业主委员会与被告M物业公司签订了物业服务合同，合同约定由M物业公司负责小区的物业管理服务，合同期限为两年。后来小区业主们发现，M物业公司并没有履行其物业管理服务的义务，而是将小区的物业管理工作交由另一家N物业公司来负责，N物业公司每年固定向M物业公司交纳10万元的承包费。业主委员会为了维护业主的合法权益，依法向法院提起了诉讼。

　　本案中，M物业公司委托N物业公司来管理小区合法吗？

关键词解析

　　专项服务业务，是指保安、保洁、绿化、电梯及其他公共设施设备的维护等专门的服务业务；专业服务企业，是指专门为客户提供某项服务业务的专业化公司。例如保洁公司、保安服务公司、设备维修公司、绿化公司等。

　　专项物业服务业务的转委托，是指物业服务企业把保安、保洁、绿化等专项服务业务转委托给专门性服务企业，由其来为小区提供专业的物业服务的行为。在物业服务企业把专项服务业务转委托给专门服务企业之后：物业服务企业和业主之间，仍然是物业服务合同关系；物业服务企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系，但是，专业服务企业在履行委托服务合同时，应当遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责，在物业服务企业承担了责任后可依据委托服务合同的规定向专业服务企业追偿。

（一）专项物业服务业务转委托的益处

　　通常情况下，物业服务企业应亲自为物业管理，但由于物业管理服务涉及内容广泛、项目众多，且有许多领域专业性强：如消防管理、绿化养护、安全保卫、电梯维修等；一个物业服务企业全部擅长、完全胜任所有的物业管理服务工作，在事实上可能很难做到；而将这些专业性强的服务工作转委托给其他专业服务公司则能很好地完成。另聘其他专业性服务企业为业主提供服务，既有利于降低物业服务成本，也有利于提高物业服务水平，还能让广大业主享受到专业的服务质量和品质，充分满足业主的需求。因此，我国《物业管理条例》第40条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业”。

（二）物业服务业务转委托的限制

　　我国《物业管理条例》第40条前半句规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业”的同时，该条后半句也规定了“但书”，即物业服务企业不得将其物业管理区域的全部物业管理一并委托给他人。为什么要规定此限制呢？

　　规定物业服务企业不得将其物业管理区域的全部物业管理一并委托给他人主要有如下原因：（1）对物业服务企业的选择，是业主们通过比较考察其信誉、业绩、资质、管理服务水平等因素后选聘出来的；业主大会最终决定选聘某个物业服务企业是因为信任其能为业主提供满意的物业管理服务，能最大限度地满足广大业主对服务的预期需求，能使业主的合法权益得以维护和保障；如果物业服务企业将全部物业管理业务转托给第三人，无疑破坏了这种信任关系，使得业主选聘物业服务企业的活动失去意义，业主无法依照自己的意愿选聘到满意的物业服务企业，也不能按照预期享受物业服务，从而业主的合法权益也无法得到保障。（2）根据《物业服务企业资质管理办法》物业服务企业必须具有法定的资质才能从事相应的物业管理活动，如果物业服务企业将全部物业管理一并委托给没有资质的企业或者个人，则无法保证物业服务的质量，从而影响物业服务合同目的的实现。（3）物业服务企业将整体服务业务转委托给他人时，一般带有一定的经济目的，而这一经济目的的实现往往是建立在损害业主权益的基础上的。因此，我国《物业管理条例》规定了物业服务企业不得将其物业管理区域的全部物业管理一并委托给他人。

（三）违反委托限制的责任

　　《物业管理条例》第62条规定：“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”这里的“委托所得收益”是指是指本不属于业主所有，而由于物业服务企业违法委托而属于物业服务企业本身所有的收益的部分。

　　本条规定的法律责任和一般行政管理法规规定的法律责任不一样，一般的行政违法行为侵犯的主要是行政管理秩序，所以，对于违法行为所得的收益，一般采用国家没收的处理方式。但是本条规定的违法行为具有双重性质，既违反了行政管理秩序，也违反了物业管理合同的规定。因此，本条从保护业主利益的角度出发，规定了物业服务企业违法委托行为所得的收益，而应当用于为业主服务，而不由国家没收。

　　在本案中，法院经审理认为，根据《物业管理条例》第40条的规定，物业服务企业不得将其物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。本案中M物业公司的行为显然违反了我国法律的规定，依法应承担相应的行政责任和民事责任。