物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第四章 物业管理服务

36、对小区内违规违法行为的制止和报告

生活实例

　　告北京市某物业服务企业（以下简称为物业公司），被告李某在2004年10月25日购买了由原告负责进行物业管理的北京市海淀区某小区顶层房屋一套。2004年12月15日，被告李某在未告知原告物业公司的情况下，自行在屋内吊装了从国外购买的一只占地面积为9平方米，自重为360公斤的浴缸。

　　原告物业公司认为，业主李某未经物业公司的同意，擅自在自家屋内安装超大重量的浴缸，其行为已经损害了其他业主的安全。于是于2005年1月21日以业主李某擅自安装超大负荷设施严重影响房屋安全为由诉至北京市海淀区人民法院，要求业主李某自行拆除浴缸，消除危险。被告李某认为，自己在自家房屋内进行装修是行使房屋所有权的行为，物业服务企业无权干涉。因此，原告物业公司提起的诉讼，没有法律和事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　业主违规装修，物业服务企业是否有权制止？

关键词解析

　　物业服务企业根据物业管理服务合同，受广大业主的委托，为了小区整体业主的权益对小区进行管理并提供服务。对于物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当给予制止，并及时向有关行政管理部门报告。否则因此给物业主造成损失的应当承担损害赔偿责任。如果物业服务企业报告之后，相关主管部门不予理睬，属于行政不作为，行政机关应当承担相应的法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

（一）物业公司对违反治安、环保行为的制止和报告

　　在现实生活中常遇到小区内发生盗窃财产、人身伤害等案件，根据《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”作为物业服务管理企业，有义务勤勉做好日常安全防范工作，对发生在小区内的各类违法犯罪行为应当给予制止，保护现场，及时报案。对于小区“夜半歌声”噪声扰民及其他污染小区环境行为，要及时制止，积极协调，充分沟通，妥善处理，共创平安和谐温馨的小区环境。

（二）物业公司对违规违法装饰、装修的制止和报告

　　现实生活中房屋所有人或使用人为了使房屋更加实用美观有时要对房屋经行装饰装修，这是行使房屋处分权的一种表现。如果房屋是独立的，不与他人的房屋相毗邻，一般不会影响到他人的权利。但作为现代高层或多层的建筑物套间房屋的区分所有人或使用人，不当的装饰或装修行为将影响到其他建筑区分所有人或使用人的合法权益，并可能影响到整体美观，甚至还可能对整栋楼的安全造成隐患。所以其装饰或装修的行为不再只是个人行为，更是涉及到公共利益和公共安全的社会行为。为了规范装饰、装修行为，维护全体业主的利益，建设部先后制定了《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等行政规章。

　　在本案中，被告李某是否有权在自家的房屋内自行安装大浴缸？根据《住宅室内装饰装修管理办法》第7条的规定，住宅室内的装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。根据《家庭居室装饰装修管理试行办法》第4条及《建筑装饰装修管理规定》第8条规定：“原有房屋装饰装修时，凡涉及拆改主体结构或明显加大荷载的，应当按照下列办法办理：（1）房屋所有人、使用人必须向房屋所在的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用进行审定。（2）经批准后，房屋装饰装修申请人持批准证书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。”被告李某在自家安装超过荷载能力的浴缸的行为，未经过安全鉴定和任何审批手续，明显违反了我国上述法律的规定。因此，北京市海淀区人民法院经审理认为，作为整个小区的物业服务单位，原告物业公司有权代表其小区全体业主的利益要求被告李某将浴缸拆除。判决限令被告李某在判决生效之日起7日内拆除其安装的大浴缸。