物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第四章 物业管理服务

35、物业服务企业的安全防范义务和保安人员的职责

生活实例

　　2009年2月14日是个周末，小刘来到了某住宅小区，想来拜访一位住在该小区的他多年未见的老朋友。正在找寻核实地址时，小区的物业公司的保安人员郑某，突然上前叫住小刘，认为小刘鬼鬼祟祟，行踪可疑，要求搜身。小刘不同意，双方发生口角。还没等小刘进行解释，保安丁某便以安全防范为由，迅速另叫来数名保安强制将小刘拽到保安室进行询问并进行暴力殴打，后来查清真实缘由后保安才把小刘放了。2月16日，小刘把物业公司及相关人员告上法庭，诉称物业公司保安人员无故打人，致使其身心受到严重伤害，要求赔偿。

　　物业服务企业的安全防范义务是什么？本案中，保安人员的行为合法吗？

关键词解析

（一）物业服务企业的安全防范义务

　　义务最普遍的来源有两种，一种是来自合同的约定，另一种是来自法律的直接规定。一般而言，物业服务企业的大部分的权利义务来自物业服务合同，但是作为物业服务企业的主要义务之一的安全防范义务，则直接来源于《物业管理条例》的规定，我国《物业管理条例》第四十七条第一款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”物业服务企业的安全防范义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。

　　1、物业消防管理，就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障小区内业主的生命、财产安全。物业消防管理通常包括如下义务：（1）定期检查、维修消防设施和器材、设置消防安全标志，确保消防设施和器材的完好、有效；（2）定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。当物业服务企业发现消防安全隐患后，应当通知有关责任人及时改进。如果责任人拒绝改进的，物业服务企业应当及时告知业主团体或直接通报有关行政主管部门。物业服务企业怠于履行约定的消防管理义务造成损失或损失扩大的，应当承担民事责任；（3）开展防火安全知识宣传教育；（4）保障疏通通道、安全出口畅通，并保持符合国家规定的消防安全疏通标志；（5）当物业管理区域发生火灾时，物业服务企业应当积极进行救助工作，并及时通知消防机关，否则应当承担相应的法律责任。

　　2、小区治安管理，就是采取各种措施，并执行相关制度使物业小区有一个安全稳定和谐的秩序，使得业主们能够安居乐业。小区治安管理义务包括以下具体内容：（1）执行门卫值班制度，以防闲杂人员自由进出物业小区；（2）实施安保巡逻制度，以便及时发现并排除治安隐患；（3）制止不遵守管理规约等规章制度的各种行为；（4）检查进出小区的车辆，并维护小区内车辆的停放秩序；（5）防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。

（二）物业服务企业保安人员的职责

　　《物业管理条例》第四十七条第二款规定：“物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”从该规定可以看出条例并没有强制所有的物业服务企业都必须聘请保安。实践中，物业服务企业需要物业保安人员的，往往从专业的保安服务公司聘请。

　　1、保安人员及其职责要求。根据《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》，保安服务公司只能由公安部门审批和组建，其他任何单位和个人都不得擅自组建。保安服务公司在聘请保安人员时，必须经过严格政审，即由当地公安机关出具证明材料，证明被录用人员没有前科和劣迹，并统一正规培训，方可上岗。物业保安人员执行任务时，必须穿着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志。保安人员在执勤巡逻中，遇到正在实施的不法行为时，应迅速制止，及时将不法行为人扭送到公安机关；在门卫勤务中，当发生群体性事件、干扰、破坏业主正常的生产、生活、工作秩序的事件时，应将有关情况及时报告当地公安机关。

　　2、对保安人员行为的限制。根据《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》，保安人员不得有下列行为：（1）剥夺、限制公民的人身自由；（2）搜查他人的身体或者扣押他人的合法证件、合法财产；（3）辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人；（4）私自为他人提供保安服务；（5）阻碍国家机关工作人员依法执行职务；（6）为客户追索各类债务或者解决劳务纠纷；（7）其他违反法律、法规和规章的行为。

　　通过以上阐述和分析，我们可以看到，本案中物业公司的保安人员显然违反了《物业管理条例》的相关规定及《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》对保安行为的限制性规定。法院经审理后认为，物业公司保安人员在进行物业管理过程中，有权依据法律规定和合同约定履行其应尽的安全防范义务，但是，并不能以此滥用其物业管理的权利。根据我国《物业管理条例》第四十七条第二款规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益，由于物业公司聘请来的保安人员其行为属于职务行为，因此，法院最终判决物业公司承担赔偿责任。