物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第四章 物业管理服务

34、物业服务企业的义务和责任

生活实例

　　2004年4月23日，原告邹某在北京市丰台区购买了一套商品房用于居住。2005年6月1日，原告邹某与被告北京市A物业服务管理服务公司（以下简称物业公司）签订了为期3年的《物业管理服务合同》，合同约定：被告物业公司每月向原告邹某收取427元的物业服务费；物业公司负责安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范工作和小区内的环境卫生工作，住宅内的安全、保卫、巡检等工作均为物业公司的管理范围。在物业管理服务合同期间，如果物业公司违反合同约定，应当向业主承担相应的违约责任；若造成业主利益受损，应当根据业主实际受到的经济损失承担赔偿责任。

　　由于物业公司不允许小区业主自行安装防盗门窗，与业主产生了纠纷。2005年7月24日，小区业主集体联名要求物业公司同意业主自行安装防盗门窗，否则将根据相关的法律法规规定，解除与物业公司之间的物业管理服务合同，没想到再次遭到物业公司的拒绝。小区业主无奈之下，以人身和财产安全受到严重威胁为由联名向有关部门反映，希望得到有关部门的支持。在还未等到物业公司和有关部门对此做出反映时，一起恶性的入室盗窃凶杀案在2005年8月5日凌晨1时许发生了：罪犯赵某通过小区敞开的铁门进入小区后翻墙进入原告邹某家的北阳台，打开门锁入室作案，被原告邹某的女儿小花发现后凶残地将小花活活掐死后逃离现场。经北京市丰台区公安机关立案侦查，未将犯罪嫌疑人抓获。邹某在向物业公司索赔未果的情况下向北京市丰台区人民法院起诉，要求物业公司承担其女儿死亡的经济损失和自己失去女儿的精神损失合计20万元。

　　物业服务企业是否应当为业主的被害死亡承担责任？

关键词解析

　　义务是指法律对公民或法人必须做出或禁止做出一定行为的约束。责任是指因未能做好份内之事所引发的不利后果，即在法律上指因没有履行义务所引起的不利法律后果。义务、责任是和权利相对应的，作为物业服务企业享有向业主收取物业服务管理费等权利，同时它也应当履行相应的义务，如果没有履行好义务，则要承担相应的法律责任。我国《物业管理条例》第36条对物业服务企业的义务和责任做了明文规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

（一）物业服务企业的主要义务

　　依据《物业管理条例》及物业服务合同的约定，物业服务企业的主要义务包括：（1）房屋及共用设施设备的维修和管理；（2）卫生保洁服务；（3）保安服务；（4）绿化养护；（5）车辆管理；（6）装修管理；（7）环境维护等。

（二）物业公司对小区供电等正常生活的保障义务

　　一般来说，物业管理服务公司应当保障小区业主正常的生活，包括正常用水电气等。根据《物业管理条例》第36条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 对于突然停电，物业公司如果存在过错，应根据过错程度承担相应责任。虽然停电不是物业公司有意为之，但由于在现代社会停电会给广大业主生活造成很不利的影响，物业管理服务公司应当尽职尽责，忠实地履行自己的职责，采取措施防范未然，在知悉有关停电的事由时，应当及时事前通知广大业主。

（三）物业公司对业主财产安全的责任

　　在小区内经常会发生业主丢车及其他财物的案件，物业公司是否应当为此承担责任？关键是要看物业公司对于业主财物的丢失是否有过失，如果物业公司全面、充分、正当地履行了自己的义务，尽到了管理者应尽的义务，则不应当予以赔偿；如果物业公司没有履行好双方签订的物业服务合同约定的保障业主财产安全的义务，所提供的物业管理服务不到位，存在疏忽和漏洞，造成业主财产丢失，则物业公司具有不可推卸的责任，应当承担违约责任。

（四）物业公司对业主人身安全的责任

　　物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供合格的物业管理服务，保障业主的人身、财产安全，由于物业公司的过错造成业主人身伤害或死亡的，应负一定的责任。根据《物业管理条例》第36条第2款的规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

　　在本案中，北京市丰台区人民法院经审理查明，在案发当天凌晨1时25分，物业公司设置在小区内的红外线报警系统曾发现原告邹某住宅楼附近有异常情况，但物业公司的保安人员到场未仔细查看，见没有任何异常，就撤离了现场，管理疏忽导致罪犯有机会留在小区作案。在案发之前业主们提出人身和财产安全受到威胁，请示要求自行安装防盗门窗，但遭到了物业公司的拒绝，最后导致罪犯利用业主家中没有安装防盗门窗，顺利进入原告房间盗窃并杀害原告邹某女儿小花。据此，法院认定物业公司在小区的安全防范中未尽职责，疏于管理，没有采取安全防范措施导致原告邹某之女被害。最后，北京市丰台区人民法院根据《民法通则》第106条及《物业管理条例》第36条之规定，判定物业公司应当向原告邹某承担赔偿经济损失5万元的违约责任。由于根据现行法律法规的规定，精神损害赔偿应存在于侵权行为责任之中，本案被告物业公司并不构成侵权行为，只违反了原被告双方签订的物业管理服务合同。因此，法院不予支持原告邹某提出的精神损失的诉讼请求。