物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第四章 物业管理服务

33、物业服务合同

生活实例

　　2008年9月1日，许先生购买了由某房地产公司开发的商品房一套，同时在其买卖合同中约定，许先生同意房地产公司所聘请的物业公司提供物业管理服务。2008年10月1日，小区业主选举产生了业主委员会，要求与物业公司重新签订物业服务合同，但由于双方在收费标准上不能达成共识，未能签订新的物业服务合同。此后，许先生以收费过高且物业公司未经过业主委员会委托并签订新的物业服务合同为由，一直没再交纳物业费，物业公司将其告上了法院。

　　业主是否可以未签订物业服务合同为由拒交物业服务费？

关键词解析

　　物业服务合同，又称物业管理服务合同，它是指业主委员会代表业主，与业主大会决定选聘的物业服务企业依法在平等自愿的基础上签订的，以物业服务企业提供物业管理服务、业主支付物业服务费用为内容的，约定双方权利义务的协议。

（一）物业服务合同的性质

　　物业服务合同与其他民事合同一样，具有当事人意思自治，主体地位平等性、权利义务对价性等特点，因此该合同性质属于民事合同。

　　根据物业服务合同的性质特点，可以将其归类于民事合同中的委托合同，即委托方业主委托物业服务企业对其拥有的物业进行管理，受托方即物业服务企业运用自己的专业知识和技能让物业良好运行并保值增值。物业服务合同应属于双务有偿的委托合同，但其又具有特殊性：（1）物业服务合同可以将专项服务项目委托给他人来完成；（2）物业服务企业作为服务提供者，具有独立法人资格，以自己的名义从事管理和服务活动；（3）物业服务合同具有特定的财产管理内容；（4）物业服务合同具有期限，不能随意解除。

（二）物业服务合同的内容

　　《物业管理条例》第35条第2款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”该规定属于指引性规范，意在引导当事人在订立物业服务合同时约定一些必要合理的内容，以利于合同的履行。物业服务合同主要包含如下内容：（1）物业管理事项；主要包括物业共用部位的维护与管理，物业共用设备设施及其运行的维护和管理，环境卫生、绿化管理服务，物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务，物业装饰装修管理服务，专项维修维修资金的代管服务，物业档案资料的管理。（2）服务质量；约定物业服务企业提供的服务在质量上的具体要求。（3）服务费用；目前主要有两种计算方式：一是按照每平米多少元来计算；二是按照每户多少元来计算；（4）双方的权利义务；（5）专项维修资金的管理和使用；（6）物业管理用房；（7）合同期限；期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。（8）违约责任；物业服务合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担法律责任。此外，物业服务合同一般还应载明双方当事人的基本情况，物业管理区域的范围，合同终止和解除的约定，解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。

（三）业主委员会有权代表业主签订物业服务合同

　　根据《物业管理条例》第15条的规定：业主委员会的职责之一是“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”；同时，《物业管理条例》第35条第1款也规定了，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。可见，业主委员会依法有权代表业主与物业公司签订物业服务合同，业主应受该合同的约束，业主不能因物业服务合同非自己所签订而拒交物业服务费。

（四）未签订书面物业服务合同的法律后果

　　根据《物业管理条例》第35条第1款的规定，业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。对于不以书面形式订立合同的法律后果，《物业管理条例》未做出明确的规定，根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，若物业服务企业与业主未签订书面物业服务合同，一般来说这种委托管理合同是无效的，依据《合同法》第58条规定：合同无效，因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　是不是物业服务合同未采取书面形式订立一律无效呢？根据我国《合同法》第36条规定，法律、行政法规规定或当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采取书面形式，但一方已经履行主要义务，对方也接受的，该合同成立。因此，即使未订立书面合同，但物业服务企业已经履行主要义务，业主也接受的，双方当事人权利义务履行都具有合理性、合法性的，则应当认定物业服务合同是有效的。但为避免以后再次发生纠纷，最好补签书面合同。

　　本案中，法院审理认为：物业公司接受房地产公司的委托，对其开发的小区进行物业管理，被告许先生在签订商品房买卖合同中也同意了该委托，因此物业服务合同是有效的，应当受到法律的保护；根据《物业管理条例》的规定，在业主委员会与重新选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同之前，该服务合同仍然对许先生有法律约束力。因此，法院判定被告许先生履行交纳物业服务费的义务，其拒交物业服务费的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。