物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第四章 物业管理服务

32、新物业服务企业的进驻

生活实例

　　2005年3月12日，北京市海淀区某小区业主委员会全体会议认为，原物业公司提供的物业服务质量违反了前期物业管理服务合同中的有关约定，经过小区业主委员会多次提醒仍未取得任何好转，鉴于此，一致决议：解聘原物业公司，重新选聘新的物业服务企业对小区的物业工作进行管理。2005年4月15日，小区业主委员会通过招标的方式重新选聘了物业公司并与中标的新物业公司签订了物业管理服务合同，合同约定的期限为2005年4月20日至2007年4月30日。2005年4月18日，小区业主委员会正式向原物业公司送达了解聘通知书和交接通知书，要求该公司进行物业工作交接并撤出小区，但遭到拒绝。原物业公司拒绝撤出小区，新物业公司因不能进驻小区参与小区物业管理，导致新物业公司闲置无收入，给新物业公司造成了经济损失。鉴于此，新物业公司于2005年11月23日依法向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求被告原物业公司、被告小区业主委员会承担经济损失8万元。

　　新旧物业公司如何交接？谁为新物业公司无法进驻承担责任？

关键词解析

　　在小区选聘了新的物业服务企业后，原物业公司需做好物业工作交接并撤出小区，新物业服务企业开始进驻。在这个过程中会涉及很多的权利义务问题，也常会发生一些纠纷。

（一）合同终止时原物业服务企业的义务

　　我国《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”根据该条的规定，本案中在业主委员会与新的物业公司签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同依法终止。

　　合同终止时原物业服务企业的义务有哪些呢？根据《物业管理条例》第三十九条的规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”

　　我国《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料是指：“（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。”

　　这些资料具体应当包括：（1）物业规划图；（2）竣工图（包括总平面、单体竣工图）；（3）建筑施工图；（4）工程验收的各种签证、记录、证明；（5）房地产权属关系的有关资料；（6）机电设备使用说明；（7）消防系统验收证明；（8）公共设施检查验收证明；（9）用水、用电、用气指标批文；（10）水、电、气表校验报告；（11）有关工程项目的其他重要技术决定和文件；（12）物业服务合同约定的其他资料。

　　因此，根据以上的法律规定，在本案中，被告原物业公司应当依法移交上述资料，做好小区物业交接工作，退出小区物业管理。

（二）新物业服务企业无法进驻的责任应由谁承担

　　物业服务企业为小区提供服务的前提是进驻小区，本案中原物业公司拒不撤出，新选聘的物业公司无法进驻，其与业主委员会签订的《物业管理服务合同》将无法如期履行，新物业公司基于该合同原本应获得的报酬也将无法实现。那么，新物业公司因此遭受的经济损失应当由谁承担？

　　被告小区业主委员会认为，业主委员会已经同意全面履行与原告新物业公司签订的物业管理服务合同，且也多次要求原物业公司进行物业工作交接并及时撤出小区，但原告无法对小区进行管理，是因为原物业公司拒不撤出小区。是因为原物业公司不进行物业工作交接，才导致原告的经济损失不断扩大的。因此，原告的经济损失应当由原物业公司承担。

　　被告原物业公司认为，原物业公司已经按照双方签订的物业服务合同的约定，提供了完善的物业管理服务，小区业主委员会擅自解除物业管理服务合同的行为，已经构成违约。根据双方签订的物业管理服务合同的约定，业主委员会应当向原物业公司支付15万元的违约金。原物业公司不是不同意撤出小区，只是小区业主委员会拒绝支付违约金，如果小区业主委员会支付上述违约金，原物业公司会及时撤出小区并履行交接手续。因此，原物业公司拒绝撤出小区，主要原因在小区业主委员会身上，新物业公司遭受的经济损失应当由小区业主委员会承担。

　　根据《物业管理条例》第十五条第一款的规定："代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同"及"协助物业服务企业履行物业服务合同"是业主委员会的职责，所以，作为物业服务合同当事人一方的业主委员会具有协助合同相对方新物业服务企业进驻小区履行物业服务合同的义务。另外根据《北京市高级人民法院关于审理物业纠纷案件的意见（试行）》第7条的规定，如果在合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条规定的资料移交给业主委员会的，业主委员会可以作为原告起诉。由此可见，业主委员会负有协助新物业公司进驻小区开展物业管理的合同义务及法律义务，同时具有实现其协助物业公司进驻小区的主体资格权利保障。所以，业主委员会应当承担新物业公司无法进驻小区的责任。北京市海淀区人民法院经审理认定，业主委员会应给付新物业公司依合同应获得的酬金，并于2005年12月27日依法做出如下判决：

　（1）解除原物业公司与小区业主委员会签订的物业管理服务合同，被告原物业公司退出小区物业管理，由新物业公司行使小区的物业管理权；
　（2）小区业主委员会承担新物业公司经济损失6万元。