物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第四章 物业管理服务

31、对物业服务企业的解聘和选聘

生活实例

　　某住宅小区是房地产公司新开发建设单位，原告是小区的业主委员会，被告是为小区提供物业服务的物业公司。2008年6月，房地产公司与被告物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定由物业公司为小区提供前期物业服务。2009年1月，小区建成并入伙，被告进驻小区为业主提供前期物业服务。2009年2月，小区召开第一次业主大会，依法选举产生了小区第一届业主委员会，并在行政主管部门办理了业主委员会的成立备案手续。2009年3月，原告组织本小区所有的698户业主召开小区第二次业主大会，以投票的方式就选聘新的物业服务企业为住宅小区提供物业服务等事项进行表决。表决结果为：共有216户业主同意选聘新的物业服务企业，合计专有部分占建筑总面积三分之二以上。根据以上表决结果，原告小区业主委员会与新的物业服务企业签订了物业服务合同，并在行政主管部门备案。此后，原告小区业主委员会以被告物业公司与房地产公司所签订的前期物业服务合同已经终止为由，认为被告物业公司已被解聘，要求被告撤出住宅小区，被告予以拒绝。原被告双方因此产生纠纷诉至法院。

　　本案中对原物业公司的解聘及对新物业服务企业的选聘是否合法？

关键词解析

　　在通常情况下，选聘和解聘是两个相对应的过程，知道了选聘的条件和程序同样也就知道了解聘的条件和程序。以下我们来讨论对物业服务企业的选聘。对物业服务企业的选聘有两种情况，第一种情况发生在前期物业服务管理阶段，物业服务企业由开发商选聘；第二种情况即新物业服务企业的选聘，发生在小区业主大会成立后的阶段，由业主大会决定选聘物业服务企业，并由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

（一）选聘新的物业服务企业的主体条件

　　我国2007年10月1日施行的《物权法》第七十六条第一款与从2007年10月1日施行的新修订的《物业管理条例》第十一条对业主共同决定的事项即业主大会的职责做了如下同样的规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”根据上述第（四）项的规定可知，物业服务企业选聘或解聘由业主大会决定，所以本案中小区的业主大会享有选聘新的物业服务企业的权利，具备决定为小区选聘新的物业服务企业的主体条件要求。

（二）选聘新物业服务企业的程序条件

　　我国《物权法》第七十六条第二款与《物业管理条例》第十二条第三款对选聘新物业服务企业的程序条件也做了同样的规定，即：决定上述第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定上述规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此可知，在本案中，虽然有专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主同意选聘新的物业服务企业，符合“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主”同意的要求；但是同意的业主人数只有216户，不到小区总业主698户的一半，不符合“且占总人数过半数的业主同意”的要求。

　　尽管根据《物业管理条例》第十五条第一款第（二）项规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，但是由于在本案中，第二次召开业主大会同意选聘新物业服务企业的业主的数量没有达到法定的半数以上的要求，选聘新的物业服务企业的表决决议并没有获得通过。因此，人民法院审理认为：原告根据第二次业主大会的表决结果而选聘新的物业服务企业，违反了《物业管理条例》第十二条第三款的规定，应当认定无效。由于第二次业主大会依法未能通过选聘新的物业服务企业的决议，原告作为业主大会的执行机构，不得强行要求被告终止提供物业服务。原告如果认为被告确实无法胜任为小区提供物业服务，原告可就选聘新的物业服务企业为小区提供物业服务这一问题再次组织召开业主大会进行表决。但是，在业主大会未表决通过选聘新的物业服务企业之前，被告可以继续为小区提供物业服务。据此，法院判决驳回原告的诉讼请求。