物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第三章 前期物业管理

30、建设单位的物业保修责任

生活实例

　　陈先生研究生毕业，决定买房接父母来北京一起居住，于是在北京市海淀区某住宅小区购买了三室一厅房屋一套。刚入住不久，陈先生发现其房屋漏水，墙面鼓起，存在严重的质量问题，于是向房地产公司反映此事，要求其承担保修责任。房地产公司则认为，房子一经售出，概不负责。双方未能达成一致，陈先生只好把房地产公司告上法院。

　　本案中，作为建设单位的房地产公司，是否应承担保修责任？

关键词解析

　　物业保修责任，是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。《物业管理条例》第31条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”

（一）建设单位的物业保修期限

　　物业在建设中存在的质量问题，在竣工验收时可能未被发现，在使用过程中逐渐暴露出来，如屋面漏水、墙壁裂缝或墙皮脱落，室内地面空鼓、开裂，上下水管道、暖气管道漏水、堵塞等。为了有效地保护业主的合法权益，根据《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

（二）建设单位的物业保修范围

　　建设工程的保修范围包括：（1）地基基础工程、主体结构工程；（2）屋面防水工程和地面与楼面、门窗工程以及其他土建工程；（3）电气管线、上下水管线的安装工程：包括电气线路、开关、电表的安装，电气照明器具的安装，给水管道、排水管道的安装；（4）供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程以及其他项目等。

（三）建设单位的物业保修责任

　　虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，《物业管理条例》第31条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”1998年《城市房地产开发经营条例》第十六条也明确规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。”

　　根据住房与城乡建设部颁发的《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，房地产开发企业在交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的记载，承担住宅的保修责任。住宅的保修期从房地产开发企业交付用户使用之日起计算。但是如果用户违反《住宅使用说明书》的提示，使用不当或者擅自改动物业的结构以及装修不当，由此而造成的质量问题，房地产开发企业不承担保修责任。

　　另外，我国《建筑法》和《建设工程质量管理条例》中规定，建筑工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。《建设工程质量管理条例》第3条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。如果出现质量问题，在建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位之间，应根据造成质量问题的不同原因由不同单位分别承担责任：（1）施工单位未按国家有关规定、标准和设计要求施工，造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任；质量缺陷，是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求。（2）由于设计方面的原因造成的质量缺陷，由设计单位承担经济责任。（3）因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任；属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任；（4）因使用单位使用不但造成的质量缺陷，由使用单位自行负责；（5）因地震、洪水、台风等不可抗力造成的质量问题，施工单位、设计单位不承担经济责任。鉴于业主是与建设单位订立物业买卖合同，因此建设单位应当承担物业质量保修的首要责任，但如果物业质量问题是由于勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的原因造成的，建设单位可以依法要求这些相关单位承担连带责任。

　　在本案中，法院经审理认为，根据我国《物业管理条例》及相关法律法规规定，建设单位对于在保修期限和保修范围内的物业具有保修的法定义务，本案中业主陈先生在保修期限内提出的属于保修范围内的房屋质量问题，房地产公司依法应当承担相应的法律责任，履行其法定的保修义务。